ג'ונס לאנג לה-סאל: שוק הנדל"ן האירופי בפריחה

איש העסקים רוג'ר מרקס אירח לאחרונה בישראל שלושה מעמיתיו בחברת התיווך הבינלאומית ג'ונס לאנג לה-סאל (JLL), הנחשבת לאחת מהגדולות בעולם בתחום של מתן שירותי נדל"ן למשקיעים ולבעלי נכסים. השלושה - אדג'לי טוני, רוברסט נייג'ל, והורל טוני - הרצו במסגרת ביקורם בפני אנשי עסקים מקומיים בכנס שנערך באונ' ת"א מטעם מכון הנדל"ן של גזית גלוב, על המגמות הקיימות ואלו הצפויות בשוק הנדל"ן האירופי. ג'ונס לאנג לה-סאל פועלת מ-100 משרדים ב-35 מדינות בעולם, ומניותיה נסחרות בארה"ב לפי שווי שוק של 3 מיליארד דולר.

את המשרד הישראלי של החברה מנהל רוג'ר מרקס, המכהן גם כדירקטור בחברת הביטוח הראל, ומבלה חלק ניכר מזמנו בלונדון, שם הוא מעורב בחלק מעסקאות הענק של יזמי נדל"ן ישראלים. רוג'ר ועמיתיו הבריטים בלה-סאל אחראים, בין היתר, לרכישת פורטפוליו הנכסים של חברת אלוני חץ בבריטניה בתחילת שנות ה-90, וכן למכירתו של אותו תיק בשנת 2004 תמורת 1.77 מיליארד שקל, ברווח של 350 מיליון שקל. לדברי מנכ"ל שוקי הון בחברה, הורל טוני, שוק הנדל"ן האירופי בפריחה של ממש, כאשר 23% מנכסי הנדל"ן הסחירים בעולם נמצאים כיום באירופה בשווי של 1.5 טריליון דולר.

לדבריו, "סך השקעות הנדל"ן באירופה נאמד בשנת 2005 בכ-191 מיליארד דולר. אני צופה כי בשנת 2006, היקף ההשקעות בנדל"ן אירופי יגיע לכ-250 מיליארד דולר. על כל דולר של נכסים זמינים, יש שלושה דולר שרוצים לרכוש נדל"ן. בכל יום הרי קוראים על קרן שהוקמה לצורך השקעות נדל"ן. תוחלת החיים לא מפסיקה לעלות וקרנות הפנסיה צוברות עוד ועוד כספים שהן מחפשות איפה להשקיע - והן אלו שימשיכו להעלות את נפח ההשקעות הבין-מדינתיות. כמות הכסף המושקע בשוק הנדל"ן תגדל", אמר הורל.

אלוני חץ נמנית ברשימת אותן קרנות עליהן מדבר הורל. החברה הודיעה לא מכבר, כי בכוונתה להעמיק את פעילותה באירופה באמצעות קרן השקעות בשם ברוקסטון קפיטל, שתעסוק ביזמות נדל"ן בבריטניה. הקרן צפויה לגייס לצורך פעילותה 150 מיליון ליש"ט, מה שיאפשר לה לבצע השקעות בהיקף כולל של 750 מיליון ליש"ט ב-7 שנים.

טביעות ידיו של רוג'ר מוטבעות גם בהקמת קרן ההשקעות החדשה בה שותף חץ, הפועלת בעיקר בשוק האנגלי. המדובר בשותפות שהוקמה לאחרונה בה חברים חברת אלוני-חץ (20%) לונדון מרצ'אנט סקיוריטי - 20%, קרן הניהול הרמס הבריטית - 20%, ועוד שתי שותפות נוספות. הקרן המשותפת לחברות רכשה לאחרונה בניין משרדים בסיינט ג'ונס וודס, איזור יוקרתי בלונדון, תמורת 400 מיליון שקל. לדברי הורל, המאפיין המרכזי בשוק הנדל"ן האירופי הוא תהליך הגלובליזציה שהוא עבר בשנים האחרונות. כך למשל, 35% מהשקעות הנדל"ן בשנת 2005 נעשו בין מדינות, והמגמה הזו חזקה במיוחד באירופה.

לדבריו, "אם בארה"ב שוק הנדל"ן מורכב בעיקר מכסף אמריקאי שקונה נכסים מקומיים, לא כך הדבר באירופה, והיקף הרכישות בין מדינות עולה בה על זה שמבצעים גורמים מקומיים".

מנתוני לה-סאל עולה, כי הרוב המכריע של השקעות נדל"ן בין מדינות, נעשה בנדל"ן משרדי - 23% .55% מופנים לנדל"ן קמעונאי, 10% לנדל"ן תעשייתי ו-10% במלונות. יו"ר מחלקת המחקר האירופי של לה-סאל, נייג'ל רוברטס, הציג בנאומו את "שעון ההתאוששות של מחירי השכירות" על פי לה-סאל.

לדברי רוברטס, מחירי הנדל"ן נעים במחזוריות והנפילה תמיד מגיעה בסוף. לפי השעון של לה-סאל - שמחזור בו מוערך בו בכעשר שנים - בעוד שמרבית הערים הגדולות באירופה נמצאות עדיין בשפל שלפני העלייה של מחירי שכ"ד, דווקא מוסקבה - ששכר הדירה בה עלה ב-36% בחמש השנים האחרונות - קרובה כבר לשיא, שלאחריו בדרך כלל מגיעה הנפילה.

מוסקבה הובילה את אירופה בצמיחה בתחום הנדל"ן המשרדי; בנדל"ן הקמעוני הובילה בריסל; ובנדל"ן למגורים היתה זו בודפשט. בעוד שבמערב אירופה, רוברטס מדגיש כי אין חשש מבועה של נדל"ן משרדי - הרי שבהתייחסו לשוק הנכסים המניבים במזרח אירופה, הוא רומז להאטה אפשרית ברמות השכירות באיזור, המתאפיינת בהיקפי השטחים המשרדיים הפנויים, אשר עולים במרכז ומזרח אירופה בשלוש השנים האחרונות. התאוששות של ממש במחירי השכירות בשנת 2007 צופים בלה-סאל לערים לונדון, פריז, מדריד ושטוקהולם, עם צפי לעלייה של יותר מ-5%.

נתוני לה-סאל מראים עוד כי החגיגה המזרח אירופית עשויה להירגע בשנים הקרובות. לדבריהם, אם בשנים 2005-2003 נעה התשואה הגולמית על ההון במזרח ומרכז אירופה סביב 20% - לעומת 10% במערב אירופה בכל המגזרים, הרי שהתחזית לשנים 2008-2006 היא התייצבות על סביבות ה-10% בכל המגזרים (נדל"ן משרדי, למגורים וקמעוני).בלה-סאל צופים המשך עלייה בתשואות בגין השקעות בנדל"ן, אם כי מעט פחות מהצמיחה שראינו בשנים קודמות.

לה-סאל שהמטה שלה ממוקם בשיקגו, מעסיקה מעל מ-20 אלף עובדים ברחבי העולם, והיקף ההכנסות השנתי של החברה הסתכם בשנת 2005 בכ-1.5 מיליארד דולר.

בביקורם בישראל חשפו שלושת הבכירים מג'ונס לאנג לה-סאל בפני "גלובס" מספר עסקאות שנעשו באמצעותם ברחבי אירופה. בין העסקאות: JLL רכשה עבור משקיע מוסדי בניין המוכר כ"Times Place" באזור Pall Mall, בסיינט ג'יימס היוקרתית שבלונדון. היקף העסקה נאמד בכ-125 מיליון אירו והתשואה היא 4.25%.

הבניין ששטחו נאמד בכ-5,600 מ"ר, מניב שכר דירה של 4.5 מיליון אירו בשנה. בעיסקה נוספת בפראג, מכרה JLL עבור משקיע קומפלקס של 7 בנייני משרדים, המוכר בשם "The Park", באזור נמל התעופה של פראג. היקף העיסקה נאמד בכ-215 מיליון אירו והתשואה היא 6%. זו הייתה אחת העסקאות הגדולות ביותר שבוצעו בפראג בשנה האחרונה. הדיירים הם DELL , SUN ,CA חברת האנרגיה BP, סוני ו-IBM.

בגרמניה מכרה JLL עבור משקיע פורטפוליו של 4 בנייני משרדים בארבע ערים בגרמניה. המוכרת היא חטיבת הנדל"ן של דויטשה טלקום. היקף העיסקה נאמד בכ-500 מיליון אירו והתשואה בעיסקה מוערכת בכ-6%.

גולת הכותרת היא ללא ספק עיסקת Sell & lease back הגדולה ביותר באירלנד. המדובר במכירת משרדי הבנק האנגלו-אירי (Anglo-irish bank) בבנקסנטר. היקף העיסקה נאמד בכ-750 מיליון אירו, והתשואה היא 4%. משרדי הבנק האנגלו-אירי חולשים על 8 בנייני משרדים בקומפלקס ששטחו הכולל הינו מעל ל-25 אלף מ"ר.