אלקטרה נדל"ן: גם אלקו ואלקטרה נהנות

לאחר ההנפקה המוצלחת שביצעה ב-2005, הציגה לאחרונה אלקטרה נדל"ן ביצועי שיא בשנת 2005 - השנה הראשונה שלה כחברה ציבורית. מלבד ההנפקה, שנת 2005 היתה שנה רווית התפתחויות עסקיות מבחינת החברה, בניהולו של שלמה שרף, ובמהלכה היא הפכה למעשה ליצרנית הערך המרכזית של חברת האחזקות אלקו ולנדבך חשוב בפעילות החברה האם, אלקטרה.

בדיעבד ניתן גם לומר, שהנפקת החברה התבצעה בעיתוי אופטימלי, שכן היא זכתה ליהנות מהגאות שמאפיינת את מניות הנדל"ן לאורך החודשים האחרונים. כיום נמנית החברה על מדד ת"א 100 ומדד הנדל"ן 15, ונסחרת לפי שווי של 1.22 מיליארד שקל, לאחר עליית ערך של 14% מתחילת שנת 2006.

הנתונים מראים, כי אלקטרה נדל"ן סגרה את 2005 תוך זינוק של 222% ברווח הנקי, לרמה של 119 מיליון שקל. ברבעון הרביעי של שנת 2005 לבדו רשמה החברה רווח נקי של 66 מיליון שקל, בהשוואה לרווח של 6 מיליון שקל בלבד ברבעון המקביל.

כניסה לשוק הגרמני

הכנסות החברה בשנה החולפת הסתכמו ב-288 מיליון שקל, גידול של 51% לעומת ההכנסות בשנת 2004, שהסתכמו ב-190 מיליון שקל. הכנסות אלה כוללות בשנת 2005 רווח ברוטו ממימוש נכסים בסך של 65 מיליון שקל לעומת רווח של 15 מיליון שקל מאותו הסעיף בשנת 2004. ה-FFO (הרווח התזרימי - ר.מ.) תפח ב-43% בשנת 2005 ועמד על 71 מיליון שקל.

מהתפלגות ההכנסות עולה, שלמעלה משני שליש מתקבולי השכירות הגיעו בשנה החולפת מבריטניה וקנדה, בחלקים זהים. ארה"ב וישראל היו אחראיות על קצת מעל 10% מסך ההכנסות הכולל. עם זאת נדגיש, כי מבנה ההכנסות הנ"ל צפוי להשתנות מהותית בשנה הקרובה, לאחר הרכישות האחרונות בארה"ב ובגרמניה, מדינה שכמעט ולא היוותה פקטור בהתפלגות ההכנסות ב-2005.

הגידול המרשים במספרים שהציגה אלקטרה, התאפשר על רקע סדרת רכישות שביצעה ב-2005. בין היתר, החלה לפעול לראשונה בשוק הנדל"ן הגרמני, והשתתפה בעיסקה לרכישת 7 מנכסי חברת התקשורת הגרמנית דויטשה טלקום בגרמניה, תמורת 273 מיליון אירו, וברכישת חבילה של 9 נכסים נוספים בגרמניה, תמורת 227 מיליון שקל.

מימושים ב-2005

בארה"ב, העיסקה המרכזית היתה לרכישת בניין משרדים בקליבלנד, אוהיו, תמורת כ-650 מיליון שקל, במקביל לרכישות נוספות של נכסים במאות מיליוני שקלים בעיר הרטפורד, קונטיקט, ובעיר סנט לואיס שבמדינת מיזורי. עיסקה משמעותית נוספת היתה רכישת 16 בתי מלון של רשת הילטון בבריטניה, יחד עם משקיעים נוספים. חלקה של אלקטרה נדל"ן בעיסקה, שהיקפה הכולל הסתכם ב-3.4 מיליארד שקל, עמד על 10%.

מלבד רכישות, ביצעה אלקטרה גם מספר מימושים ב-2005, שהשפיעו בעיקר על תוצאות הרבעון הרביעי. המימושים המרכזיים היו בנכסים באי ג'רסי ובעיר לונדון, שהניבו רווחי הון מצטברים של 51 מיליון שקל ועודף תזרימי מצטבר של 65 מיליון שקל.

מבט על עברה של אלקטרה מראה, שהחברה השכילה להגדיל את מצבת הנכסים שלה בהדרגתיות לכל אורך השנים האחרונות, ובהתאם גם את היקף ההכנסות. לאחר שבשנת 1998 החזיקה בנכסים בהיקף של 346 מיליון שקל, שייצרו הכנסה שנתית של 30 מיליון שקל בלבד, היקף הנכסים הנוכחי מסתכם ב-2.58 מיליארד שקל והיקף ההכנסות גדל מאז כמעט פי-10.

נוכחות גם בישראל

נתון נוסף שעולה מהדו"חות הוא, שלחברה גם נוכחות לא מבוטלת בשוק הנדל"ן המקומי, מה שעשוי לייצר לה הצפת ערך במידה וימשיך להשתפר. החברה מציינת, כי היא מחזיקה נכון להיום ב-6 בנייני משרדים וב-8 קומות משרדים, בתפוסה כוללת של 95%. אותם נכסים גרמו לחברה לרשום הפרשה לירידת ערך בסך 7 מיליון שקל בשנה החולפת.

בין הנכסים הבולטים: אחזקה של מחצית הזכויות בבית אמבלייז באזור התעשייה ברעננה צפון, המשתרע על פני שטח של 12 אלף מ"ר. אחזקה של מחצית הזכויות בבניין המשרדים איילון ביזנס סנטר בשכונת יד-אליהו בת"א, אשר משתרע על פני 21 אלף מ"ר ומושכר למדינת ישראל בחוזה ארוך טווח עד שנת 2019. אחזקה נוספת היא בשליש מהזכויות בבניין משרדים ברמת החייל בת"א, המשתרע על פני שטח של 33 אלף מ"ר ומושכר לחברות הטכנולוגיה קומברס ואלווריון.

סה"כ הניבו הנכסים בישראל הכנסות של 35 מיליון שקל לחברה בשנה החולפת, ועלותם בספרים נאמדה ב-424 מיליון שקל. בנוסף, החברה מחזיקה נכסים גם באמצעות חברות כלולות בישראל, בהיקף כולל של 122 מיליון שקל, שייצרו דמי שכירות של 12 מיליון שקל ב-2005.

פרויקטים נוספים שהחברה יוזמת בשוק המקומי הם לבניית מלון ודירות למכירה בפרויקט אורנים על חוף ימה של ת"א, בשטח כולל של 11 אלף מ"ר. החברה, שמחזיקה בכמחצית מהזכויות בפרויקט, מציינת, כי עפ"י התב"ע ניתן לבנות במקום 103 דירות ו-110 חדרי מלון, כשעלות השלמת הפרויקט עבורה מוערך ב-70 מיליון שקל. פרויקט אחר הינו להרחבת מתחם הביזנס סנטר ביד-אליהו, תוך ניצול זכויות בנייה נוספות בהיקף של 34 אלף מ"ר. פרויקט נוסף הוא בניית בניין משרדים בשטח של 7,000 מ"ר ברחוב הרכבת בת"א.

מתחמים נוספים בישראל שכבר נמצאים בשלבי בנייה, הם משרדים ומעבדות לחברת קודאק האמריקנית באזור התעשייה קרית אריה בפ"ת - הפרויקט עצמו נמצא בשלבי שלד והחברה מעריכה, שתידרש השקעה של 42 מיליון שקל מצדה על מנת להשלימו. בית משרדים נוסף, נבנה עבור חברת התוכנה SAP ברעננה, במסגרת פרויקט בו מחזיקה אלקטרה נדל"ן ב-50% ונדרשת להערכתה השקעה של עוד 7.5 מיליון שקל מצדה על מנת לסיימו. בנוסף, החברה מציינת, כי היא נתונה בהתחייבות חוזית לרכישת 50% מפרויקט של בנייני משרדים באזור התעשייה ברעננה, זאת בכפוף למציאת שוכר לתקופה ארוכה עבור הנכס. לדברי החברה, המחיר שתשלם כפוף לתשואה שתנבע מהפרויקט עם איכלוסו, אך לעת עתה פרויקט זה עדיין לא החל.

נון-ריקורס באטלנטה

לאחר פרסום הדו"חות הכספיים דיווחה החברה על עיסקה נוספת, במסגרתה רכשה בניין משרדים בעיר אטלנטה, במדינת ג'ורג'יה, ארה"ב, תמורת 41 מיליון דולר. העיסקה עצמה בוצעה במתווה המוכר בו פועלת אלקטרה, ובמסגרתה קיבלה החברה מימון בסך 31 מיליון דולר (76% משווי הנכס), שניתן לה בריבית קבועה של 6.33% ל-10 שנים. ההלוואה עצמה, מסוג נון-ריקורס, הובטחה בזכות שעבוד על הנכס.

לדברי החברה, הנכס הנו מגדל משרדים בן 18 קומות, המיועד לשימור היסטורי ונמצא במרכז העסקים של העיר אטלנטה. שטחו הכולל עומד על כ-40 אלף מ"ר והוא כולל משרדים וכ-625 חניות מקורות. הדייר העיקרי בבניין הנו בנק Sun Trust בחוזה שמסתיים בדצמבר 2010. שיעור התפוסה הנוכחי של הבניין הינו 78%. החברה ציינה עוד, כי דמי השכירות השנתיים שמייצר הבניין עומדים על 6.7 מיליון דולר ברוטו, ו-2.9 מיליון דולר נטו. לדבריה החברה, נתון זה משקף תשואה שנתית של 7.25% על מחיר הבניין.