כפר סבא מתחילה להתעורר

ראש עיריית כפר סבא, יהודה בן-חמו (45), מספר בראיון ל"גלובס" על תוכניות הבנייה המסיביות בעיר, וכן על התכנון לפארק העירוני הראשון בעיר ותוכניותיו להרחבת כפר סבא בעתיד.

בן-חמו: "כפר סבא התנהלה בשנים האחרונות בעצלתיים, בסטטוס קוו המשמר את הקיים. כך למשל, בזמן שערים אחרות באזור השרון, דוגמת רעננה, הרצליה ונתניה, החלו להתפתח ולזמן לפתחן קבלנים, יזמים וחברות היי-טק, הרי שבכפר סבא קפאו על השמרים".

מאז בחירתו במחצית שנת 2003, נראה שהקבלנים ועימם הזוגות הצעירים גילו מחדש את העיר הישנונית הסמוכה לקו הירוק. כיום נבנים בכפר סבא מספר פרויקטים חדשים למגורים, ובקרוב יחל ביצוע תוכנית 60/80, החלה בצפון-מערב העיר, וכוללת בנייתן של כ-5,000 יח"ד על מתחם בן 1,400 דונם של קרקע פרטית, שהיתה עד לא מזמן בייעוד חקלאי.

בן-חמו: "אינני רוצה לקחת את הקרדיט על אישור התוכנית, שכן היא תוכננה ע"י קודמי. עם זאת, התוכנית נמצאת בהליכי תכנון משנת 1996, ואיש לא חשב לקדם אותה. בשנה האחרונה פניתי לוועדה המחוזית בשאלה מדוע לא מקדמים את אישור התוכנית. תשובת הוועדה הפתיעה גם אותי: 'לא חשבנו שהתוכנית בסדר העדיפויות של כפר סבא'. בחלוף מספר שבועות חתמתי על אישור התוכנית, ובקרוב תחל הבנייה במתחם. בימים אלו החברה הכלכלית של העיר לקחה על עצמה לבצע את התשתיות לשכונות. במקביל, הוועדה המקומית מקדמת את הליכי התכנון של התוכניות המפורטות".

מדובר בתוכנית החלה על מתחם גדול ממזרח ובסמוך לכביש 4, המקנה כאמור זכויות בנייה להקמת 5,000 יח"ד. בפרויקט יוקמו 10 בניינים בני 14-15 קומות, ויתר הבניינים יהיו בני 6-7 קומות. בנוסף, התוכנית מאשרת 140 אלף מ"ר של שטחי היי-טק ותעסוקה מול אזור התעשייה הצפוני של רעננה, עם כוונה להגדיל את שטחי ההיי-טק ל-170 אלף מ"ר.

בן-חמו: "לכפר סבא מיקום גיאוגרפי ואסטרטגי מצוין, ואין סיבה שחברות היי-טק לא תמצאנה את מקומן בעיר. התוכנית שאושרה נקראת תוכנית ירוקה, והיא מדגישה את איכות הסביבה. התוכנית כוללת פארק רחב ידיים של 200 דונם, וכן הקמת מרכז ספורט ואולם קונגרסים על שטח של 25 דונם".

גלובס: כפר סבא סובלת מצפיפות בנייה ומתשתיות ישנות. האם העיר מסוגלת לקלוט כ-20 אלף איש נוספים?

בן-חמו: "זה נכון שהתשתיות בעיר ישנות ואינן ערוכות לשנות האלפיים, אך אנו עושים כל מאמץ ומשקיעים הון עתק כדי לחדשן ולמנוע מפגעים סביבתיים. כך למשל, החלפנו לאחרונה את קו הסליקה של הביוב שהיה על סף פיצוץ. כשאני התמניתי לתפקיד ראש העיר, מבקר משרד הפנים איים על העירייה בהערת עסק חי. בקופת העירייה היה גרעון מצטבר של 104 מיליון שקל, וחוב של 150 מיליון שקל. כמו כן, במשך שלוש שנים לא אושר התקציב של העירייה, והחל משבר אמון חמור עם הספקים השונים, אשר ייקר את יחידות המימון שלנו.

"מאז ועד היום צמצמנו את הגרעון התקציבי ל-74 מיליון שקל, ועד סוף השנה אנו מתכוונים להגיע ל-45 מיליון שקל בלבד. במקביל, אישרנו את התקציב החדש, העומד על 368 מיליון שקל, וכולל גידול של 26 מיליון שקל.

"לגבי הגידול באוכלוסיה החדשה, הרי שתוכנית 60/80 ממוקמת בסמוך לצירי תחבורה ראשיים, דוגמת כביש 4 (גהה) וכביש הרוחב 541 המתוכנן. משרד התחבורה התנה את השלמת התוכנית בשיקוע רחוב בן-יהודה ובחפירת מנהרה אשר תקל על עומסי התנועה. כמו כן, בקרוב עתיד להיפתח מחלף רכס בצומת רעננה, הצפוי גם הוא להקל בצורה משמעותית את עומסי התנועה במקום".

בן-חמו לא היה מסוגל לצמצמם את הגרעון התקציבי אלמלא הוציא לפועל את פרויקט המגורים כפר סבא הצעירה, הנבנה בימים אלו במתחם האוניברסיטה, בחלק הצפוני של העיר. הפרויקט הניב לעירייה הכנסות חד-פעמיות של כ-80 מיליון שקל.

בן-חמו: "פרויקט כפר סבא הצעירה נבנה על אדמתה של האוניברסיטה העברית בירושלים. יהודי אמיד וערירי, שהקרקע, בשטח של כ-100 דונם, היתה בבעלותו, החליט לפני מספר שנים לתרום אותה לאוניברסיטה. בצוואתו הוא ציווה שהקרקע, שהיתה אז בייעוד חקלאי, בסמוך לקאנטרי קלאב, תשמש לבניית מגורי סטודנטים. מאחר ובאיזור המדובר לא קיים צורך שכזה, היועצים המשפטים שלנו ושל האוניברסיטה הגיעו להסכמה, כי העירייה תכשיר את הקרקע לבנייה ותקים באמצעות החברה הכלכלית שלה פרויקט מגורים בן 272 דירות, 34 אלף מ"ר, המיועד לזוגות צעירים בני העיר כפר סבא בלבד. מדובר בעיסקת קומבינציה של 50%, כאשר הכספים שקיבלה האוניברסיטה צפויים לשמש אותה לבניית מעונות סטודנטים בירושלים, כפי שדרש התורם".

התכנון לפרויקט היה תקוע בוועדות התכנון במשך כ-6 שנים. על-פי התב"ע, מתוכננים 20 בניינים אשר יכללו דירות 4 חדרים בשטח 110 מ"ר, דירות גן ודופלקסים. בתחילה היו שטענו שהקמת הפרויקט לזוגות צעירים תוריד את מחירי הדירות לרמה של 130-140 אלף דולר לדירת 3.5 חדרים, אך הפלא ופלא - מכרנו דירות במחיר ממוצע של 175 אלף דולר, וההיענות היתה גדולה. פעלנו מתוך מטרה להצעיר את העיר ולהעניק לה שכונת מגורים איכותית. בפרויקט הנבנה בסמוך ע"י חברת שיכון עובדים מוצעות דירות דומות לשלנו, בשטח קצת גדול יותר, במחירים של 230-250 אלף דולר. בשביל הזוגות הצעירים שלנו מדובר בחסכון ניכר".

עיריית כפר סבא פעלה בפרויקט זה באמצעות החברה הכלכלית שלה, בראשות אלון וינגרטן, כיזמית לכל דבר ועניין, ואף התחרתה בחברת שיכון עובדים המקימה את פרויקט חלומות כפר סבא השכן. וינגרטן, המשמש בתפקידו 4 שנים, מוביל פרויקטים בהיקף כולל של כמיליארד שקל.

- האם אינך רואה בעיה בתחרות של העירייה בקבלנים שבונים אצלך בעיר?

"זהו שוק חופשי, ועיריית כפר סבא פועלת על מנת למקסם את הכנסותיה, ובמקביל דואגת לאינטרס של הזוגות הצעירים. אינני חושב שאנו מתחרים עם חברות קבלניות אחרות, ובשטח ניתן לראות ששיכון עובדים מוכרת את הדירות שלה בקצב מרשים ביותר".

אכן, פרויקט חלומות כפר סבא נחשב עד כה להצלחה. שיכון עובדים החלה לשווק לאחרונה את הדירות בשלב ב' בפרויקט מוקדם מהצפוי. החברה מכרה בתוך 4 חודשים 35 מתוך 44 דירות. במסגרת הפרויקט יוקמו בשלב הראשון 4 בנייני מגורים בני 7 קומות כל אחד, הכוללים 22 דירות בבניין.

חרף התחרות מצד העירייה, שיכון עובדים מכרה דירות ברמת מחירים סבירה ביותר. כך למשל, מכרה דירות 4 חדרים בשטח של 115 מ"ר בכ-250 אלף דולר, ודירות 5 חדרים בשטח של 144 מ"ר ב-286 אלף דולר.

- יש הטוענים כי קיים חוסר ממשק בין מרכז העיר, המהווה את המושבה הוותיקה, לבין השכונות המזרחיות. האם יש משהו בטענה זו?

"טענה זו היתה נכונה לפני מספר שנים, אך מאז הושלמה כבר בנייתה של שכונת הדרים, הכוללת קוטג'ים ובנייה רוויה ומודרנית. בעבר, בית הספר רמז הממוקם באזור נחשב לכושל, אך היום הוא אחד מהמובילים בעיר. לפני כ-8 שנים, דירת 4 חדרים עלתה באזור זה 130 אלף דולר, וכיום ערכה למעלה מ-200 אלף דולר. אני בטוח שבטווח הארוך יותר מחירי הדירות באזור יאמירו אף למעלה מכך".

חברת אשדר מקימה בימים אלו את פרויקט אשדר הירוקה. בפרויקט ייבנו 5 בניינים מדורגים ובהם 160 יח"ד. שווי הפרויקט מוערך ב-40 מיליון דולר. בנוסף לפרויקט אשדר הירוקה, לאשדר 115 דונם בצפון רחוב בן-יהודה, סמוך למושב צופית. אשדר רכשה את המתחם ב-1999 ממשפחת נזימי, בעיסקת לפי 40%. הוועדה המקומית כפר סבא אישרה לאחרונה לאשדר לבנות במתחם 800 דירות מגורים. האישור יאפשר גם לבעלי קרקעות פרטיים, הנמצאות בסמוך, לבנות על מגרשיהם.

כפר סבא נחשבת לעיר צפופה מעט, ומלבד הפרויקטים שפורטו לעיל ועתודת קרקע נוספת בצפון רחוב בן-יהודה, המיועדת להקמת 1,400 יח"ד נוספות, כמעט ואין לעיר עתודות קרקע המיועדות לפיתוח עתידי.

- כיצד מתמודדים עם שטח קרקע מוגבל, בהתקיים גידול טבעי מבית ואקסוגני של האוכלוסיה בעיר?

"זה נכון שכפר סבא נחשבת לעיר קטנה יחסית בשטח, אך אל תשכח שאנו מוקפים במושבים להם אדמות חקלאיות לא מנוצלות. לא מזמן ניהלנו מגעים עם היישוב צופית להקמת בנייני מגורים על השטח הדרומי של היישוב, מצפון לכפר סבא. אלמלא בג"ץ הקשת המזרחית, אשר הקפיא את התוכניות, בהחלט ייתכן שהתוכנית היתה יוצאת לפועל. אני בטוח שבעתיד, כשתיגמרנה עתודות הקרקע של העיר, אני או מחליפי יפנה לוועדה לחקירת גבולות ויבקש שטחים נוספים לצורך הרחבת העיר".

- מה לגבי פרויקטים של פינוי-בינוי וחידוש רחוב ויצמן?

"נכון להיום, קיים פרויקט אחד של פינוי-בינוי בעיר, השייך לחברת מצלאווי. בעיקרון אני מאמין בפינוי-בינוי, ואין ספק ששיטה זו תתפוס תאוצה בעתיד. במקביל לפינוי-בינוי לא יהיה מנוס ממתן זכויות בנייה נוספות למבנים הקיימים. כך למשל, ברחוב ויצמן ניתנו זכויות בנייה המקנות אפשרות לבניית קומות נוספות".

אכן, בשטח מסתמן שרחוב ויצמן צומח לגובה. למשל, חברת גבריאלי שיא אחזקות, בבעלות משה גבריאלי, תבנה על מתחם התחנה המרכזית ברחוב שני מגדלי מגורים בני 15 קומות, 85 דירות כל אחד, שהם 17,250 מ"ר שטח עיקרי ועוד 14,700 מ"ר שטחי שירות. היקף מכירת הדירות מסתכם בכ-40 מיליון דולר, לפי 2,150 דולר למ"ר. המדובר במתחם בן 17 דונם, אשר נרכש מחברת נצבא תמורת 10.7 מיליון דולר.

- מה עיכב לדעתך את התפתחות אזור התעשייה של כפר סבא, בניגוד למגמה בערים הסמוכות?

בן-חמו: "כיום יחס הארנונה בעיר הוא שלילי, קרי יש יותר הכנסות ממגורים מאשר מתעשייה. כל שקל של ארנונה שאני מקבל מהתושב, אני מחזיר לו שקל וארבעים אגורות, וכל שקל שאני מקבל מארנונה של תעשייה, אני מחזיר 60 אגורות. בכוונתי להביא יזמים וחברות גדולות לכפר סבא, ולשנות את היחס הזה.

"בימים אלו אישרנו את התוכנית לפארק העירוני של כפר סבא, אשר ישתרע על שטח של כ-250 דונם, בסמוך לאצטדיון, ויגבול בצידו המזרחי ברחוב התעש שבאזור התעשייה. מבדיקות שערכנו, התוכנית להקמת הפארק העלתה את רמת המחירים באזור, וגורמים רבים מתעניינים ובוחנים אפשרות להרחבת השטחים הקיימים או לשכירת שטחים חדשים. עלות הקמת הפארק נאמדת בכ-90 מיליון שקל.

"על מנת לשדרג את אזור התעשייה, שיניתי את כיוון הקמת שלב ב' של הפארק, וזה ייחל מכיוון רחוב התעש, במטרה לקדם את פיתוח האזור כולו. כך למשל, חברת UMI רצתה לבנות ברחוב התעש 2,500 מ"ר של שטחי מסחר ומשרדים. ברגע ששמעו על הקמת הפארק, החליטו להרחיב את השטח לכ-5,000 מ"ר, תוך הקמת אולם תצוגה ענק בשם 'יוגה על הפארק', אשר ישקיף אל עבר הפארק.

"במקביל, נבחנת האפשרות להסב את הייעוד של המגרשים בעבר המערבי של רחוב התעש מתעשייה למגורים, כך שבעלי הקרקעות יוכלו להקים מגדלי מגורים המשקיפים אל עבר הפארק".

איזור התעשייה המזרחי של כפר סבא מתחיל גם הוא להראות סימני חיים. חברת ההיי-טק אדוויס רכשה לאחרונה מאספן מגרש של 6.6 דונם במתחם שבבעלותה באזור התעשייה המזרחי של כפר סבא, תמורת 7.7 מיליון שקל. היא תקים על המגרש שטחי משרדים של 7,000-8,000 מ"ר.

אזה"ת של כפ"ס הינו בעל נגישות לכביש חוצה ישראל ולרכבת, והוא מיועד בעיקר לחברות היי-טק. בין היתר שוכנות במקום החברות אורעד, יעל תכנה ואם סיסטמס, הבונה כיום על קרקע שנרכשה מאספן. האתר כולל גם מרכזי מסחר דוגמת הום סנטר, מגה ועוד.

לאחרונה אף פורסם ב"גלובס", כי חברת גזית גלוב ישראל רכשה את חברת עופר פקר השקעות ב-13.5 מיליון דולר. על המגרש בן 42 דונם, הממוקם ברחוב ויצמן, ששימש בעבר את מפעל הפלדה, מתכננת גזית גלוב להקים מתחם פאואר סנטר בשטח של 20 אלף מ"ר.