"חברות הנדל"ן המניב הישראליות תומחרו בחסר, תיקנו מהר מדי מעלה ועכשיו זה מתאזן"

חברת גזית גלוב שבשליטת חיים כצמן ודורי סגל, ממשיכה לספק את הסחורה גם ברבעון הראשון של שנת 2006. מחזור ההכנסות מדמי שכירות נמצא במגמת עלייה, ה-NOI (הכנסות מדמי שכירות בניכוי הוצאות הפעלת הנכסים) גם הוא משתפר בהתמדה, וגם תזרים המזומנים מפעילות שוטפת גדל ברבעון הראשון לעומת הרבעון המקביל אשתקד.

הכנסות גזית גלוב מדמי שכירות גדלו ברבעון הראשון של 2006 בכ-31% ועמדו על 661 מיליון שקל. כדי לקבל אומדן לגבי היקף ההשקעות שמבצעת החברה, מדווחת גזית גלוב כי ברבעון הראשון השקיעה 2 מיליארד שקל בנכסיה, לעומת חצי מיליארד שקל ברבעון המקביל. אם מדובר בהשקעה שאינה חד פעמית, הרי שגם כאן מדובר על קפיצת מדרגה.

סגל וכצמן התייחסו לא אחת לאורך הרוח ולמקצועיות הנדרשת מחברות הנדל"ן המניב, וטענו כי אצלם זה בא לידי ביטוי בהשבחת הנכסים שנרכשו לאורך זמן. השבחה שפירושה העלאת התפוסות בנכסים וגידול בדמי השכירות שנגבים מהמשכירים. נראה כי בחלק מפרמטרים אלו מצליחה גזית גלוב בחלק מהחברות ובחלק לא.

בחברת אקוויטי וואן למשל, הצליחה גזית גלוב להגדיל את שכר הדירה בחוזי השכירות החדשים עליהם חתמה, אך שיעור התפוסה הממוצע בנכסים אלו ירד דווקא לרמה של 94.4% לעומת 94.8% ברבעון המקביל אשתקד. עם זאת, התזרים מנכסים זהים באקוויטי וואן גדל בכ-2.3% ברבעון הראשון של השנה. "הירידה בשיעור התפוסה באקוויטי וואן היא תולדה של אקט יזום של החברה במטרה להוציא שוכרים קיימים ולהחליפם בשוכרים איכותיים יותר, ולא כתוצאה מעזיבה יזומה של הלקוחות", אומר דורי סגל, מנכ"ל חברת גזית גלוב.

בחברת FCR למשל, המרכזת את פעילותה של גזית גלוב בקנדה, עלה דווקא שיעור התפוסה בנכסים, ועמד על 94.7% וזאת לעומת 93.9% ברבעון המקביל אשתקד. גם ב-FCR עלה התזרים מהנכסים הדומים בכ-2.3% לעומת הרבעון המקביל.

גם ה-FFO של החברה (הרווח התפעולי התזרימי) עלה ברבעון הראשון בחדות, והסתכם בכ-70 מיליון שקל לעומת 54 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד - עלייה של 29%.

בשורה התחתונה רשמה גזית גלוב רווח נקי של 40.2 מיליון שקל, לעומת הפסד של 11.7 מיליון שקל בתקופה המקבילה - הפסד שיוחס בעיקר לשינוי שיטה חשבונאית, ואין לו כל השפעה תזרימית. בנטרול השפעה זו, היה עומד הרווח הנקי ברבעון המקביל על 45 מיליון שקל, אך כאן מציינים בגזית גלוב כי הרווח הנקי ברבעון המקביל הושפע מרווחי הון.

"התוצאות של הרבעון הראשון הפתיעו אפילו אותנו, מכיוון שבדרך כלל ברבעון הזה אנחנו יורדים לבונקר ומחכים לטילים שייפלו", אמר היום סגל. "הכוונה שלי היא לשוכרים שלא נמצאים במצב טוב, אך בדרך כלל מצליחים לשרוד את תקופת הכריסמס. ברבעון הראשון, בדרך כלל, אם מצבם הפיננסי אינו איתן, הם לא מצליחים לשרוד, אבל להפתעתנו השנה זה לא קרה" אמר סגל.

בהתייחסו לירידות החדות במניות חברות הנדל"ן המקומיות אמר סגל: "יש להבדיל בין נדל"ן למגורים לבין נדל"ן מניב. לי היה ברור כל הזמן שחברות הנדל"ן המניב בישראל היו מתומחרות בחסר, הן עשו תיקון מהיר מדי למעלה ועכשיו זה קצת מתאזן. בכל מקרה, מי שירכוש מניות של חברת נדל"ן מניב עם הנהלה איכותית, אני מאמין שלאורך זמן הוא יוכל לעשות תשואה גבוהה יותר מהתשואה על הנכסים המניבים עצמם. בכלל אני חושב שככול שרמת הגילוי של החברות הציבוריות בכלל, ושל חברות הנדל"ן המניב בפרט, תהיה גבוהה יותר, כך יצטרפו אליהן מספיק משקיעים. היום למשל אני לא חושב שרמת הגילוי של חברות הנדל"ן המניב מספקת".

השקיפות עליה מדבר סגל באה לידי ביטוי בדו"חותיה של החברה לרבעון הראשון של השנה: החברה מצרפת טבלה שמספקת ערך לשווי נכסי החברה בהסתמך על היוון של תזרימי מזומנים של שכר הדירה נטו שלה.

לגבי תוכניותיה של גזית גלוב אמר סגל: "אני חושב שרמות המחירים בקנדה ובאירופה מעניינות ומאפשרות לבצע רכישה. ההיסטוריה מוכיחה שגזית גלוב עושה כל שנתיים-שלוש רכישה מהותית אחת, וכנראה שכך יהיה גם בעתיד". "