הריטים בעולם ובישראל: ההבדלים, הדמיון והציפיות

ביולי 2005 פורסמו בישראל תקנות המאפשרות, החל מינואר 2006, הקמת קרנות ריט (Real Estate Investment Trust) שירשמו למסחר בבורסה ויזכו למעמד מיסוי מיוחד. חברות הריט בישראל יחויבו לחלק לפחות 90% מרווחיהן כדיבידנד, ולהשקיע בעיקר בנדל"ן מניב בישראל. שיעור המינוף הפיננסי של קרנות אלו יוגבל, והן יחויבו בפיזור נאות של משקיעים (ראו פירוט הקריטריונים בטבלה להלן).

עד כה לא הקימו חברות הנדל"ן המסורתיות בישראל קרנות ריט, בעיקר בשל בעיית מיסוי בעת העברת הנכסים הקיימים ל-REIT, וכן מגבלה על שיעור אחזקה מקסימאלי לבעל עניין. להערכת מעלות, חלק מחברות הנדל"ן מצפות לעריכת מקצה שיפורים בתקנות אלו, על מנת להתאימן למאפייניו הייחודיים של שוק הנדל"ן המניב בישראל.

להערכת מעלות, שינויים והתאמות כאלה נהוגים במדינות שונות בעולם, עקב המשמעות הרבה שמעניק הרגולאטור להצלחה של המהלך המאפשר הקמת REITS ומתוך הכרה שההקמה תורמת לשכלול שוק הנדל"ן והעצמת הנזילות והשקיפות בכל מקום בה הוצגה.

סקירת S&P עליה מסתמכת מעלות מורה, כי הצגת קרנות ה-REIT בכל מקום בעולם הובילה לגאות בשוקי הנדל"ן באותה מדינה, שהשתקפה בעיקר בערכי השוק הכוללים של החברות הציבוריות העוסקות בתחום הנדל"ן. בסקירה זו תתבצע השוואה להתפתחות הריטים והרגולציה במדינות שונות באירופה, בארה"ב ובישראל.

הקריטריונים לקבלת מעמד של קרן REIT משתנים ממדינה למדינה, בכפוף לשיקולי מיסוי ורגולציה מקומיים ואזוריים, כפי שניתן לראות בטבלת ההשוואה להלן. במסגרת תהליך הכנת תקנות ה-REIT במדינות אלו, השכילו הרשויות להבין את היתרונות הטמונים בשילובן קרנות REIT בשוק הנדל"ן, והסירו את החסמים לכניסתן תוך הגמשת הרגולציה. במסגרת זאת, צפויה בשנה הקרובה הצגה של תקנות לקרנות REIT בבריטניה וגרמניה, לאחר שמדינות אלו הקלו בקריטריונים הנדרשים.

ממשלת בריטניה ערכה שינויים בהצעתה המקורית להצגת U.K-REIT (שתוכננה לינואר 2007) והציגה דרישות רגולטוריות גמישות יותר לקבלת המעמד המיסויי. ההקלה מתבטאת בנושאים שונים וביניהם הפחתה ניכרת בשיעור כיסוי הריבית הנדרש, על מנת לאפשר מנוף פיננסי משמעותי יותר לחברות שיקבלו מעמד של REIT. שינוי זה מתאים עצמו למבנה ההון של חברות הנדל"ן בבריטניה כיום, המציגות שיעורי מנוף פיננסי גבוהים יחסית ויחסי כיסוי חוב נמוכים.

חברות הנדל"ן הרשומות בבריטניה נסחרו היסטורית בדיסקאונט משמעותי ביחס לערכם הכלכלי של נכסיהן (NAV), דבר שהיקשה על גיוס הון חדש וחיפוש אחר נכסים אטרקטיביים להשקעה. סביר, שכניסת קרנות U.K-REIT תביא להקטנת הדיסקאונט או אפילו לפרמיה ביחס לערך הנכסים, וכך משקיעים יוכלו להשקיע ישירות במניות העוסקות בנדל"ן תחת השקעה ישירה בנדל"ן.

בגרמניה, מדיניות ה-G-REIT המוצעת מגובשת ומוגדרת, וצפוי שהיא תוצג עד לסוף 2006 או תחילת 2007, לאחר עיכוב קל כתוצאה מחילופי השלטון במהלך 2005. הצעת מדיניות ה-REIT בגרמניה משלבת מרכיב ייחודי של מגבלה על העברת נכסים המעודדת אסטרטגיית רכישת ואחזקת נכסים פסיבית יותר. המגבלה נובעת מתוך ראייה שמרנית הגורסת כי למרות שהחלפת נכסים חשובה לשימור יעילותן של חברות הנדל"ן, תחלופת נכסים מהירה עשויה להצביע על אסטרטגיה שאינה שמרנית, ואף להגדיל את הסיכון הגלום בחברה.

מדינות אירופאיות נוספות שאימצו מדיניות REIT בעבר, דוגמת צרפת (משנת 2003), בלגיה (משנת 1995) והולנד (משנת 1969), השכילו אף הן להתאים את מדיניות ה-REIT לצרכיהן הספציפיים. אי לכך, קיים באירופה שוני במאפייני מדיניות ה-REIT בין מדינה למדינה, כפי שניתן לראות אף בטבלת ההשוואה.

למשל: הן בצרפת והן בבלגיה לא קיימות מגבלות על הבעלות על קרנות REIT (דבר המקל על השליטה וניהול הקרנות ע"י חברות הנדל"ן המסורתיות); בהולנד קיים איסור פיתוח נכסים (סיכון נמוך יותר, בשל אי מעורבות בייזום ופיתוח); בבלגיה ובבריטניה מוגבל החלק של נכס בודד בתיק הנכסים (פיזור הסיכון בין מספר נכסים והימנעות מאחזקת נכס מרכזי אחד).

הון המניות הצף של חברות נדל"ן הרשומות באירופה כיום, המוערך ביותר מ-100 מיליארד אירו, הוא קטן יחסית בהשוואה לשווקים אזוריים אחרים, ורק 30% מחברות אלו פועלות תחת רגולציית REIT. זאת, בניגוד למערכות ה-REIT המבוססות בארה"ב ובמרבית הכלכלות האסיאתיות הגדולות, שם הון המניות גבוה משמעותית (בשוק האמריקני השווי המצרפי של REITS גבוה מ-300 מיליארד דולר).

הצגתן של קרנות REIT הובילה בכל המקרים לגאות בשוק הנדל"ן במדינות אלו. אי לכך, להערכת S&P, הכנסתה של מדיניות זו לגרמניה ובריטניה תוביל לגידול של מעל ל-100 מיליארד דולר נוספים כבר במרוצת חמש השנים הקרובות, וסביר שתגרום לגידול בכלל ענף הנדל"ן בשוק ההון האירופאי.

להערכת מעלות, ייסוד קרנות REIT בישראל יביא לשינוי משמעותי בשוק הנדל"ן המקומי, בשל שיפור הנזילות וגיוון המקורות; העלאה סלקטיבית של ערכי הנכסים; העדפת קרנות REIT מבחינת משקיעים על פני חברות מסורתיות ושיפור נגישותם של משקיעים (כולל משקיעים פרטיים קטנים) לשוק הנדל"ן.

מעמד פטור ממס יאפשר לחברות הנדל"ן לשפר את ביצועיהן לצד שימורה של גישה שמרנית (הדוגלת באחזקת נכסים לטווח ארוך והקטנת החשיפה להתפתחויות ספקולטיביות). עם זאת, להערכת מעלות, חברות הנדל"ן המסורתיות הגדולות לא מקימות בשלב זה קרנות REIT בישראל עד שתיפתר בעיית המיסוי בעת העברת נכסים קיימים ל-REIT (המחויבת נכון להיום במס שבח ומס רכישה) ובעיית שיעור האחזקה המקסימאלי המותר, המהוות חסם עקרוני בעבור החברות.

בארי הוא סמנכ"ל מעלות, עמיר וברק הם אנליסטים בחברת מעלות.