מניות הנדל"ן עדיין אופטימיות

בפרספקטיבה ארוכה יותר, גם המימוש האגרסיבי האחרון לא הפריע למדד הנדל"ן לסגור את המחצית הראשונה כסקטור הרווחי ביותר להשקעה, כשהוא מציג תשואה של 27%, בעוד המדדים האחרים רשמו ברובם תשואות שליליות. מה עוד, שעם פתיחת הרבעון השלישי, שמלווה בהתאוששות קלה של הבורסה, ממשיך מדד הנדל"ן לייצר תשואת יתר על פני שאר הסקטורים וכבר רשם טיפוס של כ-10% מתחילת החודש.

כשמביטים על המגמות שמניעות את הסקטור כיום - מנקודת המבט של החברות הציבוריות שפועלות גם בשוקי חו"ל - ניתן לומר שמרבית הפרמטרים עדיין חיוביים. בין היתר, מדובר בצמיחה ברת-קיימא ממנה נהנה המשק ותורמת לשיפור בשוק הבנייה למגורים מחד ובשוק המניבים מאידך. גורמים נוספים הם חוק הריט שעדיין נמצא בפתח, וכן היציבות המוניטארית המסתמנת בטווח הקרוב, שפועלת גם היא בכיוון חיובי בצד הביקוש.

בין הגורמים האקסוגניים ניתן למנות בעיקר את המשך התיאבון של תעשיית ההשקעות הגלובלית לנדל"ן מניב, שממשיכה להניע כלפי מעלה לפי שעה את מחירי הנכסים באזורים רבים בעולם, מפותחים ומתפתחים. כפי שכתבנו בעבר, יזמי הנדל"ן הישראליים פשוט היו שם קצת לפני האחרים, ולכן בתקופה הנוכחית הם גם אלו שקוצרים את הפרות וזוקפים את עליית ערך הנכסים לזכותם.

מה יכול לעצור את סקטור הנדל"ן? ניתן לומר שהצל המרכזי שעשוי לרחף על שוק הנדל"ן בארץ ובעולם הינו סוגיית המדיניות המוניטארית שינהיגו הכלכלות הגדולות, שתקרין מן הסתם גם על שווקים קטנים יותר כמו השוק המקומי. בהקשר זה, אין ספק שריסון מוניטארי הולך ומתמשך יביא להאטה כלכלית ולפגיעה בהשקעות, ובכללן בנדל"ן. עם זאת, האינדיקציות האחרונות בארה"ב מאותתות דווקא על אפשרות שהריבית תיוותר על כנה בטווח הקרוב, ולכן אולי מוקדם עדיין להספיד את שוקי הנדל"ן.

מלבד סיבות כלכליות, מניות הנדל"ן המקומיות נאבקות כיום גם בחסמים פסיכולוגיים. בהקשר זה נזכיר, כי בשוק ההון רווחת קלישאה ותיקה ש"כל מה שעולה חייב גם לרדת", ונראה שהכלל הזה אינו פוסח גם מניות הנדל"ן.

אמנם אין ספק שמרבית הגורמים ממשיכים לתמוך לפי שעה בעליית קרנו של הסקטור, אך נשאלת השאלה האם עליית הערך של המניות מתרחשת בקנה אחד עם התהליכים הכלכליים החיוביים בעסקיהן. לסוגיה זו נדרשו בשבועות האחרונים לא מעט אנשי שוק הון, שהסבירו שמניות הנדל"ן פשוט עלו מהר מדי וגבוה מדי, ולכן לא יופתעו אם בהמשך יגיע מימוש חד שיחזיר אותן לערכים יותר "כלכליים".

בהיבט זה צריך לזכור שבעידן הגלובלי של ימינו, מניות הנדל"ן לא חשופות רק לתנודות ולקפריזות של שוק ההון המקומי. בעידן שבו משלמים מחירים גלובליים, סערה שעוברת בבורסה של רוסיה מוצאת את דרכה גם לישראל ומשפיעה על חברות הנדל"ן שעושות עסקים במדינה, כמו אפריקה ישראל, באותה המידה שהחברה נהנתה מהתנופה בשוק הרוסי עד לאחרונה.