מהפיכה: קבלנים חייבים מע"מ על פירות פקדונות בליווי פיננסי

חברת ח. מיתר לבניין בע"מ בנתה דירות בפרויקט בנה ביתך בשכונת עמישב בפתח תקוה. במסגרת ההסכם עם הרוכשים מכרה החברה למעשה 'שירותי בנייה'. העסקה נעשתה באמצעות ליווי פיננסי של בנק, שם הפקידו הרוכשים את כל הכספים - בסך 36 מיליון שקל בתוספת מע"מ - אשר מהם שולמו לחברה הבונה תשלומים לפי התקדמות הבנייה. עבור התשלומים ששוחררו קיבלו הרוכשים חשבוניות כדין, והמע"מ הועבר לרשויות כנדרש.

השאלה המשפטית עסקה בחיוב מע"מ על ריבית שנצטברה בחשבון הליווי קודם להוצאת החשבוניות ע"י הקבלן. חשוב לציין, כי בהסכם בין הרוכשים לחברה נקבע כי פירות הפיקדון הכספי הינם של החברה הבונה. הכספים ששילמו הרוכשים הופקדו בחשבון מיוחד והושקעו בפיקדונות מסוגים שונים.

עד תום הפרויקט, הניבו פיקדונות אלו פירות בסך של 11 מיליון שקל, אשר נרשמו בספרי החברה כהכנסות פיננסיות פטורות ממע"מ.

נזכיר כי קבלן חייב במע"מ על בסיס מזומן. מעובדות המקרה עולה, כי הפקדת הכסף לחשבון ליווי לא נחשבה כתקבול מזומן, ואילו שחרור הכסף ע"י הבנק לקבלן לפי ההתקדמות נחשב לתקבול מזומן ורק אז הוצאה חשבונית מע"מ.

רשויות המס טענו, כי לפי ההסכם, המחיר האמיתי של עסקת הבנייה כולל גם את פירות הפיקדונות, ולפיכך מחיר העסקה שונה מכפי שהוצג ויש לשלם מע"מ על ההפרש שבין המחיר החדש, הכולל את הפירות, לבין המחיר המקורי ללא הפירות.

בימים אלה, ניתן ע"י השופטת דניה קרת מאיר פסק דין הקובע כי הכספים שמקורם בהכנסות מריבית פק"מ, הפרשי שער, ריבית על פיקדון צמוד דולרי והפרשי ערך מפיקדונות קרנות נאמנות אינם פטורים ממס ומהווים חלק בלתי נפרד ממחיר העסקה גם אם בחוזה נקבע מחיר אחר.

במהלך הדיון נדרשה השופטת למספר החלטות מעניינות. להלן נסקור את עיקריהן:

1. טענת החברה, כי מדובר בחשבון בבעלותה, נדחתה לנוכח מבחן הזיקה - ממנו עלה כי חשבון הבנייה קרוב יותר למשתכנים מאשר לחברה הבונה. לחיזוק החלטה זו הובאו פסקי הדין 1794/95 חייק נ' בנק הפועלים (פ"מ מחוזיים תשס"ב חלק ראשון, 529) וכן ע"א 2539/01 יוסף עובדיה ובניו נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, (תק-מח, 2005 (4) 7293), שם נותחה שיטת הליווי הפיננסי המביאה לתובנה לפיה הרוכש הופך למעשה ל"שותף" של הבנק לעניין החשבון.

2. האם הפירות הם חלק מהתמורה המשולמת על ידי המשתכנים בגין הדירות? התשובה לשאלה זו הינה חיובית, ונלמדת בין השאר מנוסח הסעיף בהסכם בין החברה לרוכשים. סעיף זה קובע, כי לחשבון הבנק יופקד המחיר הסופי, בצירוף הפרשי הצמדה למדד הבנייה. כמו כן נקבע, כי ביצוע ההפקדה עוצר ומפסיק את ההצמדה למדד. יחד עם זאת נקבע, כי פירות החשבון שייכים לחברה הבונה.

לפיכך, הפירות הינם חלק ממחיר העיסקה, באשר הם משקפים את המחיר הממשי, כנדרש בסעיף 7(2) לחוק מע"מ: "מחירה של עסקה הוא התמורה שהוסכם עליה, לרבות כל הוצאה אחרת בביצוע העיסקה, שעל-פי ההסכם על הקונה להחזירה, לרבות עמלה או ריבית בשל תשלום לשיעורין..".

תמיכה בהחלטה זו עולה גם מפס"ד ע"א 683/89 רמט בע"מ נ' מנהל המכס והמע"מ, (מיסים ה/6, 48). שם נקבע, כי דמי הצמדה הינם חלק מהמחיר. לכך יש להוסיף את העובדה שחברת הבנייה דיווחה על קבלת הכספים רק לאחר שחרורם מהחשבון. והנה, מפס"ד ע"א 733/89 ארם משחקים נ' מס ערך מוסף גוש דן (מיסים ו/5, ה 341) עולה, כי באותו המקרה ביקשה החברה לשלם את המס כולו מיד, אולם רשויות המס התנגדו. ולפיכך נקבע כי ההצמדה אינה חלק מהמחיר.

בנוסף, הובא לתמיכה גם פס"ד ע"א 1671/92 מאיר חברה למשאיות בע"מ נ' מנהל מע"מ (מיסים ט-2 ה/160) שם נקבע, כי מעניין ארם משחקים עולה המסקנה שאם מועד החיוב במס חל לאחר שנצברו הפרשי ההצמדה וטרם שולם מע"מ על התמורה, הרי ששוויי התמורה כולל גם הפרשים אלה.

3. טענה נוספת של החברה היתה, כי יש לראות בהכנסת הפירות פיצוי נזיקי פטור ממס, אשר היא זכאית לו עקב הנסיבות המיוחדות של הפרויקט, מאחר שבוצע באופן שונה ומגביל לעומת תנאי השוק החופשי. גם טענה זו נדחתה, לנוכח העובדה שלמעשה שולמו הסכומים, כאמור, על פי הסכם מפורש בין הצדדים, אשר כלל מנגנון ליווי מוסכם וידוע מראש.

סוף דבר:

1. פסק הדין קובע, כי הפירות הינם חלק ממחיר העסקה והם אינם עומדים כהכנסה פיננסית נטולת זיקה ופטורה מהמס.

2. אילו הוצאה לרוכשים חשבונית מס אחת עם ההפקדה בתחילת העבודה, במקום חשבוניות על מזומן ששוחרר מחשבון הליווי עם התקדמות העבודה, והיה מתחייב במע"מ, היה בכך כדי להצביע על מחיר הקרן כמחיר סופי. בהתאם לכך, היה צריך לשנות ולהתאים את ההסכם עם הדייר/הקונה. או אז הפירות לא היו נחשבים כחלק מהמחיר, והיו פטורים בנסיבות אלה ממע"מ.