מכירות דירות במנהטן ירדו ברבעון הראשון ב-15% בגלל עליית הריבית

מכירות של דירות קונדומיניום וקואופרטיב ירדו בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ל-1,934 - שפל של חמש שנים ביחס לרבעון השני, כך על פי נתונים שפרסמו חברת השמאות נדל"ן מילר סמואל וחברת הברוקרים פרודנשל דגלאס אלימן. היקף יחידות הדיור שלא נמכרו גדל ב-54% ל-7,640 - שיא מאז 1994.

המחיר הממוצע ששולם על דירה עלה ב-5.2% לשיא של 1.39 מיליון דולר - קצב עלייה שנתי הנמוך ביותר מאז 2003, כך עולה מהדו"ח.

העלייה במחירי הנדל"ן, הירידה במכירות והזינוק במלאי יחידות הדיור מעידים לא אחת על האטה בתחום הנדל"ן.

הגיאות מאחורינו

"די ברור, אפילו לאור השיא במחירי הדיור, שהגיאות בשוק כבר מאחורינו", אמר נשיא מילר סמואל, ג'ונתן מילר.

בעקבות חלוקת בונוסים בוול סטריט, מחירי הדירות במנהטן עלו בארבע השנים האחרונות ב-77%, מה שהפך שוק זה ליקר ביותר בארה"ב.

בנקי השקעות דוגמת גולדמן זאקס ומורגן סטנלי חילקו ב-2005 בונוסים בהיקף של 21.5 מיליארד דולר, לאחר שמדד הסטנדרד אנד פור'ס 500 עלה שנה שלישית ברציפות.

"כספי הבונוסים הם אלה שמעצבים את השוק שלנו", אמרה פמלה ליבמן, נשיאת ומנכ"ל חברת הנדל"ן קורקורן גרופ.

הקמפיין שמנהל בשנתיים האחרונות הפדרל ריזרב לריסון האינפלציה ולצינון העלייה במחירי הדירות באמצעות ייקור הריבית במשק דחף את שיעורי הריבית על משכנתאות ביוני לשיא של ארבע שנים. הריבית הממוצעת על משכנתא ל-30 שנה הגיעה בחודש שעבר ל-6.78% - שיא מאז אפריל 2002.

בסוף החודש שעבר העלה ה'פד' את הריבית ברבע אחוז ל-5.25%, עלייה 17 במספר בשנתיים האחרונות. מדד ה-S&P 500 ירד במאי וביוני ב-3.1% על רקע חששות שעליית הריבית במשק תחנוק את הצמיחה.

טיקה פוטוגלידי, 33, העמידה באפריל את דירת הקו-אופ שלה, הסמוכה לבניין האמפייר סטייד בילדינג, במחיר של 439 אלף דולר.

ביוני נאלצה פוטוגלידי להוריד את המחיר המבוקש ל-419 אלף דולר, אלא שגם צעד זה לא סייע לגברת למכור את דירתה. הדירה, ששטחה 560 רגל רבועה, מרוצפת ברצפת פרקט, לצד מטבח וחדר אמבט חדשים, והיא משקיפה על קו האופק של מנהטן.

"זה לא שוק של מוכרים", אומרת פוטוגלידי, נשיאת ‘אפר טייסט מרקט גרופ' במנהטן, חברה לתכנון ערבי בידור ואירועים.

"הקונים מאוד בררנים, והם יודעים שהשוק בהאטה, כלומר, הם יכולים להרשות לעצמם להיות הכי בררנים שאפשר".

ברבעון שחלף נדרשו בממוצע 144 ימים למכירת יחידת דיור, עלייה לעומת 102 ימים בתקופה המקבילה אשתקד, כך על פי נתוני מילר.

דירות קואופ מול קונדו

הערך הדולרי של מכירות נדל"ן ברבעון הסתכם ב-2.68 מיליארד דולר, ירידה של 10% לעומת אשתקד, בעוד שהמחיר הממוצע לרגל רבועה הגיע לשיא של 1,083 דולר, סיפר מילר.

המחיר הממוצע של דירת קואופרטיב בבעלות, דירת קו-אופ, עלה ב-18% ל-1.3 מיליון דולר, או 995 דולר לרגל רבוע.

משקלן של דירות קו-אופ בנות 2 חדרי שינה או יותר עלה לכדי 48% מכלל מכירות הנדל"ן בעיר, לעומת 45% בתקופה המקבילה אשתקד.

המחיר הממוצע של דירת קונדומיניום ירד ב-7.4% ל-1.45 מיליון דולר, כשאת עיקר הירידה הובילו מכירות של יחידות דיור בנות 4 חדרי שינה או יותר, שרשמו ירידה של 54% ל-6.35 מיליון דולר.

המחיר הממוצע לרגל רבועה של דירת קונדומיניום הגיע ל-1,149 מיליון דולר.

המחיר החציוני ליחידת דיור במנהטן עלה ב-15% לשיא של 880 אלף דולר, עלייה של 85% על פני 4 שנים.

משכנתא - 005,4 דולר

החזר המשכנתא החודשי על דירה במחיר חציוני, בהנחה של תשלום מקדמה בגובה 20% ממחיר הדירה, מגיע ל-4,543 דולר על משכנתא בריבית של 6.7% - הריבית הממוצעת בארה"ב על משכנתא ל-30 שנה בריבית קבועה ברבעון השני, כפי שעולה מנתוני פרדי מק.

עובדה זו מציבה את מנהטן בראש על פני סן פרנסיסקו, השוק השני בארה"ב מבחינת גובה מחירי דיור, שם המחיר החציוני של דירת קונדומיניום עומד על 680 אלף דולר.

המחיר החציוני לבית בארה"ב, בכלל זה בתים חד משפחתיים, דירות קונדומיניום וקו-אופ, הגיע ברבעון הראשון של השנה ל-218,700 דולר. זהו הנתון העדכני ביותר, לפי שעה, כך על פי התאחדות סוכני הנדל"ן הלאומית בוושינגטון.

בניו יורק, העלייה שנרשמה ברבעון האחרון בהיקף המכירות של דירות קונדומיניום קטנות יותר, בבניינים חדשים כמו אוריון שברחוב ווסט 42 או ‘ליונס הד' שברחוב ווסט 19, הביאה לצמצום השטח הממוצע של יחידת קונדו ב-11% ל-1,045 רגל רבועה, כך טוען גרגורי היים, כלכלן ראשי בבראון אריס סטיבנס, חברת הברוקרים במנהטן שפרסמה דו"ח נפרד בנושא.

היים אינו יכול לספק גודל ממוצע של דירת קו-אופ, מאחר שעסקאות אלה אינן נחשפות לציבור.

הקונדו מצטמקות

"במהלך הרבעון ראינו שפע של דירות בנות חדר אחד ודירות סטודיו, מרביתן באזורים שאינם נחשבים באופן מסורתי לשוקי קונדו חזקים, כמו ווסט 40 או ווסט 20", אמר היים, תוך שהוא מתייחס לאזור שמשתרע בין theatre district לגרינוויץ' וילץ'.

באשר לכל יחידות הדיור, הפער בין מחיר המכירה בפועל למחיר הראשוני שדרש המוכר עלה פי שניים לעומת אשתקד, ל-3.5%. זאת בעקבות הירידה בביקוש לדיור, אמר מילר.