מליסרון: מקום של כבוד במדד תל-דיב

חברת הנדל"ן מליסרון, שבשליטת יולי עופר, ממשיכה לספק את הסחורה גם בשנת 2006, ולמתג את עצמה כאחת מחברות הנדל"ן היציבות בבורסה. מליסרון, שנסחרת כיום לפי שווי של כ-260 מיליון דולר, שולטת בקניון רננים שברעננה - לאחר שרכשה את מלוא הבעלות עליו בתחילת 2006 - ובקניון הקריון שבקריות, ונהנית לכל אורך השנים האחרונות מהפעילות הערה הרציפה בשני המוקדים, שממתנים מאוד את החשיפה שלה לסקטור הנדל"ן. על רקע זה, הקפידה החברה לחלק דיבידנדים עקביים לכל אורך התקופה, מה שהקנה לה לאחרונה מקום גם במדד התל-דיב החדש שהשיקה הבורסה, אשר בו נכללות 20 החברות שמניבות את תשואת הדיבידנד הגבוהה ביותר מבין החברות שנמנות על מדד ת"א 100.

תוצאות הרבעון הראשון של מליסרון מצביעות על גידול קל בהכנסותיה בשוק המקומי, לרמה של כ-36 מיליון שקל, שנבע לדבריה מעליית שכר הדירה הממוצע למטר בשטחים המושכרים. עליית שכר הדירה התאפשרה על רקע החלפת חלק מהשוכרים, חידוש חוזי שכירות במחירים גבוהים מבעבר, וכן על רקע עליית מדד המחירים לצרכן. הכנסות מפעילות בחו"ל, אותה החלה החברה בשנה האחרונה בהונגריה, תרמו כ-5.6 מיליון שקל נוספים לשורה העליונה של החברה, והעמידו את ההכנסות על כ-41.5 מיליון שקל, נתון המשקף גידול של כ-23% לעומת התקופה המקבילה ב-2005.

הרווח הגולמי של מליסרון מהפעילות בשוק המקומי ברבעון הראשון צמח גם הוא בהתאם לעליית הכנסות - בשיעור של כ-7% - ועמד על כ-25.5 מיליון שקל. הרווח הגולמי שנבע מפעילות חו"ל עמד על כ-230 אלף שקל.

סך הרווח התפעולי של החברה עמד ברבעון על כ-24 מיליון שקל מהפעלת הקניונים, ועל כ-200 אלף שקל מהפעילות בחו"ל. הוצאות המימון תפחו מרמה של כ-1.6 מיליון שקל ברבעון המקביל לרמה של כ-2.7 מיליון שקל ברבעון הנוכחי, בעיקר על רקע עליית המדד לאורך התקופה. הרווח הנקי של החברה גדל בשיעור של כ-13% לעומת הרבעון המקביל לרמה של כ-14 מיליון שקל. תזרים המזומנים מפעילות שוטפת עמד על כ-22 מיליון שקל, בהשוואה לתזרים של כ-9 מיליון שקל שיצרה ברבעון המקביל.

מצבת החוב הארוך של החברה, נכון לסיום הרבעון, עמד על כ-370 מיליון שקל ומורכב ברובו מאג"ח. החוב הקצר עמד על כ-64 מיליון שקל והורכב ברובו מאשראי בנקאי. עם זאת, מאז תום הרבעון החברה גייס כ-200 מיליון שקל בהנפקה פרטית למשקיעים מוסדיים, תוך שהיא מייעדת את הכספים לדבריה להמשך פיתוח עסקיה בארץ ובחו"ל. במקביל, החברה קיבלה דרוג מעלות AA מינוס לגיוס חוב נוסף אותו היא שוקלת, בהיקף כולל של כ-200 מיליון שקל.

סך ההון העצמי של החברה בתום הרבעון עמד על כ-221 מיליון שקל ומימן כ-34% מהמאזן הכולל, שהסתכם בכ-655 מיליון שקל. החברה מציינת עוד, כי בכוונתה לחלק ב-2006 דיבידנד בהיקף של כ-60 מיליון שקל, כשרבע מהמנה כבר חולק למשקיעים בסוף חודש מאי. מבט על האמצעים הנזילים של החברה ברבעון הראשון של 2006 מראה, כי קופת המזומנים עומדת על כ-216 מיליון שקל, ומורכבת ברובה מיתרת הגיוס האחרון בסך 200 מיליון שקל.

בתחילת השנה השלימה כאמור מליסרון את רכישת מלוא הבעלות על קניון רננים, לאחר שעד אז החזיקה בכ-30% מהקניון, כשהיתרה הוחזקה בידי חברת עופר נכסי רעננה של יולי עופר. במסגרת עסקת בעלי העניין רכשה מליסרון כ-70% מקניון רננים, לפי שווי של כ-479 מיליון שקל לקניון, ששיקפה בתשואה של 9% על הרווח של רננים במונחי EBITDA (רווח לפני הוצאות מימון, מס, פחת והפחתות).

קניון רננים עצמו הוא הקניון הגדול ביותר באזור השרון ומשתרע על פני 41,שטח של כ-41 אלף מ"ר. הקניון נבנה בשני שלבים החל משנת 1998 ומושכר בתפוסה מלאה. עפ"י הערכות, מבקרים בקניון רננים כ-25 אלף איש מידי יום, כשההכנסה השנתית משכר דירה עמדה ב-2005 על כ-45 מיליון שקל. הקניון עצמו מכיל כ-180 בתי עסק, עליהם נמנות מרבית הרשתות הגדולות.

מבט על תוצאות קניון רננים ברבעון הראשון מראה, כי הוא יצר הכנסות של כ-18 מיליון שקל, המשקפות גידול של כ-9% לעומת הרבעון המקביל ב-2005. הרווח הגולמי גדל בשיעור של כ-22%, לרמה של כ-10 מיליון שקל, זאת על רקע הקטנת הוצאות הפחת מחד והגידול בהכנסות מאידך. עוד עולה, כי הרווח התפעולי של קניון רננים עמד ברבעון הראשון של 2006 על כ-9 מיליון שקל ושיקף גידול זהה שנרשם בשורת הרווח הגולמי. עם זאת, הוצאות המימון, בהיקף של כ-6 מיליון שקל, שחקו את הרווחיות של הקניון, בהתאם מגמה שהסתמנה ברבעון המקביל, והוא סיים את הרבעון ברווח נקי של כמיליון שקל בלבד.

מאזן קניון רננים מראה שהוא סבל עד לרבעון מגירעון של כ-25 מיליון שקל בהונו העצמי. סך הנכסים עמדו על כ-419 מיליון שקל ומומנו ברובם בקו אשראי ארוך לבנקים בהיקף של כ-304 מיליון שקל, ומהלוואת בעלים של חברת עופר נכסי רעננה בהיקף של כ-82 מיליון שקל. הקניון עצמו יצר כ-2.5 מיליון שקל מפעילותו השוטפת ברבעון הראשון, בהשוואה לכ-5.5 מיליון שקל ברבעון המקביל.

דו"חות מליסרון מראים עוד, כי ההכנסות פרופורמה שהיתה החברה רושמת באיחוד מלא של קניון רננים, היו עומדות על כ-59 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2006, ומשקפות גידול של כ-20% בהשוואה להכנסות הכוללות במונחי פרו-פורמה ברבעון המקביל. הרווח התפעולי הגולמי הכולל היה עומד על כ-37 מיליון שקל, ואילו הרווח התפעולי היה עומד על כ-33 מיליון שקל. סך המאזן היה עומד על כ-995 מיליון שקל ומתממן בהון עצמי של כ-200 מיליון שקל.

הקריון שממוקם בקרית ביאליק משתרע על פני שטח של כ-57 אלף מ"ר ומכיל שטחים מסחריים בהיקף כולל של כ-31 אלף מ"ר. בקניון מתבצעות כיום עבודות הרחבה, במסגרתן נבנה מתחם קולנוע תואם "סינמה-סיטי" וכן מרכז עסקים בעלות כוללת של כ-84 מיליון שקל. השלמת הפרוייקט מתוכננת לחודש יוני 2007.

מלבד הפעילות בארץ, החברה גם שותפה (50%) בפעילות יזמית בתחום הבנייה למגורים בהונגריה, במסגרתה היא בונה כ-740 יחידות דיור וכ-3000 מ"ר שטחים מסחריים, בהשקעת הון עצמי של כ-18 מיליון שקל. פרויקט זה נמצא נכון להיום בשלבי הקמה ראשוניים.

מליסרון עצמה נשלטת ע"י חברת עופר נכסים של יולי עופר, שמחזיקה כ-73% מהון החברה. פרט ליולי עופר, על בעלי העניין בחברה נמנה גם בנק לאומי עם אחזקה של כ-5% באמצעות קופות הגמל וקרנות הנאמנות שלו, וכן מנכ"ל החברה אבי לוי, שמחזיק בכ-1.5% מהחברה.