כניסת הבנקים הזרים צפויה להוזיל המימון

הגלובליזציה שנוצרה בשוק הנדל"ן העולמי בשנים האחרונות לא פסחה גם על שוק הנדל"ן הישראלי. בעוד שחברות נדל"ן ישראליות רבות החלו להשקיע את הונן בשוקי הנדל"ן הבינלאומיים, היו גם כאלו שהפנו כספים דווקא לשוק הנדל"ן המקומי. התעוררות שוק הנדל"ן המניב בישראל הסבה את תשומת ליבם של חדרי המצב של בנקים זרים בעיקר מיבשת אירופה, ואלו החלו לאחרונה לבחון, ביתר שאת, אפשרות של מימון פרויקטים בישראל בהלוואות בעלות ריבית נמוכה יותר מזו של הבנקים המקומיים, והכי חשוב - כנגד שיעבוד הנכס בלבד (Non Recourse).

מספר בנקים זרים כבר פתחו סניפים בישראל, ובימים אלו נבחנים מספר פרויקטים בבעלות גופים גדולים, דוגמת קרן ריט (נכסי אזורים לשעבר) ואחרים. בין היתר נבחנת האפשרות של מחזור ההלוואה שניתנה בעבר לגופים אלו למטרת הקמת הפרויקטים ספציפיים, וכן למחזור האשראי בגין פורטפוליו נכסים שלם של חברה זו או אחרת.

המימון מחדש, כך נראה, יינתן כנגד שיערוך הנכס, שייקבע על-פי קריטריונים מקלים יותר מאלו הנקבעים ע"י המערכת הבנקאית המקומית, מה שלמעשה יעלה את שווי הנכסים ויגביר את מספר העסקאות בארץ.

בסוף שנות ה-90 נפתחו בישראל נציגויות רבות, ובנקים זרים רבים בחנו אפשרות להרחבת פעילותם. האינתיפאדה והמיתון עיכבו תוכניות אלה. כיום פועלות בישראל 15 נציגויות של בנקים זרים, אך רק לשני בנקים זרים, HSBC וסיטיבנק, רישיון לפעול כתאגיד בנקאי, ובבעלותם סניף הפעיל במגוון ענפים.

על-פי ההערכות, בשנת 2006 יוכפל מספר הבנקים הזרים הפועלים בישראל. לאחרונה קיבל הבנק ההודי SBI אישור עקרוני מבנק ישראל לפעילות כתאגיד בנקאי, וההערכות הן כי עוד בנק זר אחד לפחות יפתח השנה סניף בישראל. גם הבנק הצרפתי בי.אן.פי פאריבה (BNP PARIBAS) מעוניין לפתוח סניף ולהיכנס לפעילות בנקאית מלאה בישראל.

נראה, כי ההתייצבות בכלכלת ישראל והמלצות ועדת בכר, כמו גם רכישת בנק לאומי בידי גוף זר (קרן סרברוס), צפויים לפתוח את שוק הנדל"ן המקומי לאפשרויות מימון נוספות, העתידות בסופו של דבר להוזיל את עלות המימון ולשחרר כסף ליזמים לביצוע ורכישות של פרויקטים נוספים.

עם זאת, למימון עיסקה בישראל באמצעות בנק זר מספר בעיות ייחודיות. למשל, ההכנסות מהנכס מתקבלות בשקלים, ואילו ההלוואה נקובה במט"ח. כמו כן, נכסים רבים בנויים על אדמת מינהל, ויש קושי בשעבודן לבנקים זרים.

לדברי בכיר בשוק הנדל"ן, הגורמים הרלוונטיים במינהל שוקדים על הסדרת מנגנון ראוי שיקל על כניסת הבנקים הזרים לפעילות פיננסית בישראל. לדברי אותו בכיר, "ככל הנראה, הפתרון יהיה הפרדת הקרקע מהמבנה, כך שהבנק המלווה יקבל כשעיבוד את המבנה בנטרול שווי הקרקע, שתישאר בסופו של דבר של מינהל מקרקעי ישראל".

גם הבורסה לני"ע החליטה לאחרונה לפתוח שעריה בפני גופים פיננסיים בינלאומיים גדולים, שאין להם נציגות קבועה בישראל, כמו ארבעת החברים הזרים הנוכחיים UBS, דויטשה בנק, HSBC וסיטיגרופ. גופים אלו ייקראו 'חברים רחוקים', והם יורשו לסחור במניות בבורסה הישראלית. בשוק הנדל"ן מקווים כמובן, שכניסתם של גופים אלו לשוק ההון הישראלי תחשוף בפניהם את פעילותן של החברות הנדל"ן המקומיות.