ביג מרכזי קניות: מיצוב עסקי גבוה

לקראת הנפקת חברת ביג מרכזי קניות, שנחשבת כיום לאחת ממובילות שוק הפאואר-סנטרים בישראל, בחרנו לשים השבוע פוקוס על החברה. את ההסתכלות על ביג בחרנו לבצע דרך המשקפיים של כלכלני חברת הדירוג מעלות, שסקרו לאחרונה את מצב החברה לקראת הגיוס הכספים בבורסה, שכולל בין היתר גם גיוס חוב בהיקף 200 מיליון שקל.

מלבד גיוס החוב, שדורג "A " ע"י מעלות, הנפקת החברה כוללת גם גיוס באמצעות מניות בהיקף של כ-200 מיליון שקל, כל זאת לפי שווי חברה של כמיליארד שקל אחרי הכסף. הכספים שיגויסו מיועדים ככל הנראה להחזר חובות לבנקים, וכן להשקעות חדשות אותם מתכננת הקבוצה בימים אלו.

ביג, שבשליטת האחים יהודה ורוני נפתלי ובניהולו של איתן בר-זאב, הוקמה למעשה כבר ב-1996, כשייעודה היה לעסוק בייזום פרויקטים בתחום הנדל"ן המסחרי. כיום מחזיקה החברה בשבעה מתחמי פאואר-סנטר בכרמיאל, באילת, במושב רגבה, בבאר שבע, בנתניה, בבית שמש ובחיפה.

מלבד זאת, החברה מחזיקה גם במבנה מסחרי באזור התעשייה הישן של ראשון לציון, המשמש כסניף הדגל של חברת הקמעונות טיב-טעם. בנוסף, החברה מחזיקה גם בשמונה אתרים נוספים, שעשויים לשמש בעתיד לייזום פרויקטים נוספים בתחום הנדל"ן המסחרי, וכן מנהלת כיום מגעים לרכישת שטחים נוספים.

לדברי מעלות, החברה הציגה לאחרונה תוכנית עסקית לארבע שנים הקרובות, הכוללת השקעות מתוכננות בהיקף של עד כ-350 מיליון שקל בנכסים קיימים וחדשים. כל תוכניות ההתרחבות העתידיות, מלבד פרויקט אחד ביקנעם, יתבצעו בשיתוף עם חברות נוספות.

לגבי תחום המרכזים המסחריים כולו, מעלות מציינת, כי הנדל"ן המסחרי הוא בעל סיכון נמוך מעט מהסיכון הממוצע השורר בענף הנדל"ן. מלבד זאת, הכלכלנים מציינים, כי השיפור במצב המשק בשנים האחרונות נתן אותותיו גם בתחום הנדל"ן המסחרי, שנהנה מעלייה במדדי הפידיון למ"ר ומשיעורי הריבית הנוחים ששררו במשק. מנגד, החברה מציינת, כי בתחום הפאואר-סנטרים קיימים חסמי כניסה נמוכים, מה שעשוי לגרור תחרות גבוהה יחסית, וכן רמת רגישות לא מבוטלת למצב הביטחוני והכלכלי.

להערכת הכלכלנים, בטווח הקצר עשויה להימשך המגמה החיובית בתחום הפאואר-סנטרים, בעיקר באזורי ביקוש. המגמות שייתמכו באווירה החיובית בענף יהיו המשך היציבות במצב המדיני-ביטחוני, המשך השיפור במצב הכלכלי וכן הידלדלות של מלאי הקרקעות.

הגורמים הקריטיים להצלחה בתחום הפעילות של ביג הם, לדברי מעלות: מיקום הנכס והנגישות אליו, הקרבה לקהל היעד, משטחי החנייה, חלוקת שטחים יעילה בנכס עצמו, התחרות מצד מרכזים מסחריים אחרים, שעות הפתיחה של המתחם, תמהיל החנויות, מוקדי המשיכה וכן התאמת אופי המתחם לקהל היעד.

באשר לביג עצמה, מעלות מעריכה, כי מיצובה העסקי גבוה בהרבה מהממוצע בענף. בין היתר ביג נהנית מקיום מותג רב עוצמה בשוק זה, פרישה גיאוגרפית רחבה, תמהיל שוכרים איכותי, וכן מיקומים נוחים ונגישים של המתחמים שברשותה. כל אלה מאפשרים לביג להציע לשוכרים מחירי שכירות נוחים יחסית, תוך שהיא מנצלת את עלויות התפעול הנמוכות שלה הנובעות מיתרון לגודל.

במעלות מציינים גם מספר גורמי סיכון בהשקעה בביג. בין היתר, הכלכלנים מונים את העובדה, שהחבה חשופה מאוד לנעשה בתחום הקמעונאות, אשר אחראי לכ-90% ממחזור ההכנסות שלה, ההתמקדות באזורים בעלי חתך סוציו-אקונומי ממוצע ומטה, והעובדה שהחברה סובלת מתחרות חריפה כמעט בכל אזורי הפעילות שלה.

מעלות מציינת, כי הנכס הממוצע של ביג כולל לרוב סופר-מרקט, סניף של רשת בית מרקחת, סניף של רשת 'עשה זאת בעצמך', סניף של רשת ציוד משרדי, חנויות ביגוד והנעלה וחשמל ואלקטרוניקה, בתי קפה וכן חנויות נוספות בהתאם לביקוש. החברה מציינת, כי תמהיל הלקוחות, המוערכים בכ-240 שוכרים, יוצר תלות נמוכה בענף מסוים וכן העדר תלות בשוכר כזה או אחר.

מעלות מציינת עוד, כי המרכזים המסחריים של החברה נהנים מרשימת המתנה גדולה של שוכרים, וכן שרוב המרכזים נהנים לרבו מתפוסה מלאה. להערכת מעלות, רשימות ההמתנה הארוכות במתחמים מלמדים על האטרקטיביות שלהם. מצב זה תורם לגובה דמי השכירות אותם דורשת ביג וליכולת המיקוח שלה עם השוכרים, וכן מאפשר לחברה לבצע תוכניות פיתוח ולשמור על שיעורי תפוסה גבוהים בטווח הזמן הקצר והבינוני.

באשר לביצועיה של ביג, מעלות מעריכה את הסיכון הפיננסי של החברה כנמוך מהממוצע הענפי, הודות לרמת הרווחיות הגבוהה של החברה ויחסי הכיסוי הטובים שלה. עם זאת, מעלות מציינת, כי האיתנות הפיננסית של החברה היא בהתאם לממוצע הענפי ורמת הנזילות של החברה גבוהה רק במעט מהממוצע.

הכנסותיה של ביג רשמו בשנים האחרונות צמיחה בשיעורים גבוהים למדי, אשר הסתכמו בהיקף מצטבר של כ-144% בין השנים 2003-2005, לרמה של כ-88 מיליון שקל. הגידול המהיר בהכנסות נבע מרכישת נכסים חדשים, הוספת אתרים חדשים בנכסים הקיימים והעלאה הדרגתית במחירי השכירות. להערכת מעלות, מגמה זו צפויה להישמר גם בשנים הקרובות, ולכן יש לצפות להמשך הגידול בהכנסות החברה.

הכלכלנים מציינים עוד, כי לאורך השנים האחרונות ניתן להבחין גם בעלייה בשיעורי הרווחיות הגולמית והתפעולית של ביג, המוסברים בעליית דמי השכירות ובהתייעלות בפעילות החברה. מגמה זו הביאה למעבר מהפסד נקי של כ-16 מיליון שקל בשנת 2003 לרווח נקי של כ-5 מיליון שקל בשנת 2005.

להערכת ביג, תוכנית ההשקעות המתוכננת צפויה להביא להתייעלות נוספת בפעילותה, בעיקר על רקע מיצוי היתרונות לגודל. החברה מציינת עוד, כי הסדר חובות חדש עם הבנקים, שיכלול פרישת חובות קיימים לזמן ארוך והחלפת חלק מהחוב הבנקאי לאג"ח, עשוי להביא בשנים הקרובות גם לירידה בהוצאות המימון של החברה.

על רקע זה, מעלות מעריכה, כי לעת עתה רמת המינוף של ביג גבוהה מהממוצע בענף, זאת למרות שהחברה פרעה לאחרונה אשראי בהיקף של כ-44 מיליון שקל באמצעות הלוואות שנתקבלו מבעלי השליטה, וכן נהנתה מהזרמת הון מצד המנכ"ל על רקע מימוש אופציות. בהקשר זה, מעלות מציינת עוד, כי הנפקת המניות המתוכננת בשקלול הפרשי השווי הכלכלי הגלומים בנכסי החברה, מביאים למצב, שבו המינוף של החברה יירד לרמה הממוצעת בענף. לעת עתה, החברה סובלת מגירעון בהיקף של כ-10 מיליון שקל בהונה העצמי ומצבת ההתחייבויות מסתכמת בלמעלה מ-700 מיליון שקל.

עפ"י מעלות, החברה נוהגת להתממן כיום בעיקר באמצעות אשראי קצר, משיקולי ריבית וגובה ההחזר, מה שגורם להון חוזר שלילי. עם זאת, החברה החל בשנים האחרונות להאריך את טווח האשראי שלה, מהלך בו רואה מעלות איתות חיובי, כמו גם העובדה שהחברה לא מנצלת את מסגרות האשראי עד תום. על רקע זה, ראוי לציין, כי מרבית נכסיה של ביג משועבדים לבנקים, וכן שבעלי השליטה חתומים על ערבויות אישיות לטובת החברה, שנועדו להבטיח חלק ממסגרות האשראי הבנקאיים.