נאנט: תופסים את הגל המזרח אירופי

לפני כשנה ניסתה להנפיק בבורסה של ת"א חברת נדל"ן די אלמונית בשם נאנט, שהוצגה כחברה יזמית בתחום המגורים שפועלת במזרח אירופה, נמצאת בבעלות ישראלית ורשומה בהולנד. לאחר שהחברה לא הצליחה לגייס לפי שווי של כ-40 מיליון דולר, עקב ביקושים נמוכים מצד המשקיעים, היא הסתפקה בגיוס אג"ח בלבד, כשבעליה גוזרים על עצמם שתיקה.

לפני חודש סגרה נאנט מעגל כשהנפיקה בבורסת ה-AIM בלונדון לפי שווי כל של 190 מיליון דולר, ושחררה הרבה לחץ אצל בעליה, לנוכח המשבר שפקד באותה תקופה את השווקים הפיננסיים והחשש משיבוש מהלך הנפקה נוסף. אמנם אותו משבר קיזז בהיקף כזה או אחר את היקף הסכום שגויס ואת שווי החברה לצורך ההנפקה, אך לאור העובדה ששווייה של החברה הוכפל כמעט פי 5 תוך כחצי שנה, ללא שנגרם שינוי מהותי בעסקיה, בעליה של נאנט בהחלט יכולים להיות מרוצים.

נאנט עצמה הוקמה בסוף שנות ה-90 ע"י אוסקר כצנלסון, בעל השליטה והרוח החיה מאחורי חברת הנדל"ן אולימפיה שנסחרת בבורסה של ת"א, שהיא גם בעלת השליטה בנאנט. בעלי מניות נוספים בחברה הם חברת משולם לוינשטיין המקומית, בניהולו של שאול לוטן, וכן שורה של משקיעים זרים.

החברה מוגדרת כיזמית נדל"ן, ופועלת במזרח אירופה - כיום בעיקר בבירות פולין והונגריה, כשהמטרה אותה היא מסמנת היא להפוך לאחת מהיזמיות הבולטות באזור בתחום הבנייה למגורים. כיום מעורבת נאנט בבנייתם של 11 פרויקטים למגורים, בהיקף כולל של כ-7,000 יחידות דיור, מתוכם מכרה עד היום כ-1,000 יחידות דיור. הפרויקטים עצמם מבוצעים כחלק משותפות, שצופה תקבולים של כ-700 מיליון אירו עם השלמתם בעוד כ-6 שנים.

אחד הפרויקטים המרכזיים בו מעורבת החברה מתבצע בפרבר הדרומי של ורשה, בשם וילנוב. כצנלסון, שאיתר את הקרקע עוד כשהמקום היה מוזנח ועזוב, לבטח לא תיאר לעצמו שכעבור פרק זמן לא ארוך יצטרף בנק ההשקעות האמריקני ליהמן ברדרס כשותף בכיר בפרויקט, ויצמיד לו שווי של כ-40 מיליון דולר.

בפרויקט עצמו, שנמצא בשלבי בנייה, אחראית נאנט לבנייתן של 1,200 יחידות דיור תוך השקעה כוללת של כ-140 מיליון דולר. ברקע, וילנוב העזובה של לפני מספר שנים הפכה בהדרגתיות לאחד ממתחמי המגורים המבוקשים בוורשה, ומחירי הדירות בה רק הולכים ועולים.

בנוסף, על רקע מערכת היחסים החמה שהתפתחה בין נאנט לליהמן לנוכח השותפות בוילנוב, החליט בנק ההשקעות האמריקאי "לאמץ" את החברה, והקים עימה מיזם משותף לייזום פרויקטים בתחום הנדל"ן במזרח אירופה. בין השניים נקבעו הסכמי השקעה וחלוקת רווחים במיזם האמור, כשלנאנט תינתן האפשרות לגזור בונוסים במידה שתעמוד ביעדי התשואה בפרויקטים האמורים. בינתיים, השותפות בין נאנט לליהמן התרחבה לפרויקט מגורים נוסף אותו בונה החברה הישראלית בז'ילבוז, פרבר נוסף בוורשה, והכוונות הן להמשיך ולהדק את שיתוף הפעולה.

באופן כללי ניתן לומר שנאנט היא חברה ממוקדת מאוד, אשר פועלת בעיקר בייזום פרויקטים המיועדים למעמד הביניים, שמתאפיין לדברי ראשיה ביציבות פיננסית ומהווה את החלק הארי של האוכלוסיה במזרח אירופה. "במעמד הבינוני לרוב ישנם שני בני זוג עובדים, ולכן קל להם ליטול משכנתא ולהחזיר אותה. מעבר לכך, אני חושש לבנות עבור פלח השוק היוקרתי שבו הביקושים קטנים יחסית במזרח אירופה", הסביר בעבר הבעלים אוסקר כצנלסון ל"גלובס", את המחשבה שמאחורי האסטרטגיה של החברה, שגורסת עוד כי כל הפרויקטים בהם היא מעורבת יימצאו בערי בירה של מדינות היעד או בערים מרכזיות באזורים ייחודיים.

החברה מציינת עוד, כי מרבית הפרויקטים אותם היא מבצעת ממומנים בעיקרם בהלוואות נון-ריקורס בנקאיות. לפיכך, למרבית הפרויקטים החברה מעמידה הון עצמי של כ-20%, מה שמאפשר להתמיד בקצב הצמיחה המהיר אותו היא מתווה.

לפי שעה, הנתונים הפיננסיים מלמדים כי היקפי הפעילות של נאנט עדיין אינם גדולים, אך ככל הנראה צבר הפרויקטים והמומנטום החיובי המיוחס לשוקי הנדל"ן למזרח אירופה הם אלו שאפשרו לה לקבל את השווי לפיו הנפיקה.

הנתונים עצמם מראים, כי בשנת 2004 רשמה החברה הכנסות של 8.5 מיליון אירו, ובשנת 2005 תפחו ההכנסות ל-10 מיליון אירו. הרווח התפעולי של החברה נותר אמנם יציב ברמה של 1.5 מיליון אירו בשנתיים האחרונות, אך סך הנכסים המיוחסים לה כמעט והוכפל לאורך התקופה, לרמה של 64 מיליון אירו.

ברבעון הראשון של השנה רשמה החברה כבר צמיחה מואצת יותר, ויצרה הכנסות של 5.5 מיליון אירו שהותירו בידה עודף תפעולי של 600 אלף אירו. עם זאת, הוצאות המימון בסך מיליון אירו העבירו אותה להפסד רבעוני של כ-300 אלף אירו. הנתונים מראים עוד כי שולי הרווח הרבעוני של נאנט קטנו מעט ברבעון הראשון של השנה, בעיקר על רקע שינוי בתמהיל המכירות. החברה מציינת בהקשר זה, כי הרווחיות הגולמית בפרויקטים בפולין גבוהה יותר מאלו המבוצעים בהונגריה, ולכן הירידה במשקל המכירות בפולין שוחקת מעט את הרווחיות.

נכון לסוף הרבעון הראשון וטרם מועד ההנפקה בלונדון, במסגרתה גייסה החברה 18 מיליון דולר במניות, עומד הונה העצמי של נאנט על 11 מיליון אירו ומממן מאזן של 64 מיליון אירו. בקופת החברה נחו 19 מיליון אירו, ומצבת החוב הכוללת עמה על 53 מיליון אירו. החברה מפרטת עוד כי סך צבר ההזמנות שלה לשנת 2006 עומד על 24 מיליון אירו, כשהזמנות בהיקף 4 מיליון אירו נוספים כבר נתקבלו משנת 2007 ואילך.

פרויקט חדש אליו נכנסה החברה לאחר מועד ההנפקה הנו בעיר הנמל גדאנסק הפולנית, שם רכשה החברה קרקע עליה היא מתעתדת להקים פרויקט מגורים. הקרקע, בשטח של 40 דונם, נרכשה תמורת 2 מיליון אירו, כשהתכנון הוא לבנות במתחם כ-600 יחידות דיור בשטח ממוצע של 70 מ"ר לדירה, שצפויים להניב סך כולל של כ-50 מיליון אירו.

נאנט מחזיקה בפרויקט הנ"ל כ-80%, כשיתרת האחזקות הנן בידי שותף מקומי. כחלק מההסכם שחתמה החברה עם ליהמן ברדרס, היא מתכננת להכניסו כשותף לפרויקט ולרדת לאחזקה של 40%. כך או כך, לפי שעה התב"ע של המתחם מיועדת לתעשייה, והחברה צופה שתידרש כשנה עד שיתאפשר לבנות במקום בנייני מגורים.

האם נאנט אכן תצליח להגשים את היעד להפוך ליזמית נדל"ן מובילה במזרח אירופה? עדיין קשה לומר. עם זאת, במידה ותמשיך בדרך העקבית אותה היא מתווה בשנים האחרונות, יש סיכויים טובים שהיא תחל לנוע על גל הגאות שמביאה עמה הצמיחה המואצת במזרח אירופה. אותה צמיחה מחכה להיפגש עם הרגע שבו מדינות האזור יצטרפו לגוש האירו ויצמצמו את הפערים ממדינות מערב היבשת, כששוקי הנדל"ן יהיו ככל הנראה מהראשונים ליהנות מכך.

בינתיים, ההצלחה של נאנט להציף ערך לבעליה בשנה האחרונה באה לידי ביטוי לא רק בהנפקה המוצלחת שביצעה בלונדון אלא גם בעליית ערך נאה של החברות הציבוריות שאוחזות בה. הנתונים מראים שאולימפיה, שמחזיקה כ-25% בנאנט לאחר ההנפקה, כמעט והכפילה את שווייה בשנה החולפת ונסחרת כיום לפי שווי של כ-25 מיליון דולר.

לוינשטיין, שאוחזת כ-20% בנאנט לאחר ההנפקה, נהנתה גם היא מעליית הערך של האחרונה ורשמה זינוק של כ-70% בשווייה בשנה החולפת, לרמה של כ-70 מיליון דולר.