אפריקה מגורים שומרת על תשואה חיובית

אפריקה מגורים פועלת בתחום פיתוח המקרקעין למגורים, ונחשבת לאחת החברות הגדולות בענף בתחומה. פעילות החברה מתבצעת מהשלב הראשוני של איתור קרקעות פוטנציאליות לבניית שכונות למגורים, ועד לשלב הסופי של מסירת הדירות לרוכשים. פעילות החברה מתבצעת בעיקר במרכז הארץ, כשבשנים האחרונות מתמקדת החברה בבנייה תחת המותג "סביונים". סך המקרקעין של החברה מאפשר לה הקמה של 14 אלף יחידות דיור, מרביתן בגוש דן וסביבותיו, וזאת בהתאם לדיווח שהחברה מסרה בסוף 2005.

החברה מנוהלת כיום ע"י יורם קרן, שנחשב לאחד האנשים המשפיעים בקבוצת אפריקה ישראל, ובעל רקע בתפקידים בכירים בקבוצת אשטרום ובחברת אזורים. סמנכ"לית השיווק של היא צבייה לבייב-אלעזרוב, ביתו של לב לבייב, בעל השליטה בקבוצה.

תוצאות החברה עד למועד ההנפקה כוללת גם את תוצאות חברת הקבלנות של קבוצת אפריקה ישראל, דניה סיבוס, אשר הוחזקה עדה עתה ע"י חטיבת המגורים. עם ההנפקה הועברה האחזקה בדניה לזרוע אחרת בקבוצה - אפריקה סחר - כך ששורת הרווח האמיתית, שממנה ניתן היה ללמוד עד עתה על פעילות אפריקה מגורים, היא שורת הרווח מפעולות נמשכות.

שורה זו מייצגת רווח נקי של 5.5 מיליון שקל בשנת 2003, רווח של 25 מיליון שקל בשנת 2004, רווח של 15 מיליון שקל בשנת 2005 ורווח של 5.5 מיליון שקל ברבעון הראשון של שנת 2006, שמשקף צמיחה של כ-10% לעומת הרווח שהושג ברבעון הראשון של 2005.

עוד עולה, כי מחזור ההכנסות של החברה הסתכם ברבעון הראשון של השנה ב-42 מיליון שקל והוא משקף גידול של 8% לעומת הרבעון המקביל. כמו כן, יתרת ההכנסות שנתקבלו וטרם נזקפו מתוקף התקינה החשבונאית, נאמדו ב-154 מיליון שקל. בחינת נתוני השנים האחרונות מגלה, שב-2003-2004 נשמרה יציבות בהכנסות בהיקף שנתי ברמה של 155 מיליון שקל, ובשנת 2005 נרשמה ירידה לרמה של 137 מיליון שקל, המוסברת בסיום איכלוס פרויקטים מהותיים.

הרווחיות הגולמית של החברה עמדה בשנת 2005 על רמה של 13%, שמסמנת ירידה מרמות רווחיות של 17%-20% בשנים 2004-2003, אך ההערכה היא, שבשנה הקרובה יהיה הרווח הגולמי בסימן עלייה. זאת, על רקע הצפי לקבלת דמי ניהול במסגרת הסכם עם החברה האם, לניהול חלק מהפרויקטים שבאמתחתה, וכן על רקע תמהיל מכירות טוב יותר בשנה הקרובה, שנשען במיוחד על פרויקט חצר הנביאים בירושלים.

הונה העצמי של החברה המונפקת ברבעון הראשון עמד על 470 מיליון שקל, וזאת לעומת הון עצמי של 452 מיליון שקל בסוף שנת 2005. היקף האשראי של החברה לזמן קצר עמד על 110 מיליון שקל, החוב הפיננסי נטו עמד על 416 מיליון שקל, וקופת המזומנים היתה בהיקף של 29 מיליון שקל, וגדלה עם ההנפקה ל-550 מיליון שקל. השפעה מהותית להנפקה תהיה גם על המנוף הפיננסי של החברה, שנאמד לאחריה ברמת מינוף של 1:2, ומסתכם ב-590 מיליון שקל.

עם תהליכי ההיקלטות של החברה בבורסה, החלו כלכלני פסגות-אופק לסקר את אפריקה מגורים בהמלצת "תשואת יתר" ובמחיר יעד של 114 שקל למניה, המשקף יעד של 25% על מחירה הנוכחי בבורסה. "נוכח ההסלמה במצב הביטחוני וחוסר הוודאות לגבי השפעת המצב על הכלכלה, אנחנו רואים בחיוב את העובדה, שכמות יחידות הדיור שבונה החברה קטנה ביחס לחברות נדל"ן אחרות. החברה מהווה חשיפה איכותית וטהורה לענף הנדל"ן למגורים בישראל ונסחרת במחיר אטרקטיבי ביחס לאלטרנטיבות. לאור זאת ולאור יתרונותיה במיקום הפרויקטים, בחרנו להמליץ עליה ב"תשואת יתר", מסבירים בפסגות-אופק.

אם מעמיקים לתוך ההמלצה מגלים, שבפסגות-אופק מאוד מעודדים מהעובדה, שמרבית הפעילות של אפריקה מגורים מתרכזת במרכז הארץ. עפ"י הנתונים שמוסרת החברה, היא נמצאת כיום בשלבי בנייה שונים של 983 יחידות דיור, שמתוכן נמכרו 426 יחידות. הנתונים מראים, כי מבין יחידות הדיור שטרם הוכרו בגינן הכנסות, 60% מתרכזים בפתח-תקוה וברמת-גן פחות או יותר בחלקים שווים, כ-20% בשכונת רמת-אביב בתל-אביב, 10% בנתניה וכ-5% ביהוד.

מספר הפרויקטים שנמצא בתכנון עומד על 3,200 יחידות דיור, מתוכן 70% מרוכזים באזור המרכז. עד סוף השנה מתכננת החברה להתניע חמישה פרויקטים מתוך הצבר, בהיקף כולל של 780 יחידות דיור, בכפר-סבא, רמת-גן, ראשל"צ וירושלים. מנגד, מלאי הקרקעות של החברה, שטומן בחובו פוטנציאל לבניית 2,400 יחידות נוספות, מוטה בעיקרו לאזור חיפה והצפון (כ-60%), בעוד 35% ממלאי הקרקעות נמצא באזור המרכז.

נדבך נוסף בפעילות החברה שמציינים כלכלני פסגות-אופק הוא ההתקשרות לביצוע פרויקטים של פינוי-בינוי, שטומן בחובו פוטנציאל לבניית 2,600 יחידות דיור, מתוכן 1,700 יחידות יימסרו לחברה. לדברי הכלכלנים, רוב הפרויקטים המתוכננים במתכונת זאת נמצאים באזור המרכז, מרביתם בסביבת גוש דן.

עוד עולה, כי לחברה גם צבר של 3,000 פרויקטים מותלים בקבלת אישורי תב"ע, אשר כ-75% מהם מרוכזים באזור המרכז. 1,500 יחידות דיור נוספות וכ-200 חלקות קרקע בסביון מוחזקים ע"י החברה האם אפריקה ישראל, אך מנוהלים ע"י אפריקה מגורים, תמורת דמי ניהול שינועו בטווח של 4%-5% מסך המכירות שיתקבלו בגין הפרויקטים שייבנו עליהם.

עפ"י הנתונים שמוסרים כלכלני פסגות עולה עוד, כי אפריקה מגורים מדורגת כיום במקום הרביעי מבין חברות יזמות הבנייה הציבוריות מבחינת סך יחידות הדיור שנמצאות בביצוע. מבחינת מלאי הקרקעות מדורגת אפריקה במקום השלישי כמעט, בשורה אחת עם אזורים ושיכון ובינוי, מה שמהווה את פוטנציאל הצמיחה המרכזי שלה לדברי הכלכלנים.

לדבריהם, קפיצת מדרגה בהיקפי הפעילות של החברה תתאפשר בהתאם לקצב הבשלת הקרקעות המותנות בשינויי תב"ע, וכן בהתאוששות ענף הנדל"ן למגורים, שיאפשר לחברה להגדיל את היצע הדירות, תוך ביטחון גדול יותר שייקלט בשוק בסביבה של מחירים עולים.

למרות האופטימיות, הימים הראשונים של אפריקה מגורים בבורסה היו לא קלים, כשעם כניסתה לשוק ההון היא נאלצה להתמודד עם המומנטום השלילי שפקד את השוק על רקע ההסלמה בזירה המדינית והמלחמה בצפון. למרות זאת, לפי שעה שומרת מניית החברה על תשואה חיובית מאז החל המסחר בה בתחילת חודש יולי, בשעה שרוב מניות הנדל"ן איבדו גובה בשבועיים וחצי האחרונים בשיעורים בלתי מבוטלים.

עם הפנים קדימה נראה, שהמשך דרכה של אפריקה מגורים בבורסה יהיה תלוי בעיקר במצב שוק הנדל"ן המקומי, ולאו דווקא במומנטום כזה או אחר בשוק ההון. העובדה שהחשיפה הנוכחית של החברה היא בעיקר לאזור המרכז יכולה לסייע לה להמשיך ולהציג ביצועים נאים, אך המשך הלחימה בצפון עלולה להוות אתגר לא פשוט בטווח הקצר, ואולי גם לפרק זמן ממושך יותר.