צ'כיה נערכת לעלייה בהשקעות בנדל"ן עקב כניסת קרנות ריט

"על המשקיעים לחפש אחר אזורים חדשים, סגמנטים חדשים והזדמנויות אטרקטיביות במדינה", אומר גלן לוני, מומחה לשירותי מס ומשפט ב-PwC .

משקיעים בנדל"ן אירופי יכולים לצפות השנה לתשואות נאות מהשקעה בנדל"ן צ'כי, כך על פי "מגמות חדשות בשוק הנדל"ן האירופי 2006", דו"ח שפורסם במארס על ידי PwC ו-ULI.

לוני סבור שלפראג פוטנציאל נדל"ני גדול, הן לצרכי השקעה והן לצרכי פיתוח.

" החוק החדש צפוי להיכנס לתוקף בשבועות הקרובים. מה תהיה לדעתך השפעתו על שוק הנדל"ן הצ'כי. האם אתה מאמין שקיים כאן פוטנציאל לקרנות של נדל"ן?

להשקתן של קרנות נדל"ן חדשות בצ'כיה יהיו מספר השלכות.

ראשית, שוק הנדל"ן בצ'כיה ייפתח למשקיעים פרטיים, מה שלא היה ממש אפשרי לפני כן, מפני שהחוק הקודם חייב השקעה מינימלית של 2 מיליון כתרים צ'כיים (70,500 אירו).

בנוסף, החוק הישן לא התיר ליצור תמהיל של פעילויות השקעה ופיתוח בנדל"ן. עקב החוק החדש, השקת הקרנות הופכת את השוק לצפוף יותר: כבר עתה יותר מדי כסף רודף אחר כמות מוגבלת של נדל"ן. או שאותן קרנות יצטרכו לחפש לעצמן נישה שהקרנות הבינ"ל פסחו עליה, או שהן ייאלצו להתחרות עם המשקיעים הנוכחיים על ההיצע הקיים, מה שיכול להשפיע על מחירי הנדל"ן ועל התשואות.

" אתה חושב שהשוק הצ'כי יתפתח בדומה לגרמניה, למשל?

גרמניה איננה כנראה הדוגמא הטובה ביותר להשוואה, בהתחשב בכך שסקטור הקרנות הפתוחות ידע מספר בעיות לאחרונה. מאחר שמחירי הנדל"ן היו מנופחים, אנשים זעמו מאוד על הקרנות. ברם, הקרנות אינן יכולות למכור כדי להשיג תשואה מהירה.

העניין הוא שיש ני"ע לטווח קצר שמגובה על ידי נכס לא-נזיל לטווח ארוך. המפתח להימנע ממצב זה הוא רכישת נכסים לתוך הקרנות במחירים הולמים.

באשר לקרנות הצ'כיות, בנוסף לאפשרות של קרנות פתוחות (ניתן לקנות ולמכור כל יום, בניגוד לקרן סגורה) דוגמת אלו בגרמניה, יונהגו גם מה שנקרא 'קרנות מוסמכות'. סוג נוסף של קרנות יפנה למשקיעים יותר 'משכילים', אשר מחפשים לבצע במשותף השקעות בנדל"ן. העובדה שלקרנות החדשות יש יתרון מס בשיעור של 5% פירושה שקרנות של משקיעים מוסמכים יזכו גם לפופולריות בקרב משקיעים בינלאומיים.

" יש לך תחזית ספציפית יותר ביחס לשוק הנדל"ן בצ'כיה מזו שהוצגה בסקר במארס על ידי PwC ו-ULI?

הסקר נוצר מתוך ראיונות עם מעצבי דעה מובילים בתחום, ביחס לציפיותיהם לשנה הקרובה.

המגמה העיקרית שאני מזהה היא כמות הולכת וגדלה של כסף, שמחפש השקעות בנדל"ן בצ'כיה. זה אומר שהמחירים עולים והתשואות יורדות. על מנת לשריין הזדמנויות השקעה, המשקיעים בוחנים את כל סוגי הנדל"ן הקיימים.

בנוסף, משקיעים מחפשים להיכנס לפרויקטים של פיתוח נדל"ן המצויים בשלב מתקדם, או לרכוש נדל"ן עתידי (נכס שבנייתו טרם הושלמה), כדי להבטיח לעצמם תשואות טובות יותר.

מעבר לכך, למרות שפראג עדיין פופולארית, מפנים המשקיעים כספים גם לאזורים נוספים במדינה. ישנה עלייה בהשקעות ובפיתוח נדל"ן בפלזן (מערב בוהמיה), בברנו (דרום מורביה), ואוסטרבה (צפון מורביה).

" באילו סגמנטים להשקיע?

כל הסגמנטים אטרקטיביים, אבל באזורים שמחוץ לפראג הדגש הוא יותר על נדל"ן משרדי ומלונות. נדל"ן קמעונאי זכה מאז ומתמיד לפריסה גיאוגרפית רחבה יותר, מאחר שכל אוכלוסיה בעיר מסוימת קיבלה שירות ממרכזי קניות.

לוגיסטיקה, מטבעה, צומחת בהתאם למיקום הכבישים ומרכזי האוכלוסייה. לוגיסטיקה הולכת בעקבות השקעות זרות ישירות, ולכן אם יש לך עתה תכניות גדולות באשר לצפון Moravia, אזי יגבר הצורך בנכסי לוגיסטיקה, שיעניקו תמיכה, למשל, למפעל הרכב המקומי של יונדאי.

" בסקירה אמרת גם שאזור CEE-CIS (מדינות חבר העמים והגוש הקומוניסטי לשעבר) יושפע השנה מההשקעה במרכזי קניות וקמעונאות. כמה זמן לדעתך תימשך מגמה זו בצ'כיה?

עבורי המפתח הוא רוויה. כשאתה פותח במקום אחד, ובאותה נקודת זמן, יותר מדי מרכזי קניות, אינך יכול למשוך דיירים לכל המרכזים. אם אינך יכול למשוך מותגים לאותם מרכזי קניות, אזי יהיה לך קשה ליצור איזון בין משיכת קונים לאותם מרכזים לבין הפיכת המרכז לרווחי. כמובן שתמיד ישנן הזדמנויות לשפץ בעתיד מרכזים קיימים.

" מלבד קמעונאות, אילו סקטורים נחשבים לאטרקטיביים בעיני המשקיעים?

הנדל"ן הלוגיסטי מאד פופולארי עכשיו, ויש מספר רב של סיבות לכך. כמובן, יש עלייה בעושר של האוכלוסייה המקומית. יש המון השקעות זרות ישירות שצריכות תמיכה, וישנה העובדה הפשוטה, שצ'כיה היא בעלת מיקום גיאוגרפי מצוין, לא רק כמרכז של מרכז אירופה, אלא כמדינה שיכולה לתת שירות למערב אירופה, במיוחד לגרמניה ולאוסטריה.

" בהשוואה למדינות CEE אחרות, במה שונה השוק הצ'כי, או מה מייחד אותו?

צ'כיה קרובה מאד מבחינת ההתקדמות הכלכלית שלה לפולין והונגריה. השוק הפולני גדול בהרבה ממקבילו הצ'כי, בגלל שהאוכלוסייה הפולנית גדולה יותר, כמו גם העובדה שיש בפולין שש ערים אזוריות גדולות בהן יותר ממיליון תושבים, בזמן שבצ'כיה יש ערים אזוריות שאוכלוסייתן נעה בין 300,000 ל-400,000 תושבים. הדבר יוצר הזדמנויות גדולות יותר לטובת שוק הנדל"ן המשרדי בפולין.

בצ'כיה יש תשתית טובה יותר מאשר בפולין והיא עשויה לשמש מרכז לוגיסטי טוב יותר מאשר פולין. פראג היא כמובן מרכז תיירותי חשוב, כך שיש בה אפשרויות טובות גם לשוק המלונות.

" כיצד מתפתחים השווקים האחרים באזור?

סלובקיה היא שוק בצמיחה. מדינה אחרת שפופולארית עכשיו היא רוסיה. כיוון שהיא מדינה ענקית עם מלאי נמוך מאוד של נדל"ן, היא מספקת הזדמנויות של ממש לפיתוח נדל"ן.

קרנות רבות התמקדו תחילה רק במרכז אירופה, ולעתים קרובות רק בפראג, בודפשט ו-ורשה, כערי בירה במדינות החברות באיחוד האירופי. כשנעשה 'דחוס' במרכז אירופה, החלו הקרנות לנוע מזרחה על מנת להשיג תשואות טובות יותר למשקיעים.

אוקראינה, רומניה, בולגריה ומדינות יוגוסלביה לשעבר נמצאות עכשיו ברשימת היעדים המועדפים על המשקיעים.