כך נראית גזית גלוב במשקפיים סקנדינביות

אמנם הקשר של גזית גלוב הישראלית לפינדלנד די ברור - מתוקף אחזקתה בחברת הנדל"ן הפינית סיטיקון - אך החידוש הוא בכך, שב-EVLY מסתכלים על גזית גלוב בשלמותה ולא רק על סיטיקון. במסגרת זאת, מתחילים הכלכלנים הפינים לסקר את מניית החברה בהמלצת "צבור" ובמחיר יעד של 54 שקל למניה - בהתאם לטווח העליון של היעד של המניה בארץ - המגלם פרמיה של כ-12% על מחירה הנוכחי בשוק.

מה מוצא האנליסט הפיני סבנט קרופורס (Savnte Krokfors) בחברת הנדל"ן הישראלית? ובכן, תחילה הוא כותב, שהחברה מתרכזת בשווקים ובתחומים המאופיינים בשיעורי צמיחה גבוהים מהממוצע. "רוב נכסי החברה הם מרכזי קניות מעוגני סופרמרקט במקומות שמאופיינים במצב פוליטי וכלכלי יציב ובשטחים שסובבים ערים גדולות כמו: מיאמי, בוסטון, אטלנטה, טורונטו, מונטריאול וונקובר. לגבי העתיד, אנו מאמינים שהחברה תמשיך להגדיל את נוכחותה בעיקר במרכז אירופה", כותב האנליסט.

"בעשור האחרון פועלת החברה תוך התמקדות בקיצוץ ההוצאות במרכזים המסחריים אותם היא מנהלת וכן בפיתוח מתמיד של הנכסים. החברה מכוונת את פעילותה בעיקר לשטחים שמתאפיינים בשיעור צמיחה גבוה מהממוצע וכן באוכלוסייה בעלת הכנסה גבוהה מהממוצע. לשם המחשה, הערים שבהם פועלת החברה בצפון אמריקה, הן מהערים החשובות ביותר לפעילות הכלכלית של האזור", הוא מסביר.

סיבה נוספת לאטרקטיביות של החברה היא העובדה, ששוק ההון נוטה לתגמל אותה על רקע האסטרטגיה הממוקדת שהיא מתווה. "לאורך שמונה השנים האחרונות גזית גלוב הפכה בהדרגתיות משחקן בינוני לאחד מהשחקנים הגדולים בשוק הנדל"ן המתמחים בתחום הקמעונאות. הצמיחה של גזית גלוב, בקצב שנתי של כ-32%, התאפיינה גם בגידול בשיעורי הרווחיות, כשלאורך התקופה צמח הרווח התפעולי התזרימי (FFO) של החברה בשיעור שנתי ממוצע של כ-18%, ומחיר המנייה אף עלה בשיעורים גבוהים יותר", הוא מוסיף.

קרופורס מציין עוד את הנתונים המספריים, ומראה כי החברה הפכה במרוצת התקופה שבחן משחקן בעל 26 נכסים המשתרעים על פני כ-230 אלף מ"ר, לשחקן בעל 485 נכסים המשתרעים על פני 3.94 מיליון מ"ר. נתון נוסף שהוא משקלל הוא הגידול המתמשך בתשואת הדיבידנד בתקופה הנמדדת, שעמד לדבריו על כ-21% בממוצע.

מלבד ההישגים שרשמה החברה עד היום, קרופורס אופטימי גם לגבי ביצועיה של גזית גלוב בעתיד: "החברה כבר הוכיחה, כמו במקרה של סיטיקון, שהיא יודעת למצוא חברות מטרה נוחות לרכישה בעלות צפי לצמיחה נמוכה, ולבצע בהם שינוי תוך מיצוי פוטנציאל הצמיחה בסיוע הניסיון הרב שרכשו בעליה בשנים האחרונות.

"האסטרטגיה של החברה כוללת גם מימוש נכסים שאינם בעסקי הליבה, כמו המכירה האחרונה של פורטפוליו הנכסים בטקסס בתמורה לכ-388 מיליון דולר (ע"י אקוויטי וואן - ר.מ.), כשסיטיקון עצמה נערכת למהלכים דומים בפינלנד. הערכה היא, שגזית גלוב מחפשת כיום נכסים חדשים ובוחנת מספר רכישות לביצוע עוד בשנת 2006", הוא מסביר.

את הדיסקאונט המרכזי בשוויים הנוכחיים בפעילותה של גזית גלוב מאתרים ב-EVLY דווקא באקוויטי וואן, אותה מתמחרים בכ-27 דולר למניה - מחיר המשקף פרמיה של כ-28% על שוויה כיום בבורסת ניו-יורק. את FCR מתמחרים בכ-24 דולר קנדי למניה, קרוב לשווייה בשוק, המשקף לחברה שווי של כ-3.7 מיליארד דולר קנדי, ואת סיטיקון מתמחרים במחיר לפי שווי של כ-1.29 מיליארד אירו, המשקף פרמיה של כ-18% על שווייה הנוכחי. פעילות החברה בישראל מתומחרת לפי שעה בשווי של כ-400 מיליון דולר.

"הסיבות המרכזיות לפרמיות שאנחנו מעניקים לאקוויטי וואן וסיטיקון היא העובדה, שהן מתומחרות בחסר ביחס לחברות מקבילות וכן עומדות בפניהן הזדמנויות צמיחה טובות מהממוצע", מסבירים הכלכלנים. "בנוסף, לגזית גלוב יש רקורד מוכח של איתור הזדמנויות תוך דגש על שימור הגידול ברווח למניה - מה שהוכח בשיעורי הצמיחה הכוללים ובשיעורי הצמיחה של ה-FFO בשנים האחרונות. גם אם אנחנו לא לקוחים בחשבון את הערך המוסף של הנהלת החברה ואת הפרויקטים שנמצאים בצנרת שלה, אזי הרקורד המוכח של ההנהלה מהווה סיבה מספקת לכך שהחברה תתומחר במחירים יותר גבוהים", מוסיפים.

באשר לנפשות הפועלות עצמן, ב-EVLY מציינים, כי חיים כצמן ודורי סגל שמחזיקים במשותף כ-55% (באמצעות חברת גזית הציבוריות שנסחרת גם היא בת"א - ר.מ) מהחברה וגם מנהלים אותה בפועל, מחויבים לפיכך לחשוב בעיקר על הטווח הארוך, מבלי לקחת סיכונים הקשורים בטווח הקצר.

גזית גלוב עצמה פועלת כיום באמצעות מספר זרועות: בצפון אמריקה, האחזקה העיקרית בקרן הריט האמריקנית אקוויטי וואן (23%), שמתמקדת באחזקת מרכזים מסחריים בחוף המזרחי של ארה"ב ונסחרת כיום לפי שווי של כ-1.6 מיליארד דולר בוול-סטריט. אחזקה נוספת היא בחברת הנדל"ן הקנדית FCR (54%), שמחזיקה בשרשור בכ-18% מהונה של קרן הריט אקוויטי וואן ומנהלת גם פעילות עצמאית בתחום הנדל"ן המניב בקנדה. בנוסף, החלה החברה להפעיל בשנים האחרונות שתי "יזמויות" חדשות בשוק האמריקני, האחת בתחום בתי הרופאים והשנייה בתחום הדיור המוגן.

באירופה פעילה החברה באמצעות חברת סיטיקון הפינית (37%), המתמקדת גם היא בתחום המרכזים המסחריים בסקנדינביה, ולאחרונה ביצעה השקעה ראשונה באסטוניה השכנה. במקביל, לאחרונה החלה גזית גלוב גם ברכישה ישירה של נדל"ן מניב בגרמניה, ועפ"י הערכות החברה מתכננת לייצר במדינה מרכז כובד נוסף.

בישראל החלה גזית גלוב לפעול בהיקפים משמעותיים רק בשנים האחרונות, על רקע השיפור במצב המשק, שהעלה את קרנו של ענף הנדל"ן, וכן לקראת ההשקה המתוכננת של קרנות הריט. כיום מחזיקה החברה בשוק המקומי מספר מרכזי קניות בפרישה ארצית, וכן קרקעות לבניית מרכזים נוספים.

בנוסף, החברה התוותה לאחרונה תכנית אסטרטגית בשנים הקרובות, במסגרתה היא מתכננת ככל הנראה להרחיב את מעגל פעילותה גם לשוקי המזרח המתעוררים, כשכיום נבדקת בעיקר האפשרות לפעול בשוק ההודי. במסגרת התוכנית עצמה, שפורסמה בתחילת 2006, מסרה החברה, כי היא מתכננת לבצע השקעות בהיקף כספי של כ-1.5 מיליארד דולר בשנים הקרובות.

גזית גלוב נסחרת כיום לפי שווי של כ-5.4 מיליארד שקל, לאחר שמנייתה רשמה תשואה של כ-89% בשנה החולפת. החברה סיימה את שנת 2005 עם הכנסות של כ-2.2 מיליארד שקל ורווח נקי של כ-133 מיליון שקל, שגובה בתזרים מזומנים מפעילות שוטפת שעמד על 661 מיליון שקל. ברבעון הראשון של 2006 החברה רשמה גידול של כ-31% בהכנסות לרמה של 661 מיליון שקל, וירידה קלה ברווח הנקי שוטף לרמה של כ-40 מיליון שקל, שגובה בצמיחה של 10% בתזרים המזומנים השוטף לרמה של כ-155 מיליון שקל. הונה העצמי של החברה עומד כיום על כ-2.1 מיליארד שקל ומניף מאזן כולל של כ-23 מיליארד שקל.