דמרי משחרר מניות לשיפור הסחירות

מדור זה עוקב אחר חברת הבנייה י.ח. דמרי מאז ימיה הראשונים בבורסה, בשנת 2004, כאשר עוד היתה חברת בנייה פריפריאלית, הפועלת בעיר בדרום הארץ. עם זאת, במהלך השנתיים האחרונות החברה יזמה מהלך של התרחבות וצמיחה בעסקיה, כשהמטרה היא להיתפס כחברת בנייה מובילה בפריסה ארצית. במקביל, השכילה דמרי להגדיל באופן עקבי את ההכנסות והרווחים מפעילותה השוטפת, מה שסייע ליצירת ערך רב לבעליה ולמשקיעים. החברה רשמה תשואה של 39% בשנה האחרונה, שמקנה לה כיום שווי של 430 מיליון שקל.

י.ח. דמרי הוקמה בשנת 1989 על-ידי הקבלן יגאל דמרי. לאחר שהתמקדה בשנותיה הראשונות בדרום הארץ, היא פעילה כיום באזורים רבים בין נתניה לאילת. עפ"י הנתונים שהיא מוסרת, דמרי בונה כיום 1,847 יחידות דיור ב-19 פרויקטים ברחבי הארץ, מתוכן נמכרו 593 יחידות דיור, בהיקף כספי של 584 מיליון שקל, נכון לסוף הרבעון הראשון של 2006.

מצבת חוב יציבה

תוצאות הרבעון הראשון, שפורסמו לאחרונה, מעידות על המשך הצמיחה בעסקי החברה. ההכנסות ברבעון הראשון הסתכמו ב-106 מיליון שקל, ומהוות גידול של 24% לעומת ההכנסות שרשמה ברבעון המקביל ב-2005. לדברי החברה, הגידול נובע מתחילת פעילות חברת כוח האדם שייסדה (שבנטרולה עמד הצמיחה בהכנסות על 18%), וכן מעלייה במחירי המכירה וכניסה של פרויקטים חדשים להכרה עפ"י התקנים החשבונאיים.

ניתוח התפלגות המכירות לפי ערים מעלה, כי 92% ממחזור המכירות של החברה בשנת 2005 נבע ממכירות בפרויקטים באשדוד, גן יבנה, ראשל"צ, ת"א, מודיעין ירושלים ואילת - נתון המעיד על הפרישה הגיאוגרפית שלה כיום.

החברה מציינת, כי ברבעון החולף נמכרו 101 יחידות דיור תמורת 83 מיליון שקל, בהשוואה ל-121 יחידות דיור בתמורה ל-97 מיליון שקל ברבעון המקביל, מה שמשקף ירידה של 15%. מסוף הרבעון ועד תאריך המאזן, בסוף חודש מאי, נמכרו על ידה עוד 58 דירות, בתמורה ל-49 מיליון שקל.

הנתונים מראים עוד כי הרווח הגולמי הרווח הגולמי ברבעון הראשון 2006 הסתכם ב-27 מיליון שקל והצביע על צמיחה של 12% בהשוואה לרבעון המקביל. שולי הרווח ירדו מרמה של 28% מההכנסות לרמה של 25.3% מההכנסות, מה שמוסבר בתמהיל הפרויקטים שנמכרו ברבעון הנוכחי, ובפגיעת פעילות חברת כוח האדם בשולי הרווח, שבנטרולה היו עומדים שולי הרווח על רמה של 26% מההכנסות. מבין הפרויקטים, מציינת החברה את פרויקט מרינה מגרש 16 באשדוד שמתאפיין ברווחיות גולמית גבוהה משאר הפרויקטים והוכר לראשונה בדו"חות הרבעון המקביל.

הרווח התפעולי ברבעון הראשון 2006 הסתכם ב-20 מיליון שקל ומשקף גידול של 8.5% לעומת הרבעון המקביל, ואילו הרווח הנקי של החברה רשם קיטון זעיר בלבד לעומת הרבעון המקביל לרמה של 8.5 מיליון שקל, כשאלמלא חבות מס קטנה מהרבעון המקביל, הרווח הנקי אף היה רושם קיטון קל.

מלבד הקיטון בשולי הרווח הגולמי וגידול שנרשם בהוצאות המכירה והכלליות - המוסבר במסעות פרסום שמבצעת החברה לביסוס שמה בקרב הציבור, וכן בהפרשה בסך 800 אלף שקל בגין תביעה משפטית - את השחיקה ברווחיות ניתן להסביר בעיקר על רקע הזינוק בהוצאות המימון הרבעוניות. עלייה של יותר מ 30%, לרמה של 8 מיליון שקל. החברה מסבירה, כי הגידול בהוצאות המימון נובע מעליית ריבית הפריים, משיעור של 5% בשנה קודמת לשיעור של עד 6.25% בסוף הרבעון הנוכחי, וכן בגידול בהיקפי החוב של החברה בגין הנפקת האג"ח שביצעה בשנה החולפת.

למרות זאת, מצבת החוב של דמרי נותרה יציבה יחסית ביחס לרבעון המקביל ולסוף 2005, כשהשינוי המשמעותי ביותר נרשם דווקא בהגדלת האשראי הקצר מהבנקים. מהלך זה הביא לגידול של מעל 20% במצבת החוב השוטף ל-289 מיליון שקל, כשמצבת החוב הארוך ירדה מעט, לרמה של 323 מיליון שקל. על רקע זה, גם המינוף הפיננסי של דמרי גדל רק במעט ביחס לסוף 2005 - בעיקר על רקע חלוקת דיבידנד ברבעון החולף - ואף קטן מעט ביחס לרבעון המקביל. ההון העצמי עומד כיום על רמה של 7 מיליון שקל ומממן 23% מהמאזן בהיקף של כ-800 מיליון שקל.

נתון בולט שעולה מהדו"חות הוא העובדה שהחברה ייצרה ברבעון הראשון תזרים מזומנים שלילי של 31 מיליון שקל, בהמשך לתזרים שלילי בהיקף של 63 מיליון שקל שייצרה בכל 2005 ולתזרים שלילי בהיקף של 97 מיליון שקל שייצרה ברבעון המקביל. התזרים השלילי מוסבר בעיקר בגין תשלומים שהיו לחברה לרכישת קרקעות, שהגדילו את מלאי הקרקעות במאזן 28 מיליון שקל לרמה של 270 מיליון שקל.

"ההאטה בדרום תימשך"

יגאל דמרי הסביר עם פרסום הדו"חות, כי תוצאות החברה לרבעון הראשון משקפות את השלמת ביצוע ואכלוס שלב א' בפרויקט בשכונת הר חומה בירושלים, והתחלת ביצוע פרויקטים נוספים בבאר שבע ומודיעין. דמרי הוסיף, כי "שוק הנדל"ן בארץ מתאפיין כיום בביקוש גבוה לקרקעות באזור מרכז הארץ, כמו גם במודיעין, באשדוד ובאילת. עליית מחירי הקרקעות עשויה להצביע על עלייה עתידית במחירי המכירה של הדירות".

על רקע דבריו של דמרי, בדו"ח הדירקטוריון החברה מציינת, כבכל הרבעונים האחרונים, כי עדיין ניכרים פערים ניכרים בקבוצות האוכלוסייה השונות במרכז באזורי הפריפריה. "בדרום הארץ נמשכת מגמת ההאטה, הנובעת מחשש ליציבות כלכלית אישית, על רקע הביטול המתמשך של המענקים לזכאים והחמרת הקריטריונים לקבלת הלוואות. עקב כך, נראה שהאטה זו עוד תימשך", נכתב.

דמרי גם מממש

לאחר שהקפיד להגדיל באופן מתמיד את אחזקתו בחברה לאורך החודשים האחרונים, בימים האחרונים מכר המנכ"ל והבעלים, יגאל דמרי, מניות החברה למשקיעים מוסדיים, על מנת שמניית החברה תוכל לעמוד בתנאי הסף לכניסה למדד היתר-30.

במסגרת העסקה, מכר דמרי לשורה של משקיעים כ-1.2% ממניות החברה בסכום של 4.5 מיליון שקל, ובכך הקטין את אחזקתו אל מתחת לרף ה-85%. המטרה המרכזית של העסקה היתה להעלות את אחזקות הציבור מעל 15% על מנת שתימנה על מדד היתר, המכיל את 30 החברות בעלות שווי השוק הגבוה ביותר בבורסה, אחרי מאה החברות הגדולות, שנמנות על מדד ת"א 100.

הבורסה עצמה שקללה את נתוני השווי והאחזקות של החברות לאורך ימי המסחר שבין ה-1 ל-15 לחודש יוני, וצפויה לפרסם את ההרכב המעודכן של המדדים המובילים בתחילת חודש יולי, במסגרת העדכון החצי-שנתי. אז גם יידע דמרי האם החברה שבבעלותו הצליחה להיכנס למדד היתר, מה שעשוי להגדיל את היקף הסחירות במניה ולשמש מבחינתה מקפצה לכניסה עתידית למדד ת"א 100.