מאבקים על קרקעות מעכבים צמיחת שוק הנדל"ן בסעודיה

מכוניות מפוארות חונות מחוץ למבנים חצי בנויים, ליד כבישים חדשים שנסללו על קרקע בעיר ג'דה, שלטענת שאריף, רכשו הוא וחבריו בשנת 1995 תמורת 5 מיליון ריאל בלבד (כ- 1.33 מיליון דולר).

"יום אחד, לפני 4 שנים שמעתי שבולדוזרים מזעזעים את הקרקע והורסים כל מבנה וכל קיר. ניגשתי לשם וביקשתי מהם לעצור תוך שאני מראה להם את מסמכי הבעלות על הקרקע", אמר.

כשהתלונן במשטרה, נעצר למשך 8 ימים. נאמר לו שמשרד ההגנה העניק 75% מהבעלות על החלקה שלו ששטחה 168,000 מ"ר לנסיכה סעודית. הסיפור של שאריף פותח צוהר לעסקאות המעורפלות ולתוהו ובוהו החוקי, המשתקים את פעילות שוק הנדל"ן בממלכה העשירה. לא אחת, גופים שונים טוענים לבעלות על אותן קרקעות.

"ב-30 השנים האחרונות נתפסו קרקעות ברחבי המדינה על ידי גורמים אחרים, שלא היו מלכתחילה הבעלים המקוריים של הקרקע. אני מעריך שכ-20% מהקרקעות נתפסו (על ידי אנשים בעלי השפעה)" מסר עלי אל-אחמד, מנהל Better Homes Saudi Arabia. "הביקוש קיים, ואין בעיה בהיצע - הבעיה היא התקנות", הוסיף.

עבור שאריף, התסבוכת החוקתית מתסכלת ויקרה ביותר. הוא הפעיל לובי אצל מושלים, שופטים וגופים הפועלים למען זכויות האדם על מנת שקרקעותיו יוחזרו לו אך ללא הועיל: בשנה שעברה הנכס השנוי במחלוקת נמכר תמורת 58 מיליון ריאל (15.5 מיליון דולר).

עורכי דינה של הנסיכה מסרו לסוכנות רויטרס שהקרקעות ניתנו לנסיכה על פי חוק, בניסיון לדחות את טענותיו של שאריף.

הנסיכה הציעה עתה לשאריף 11.6 מיליון ריאל על מנת לסיים את הוויכוח, אך הוא מסרב לקבל את ההצעה.

"הם חושבים שהם יכולים להשתיק את העניין עם כמה מיליונים, אך מדובר בזכויות", סיפר לרויטרס.

מחירי הנדל"ן בסעודיה, מקור האסלאם, המריאו מאז הצמיחה המטאורית, שמקורה בעליית מחירי הנפט מלפני 4 שנים . מחירי הנדל"ן בג'דה, המשמשת מרכז עסקים ומגורים לכ-2.5 מיליון איש, עלו אשתקד ב-40% ל-12,000 ריאל למ"ר באזורים מובחרים.

רק בערים הקדושות מכה ומדינה, המחירים גבוהים עוד יותר, ומגיעים ל-100,000 ריאל למ"ר, סביב המסגד הגדול אליו מופנות תפילותיהם של כל המוסלמים מדי יום.

כעת הממשלה מכינה את חוק המשכנתאות, שהובטח להיות מוצג עד סוף השנה, ולטענת המומחים, יביא למהפכה בשוק, מכיוון שהוא צפוי לכלול חוקים המבהירים את נושא הבעלות על הקרקע.

סעוד אל-גוסייר, מנכ"ל דאר אל-ארקן, היזם הסעודי היחיד בפרויקטים בקנה מידה גדול, אמר שמשרד המשפטים הסעודי חייב לערוך סקר לאומי מקיף לפני חקיקת החוק החדש. "אנו זקוקים ליצירת מסגרת חוקית. הסדרת הבעלות תתלווה לכך", אמר גוסייר.

חברות נדל"ן נוקטות אסטרטגיות שונות על מנת להתגבר על המכשול החוקתי. אחדים, כמו דאר אל-ארקן, מדלגים על מתווכים ורוכשים את הקרקעות ישירות מאלפי מקורבי המשפחה המלכותית, שקיבלו את הקרקעות מהמלוכה או מהממשלה.

"צריך לבדוק שטרות בעלות ולגשת לעירייה על מנת לאמת את הכל", מסרו מומחים בתחום. חברת Emaar Propoerties מאיחוד האמירויות היא היזם הזר הגדול היחיד שנכנס לשוק עד כה, ובונה פרויקטים בתחום הדיור לאוכלוסיות עשירות בצפון ג'דה.

לא רק נושא הבעלות דורש טיפול. "אין חוק המסדיר את נושא ניהול הנכסים, או את נושא תחזוקת המבנים", מסר קנדיל מחב' Better Homes., והוא מוסיף שרק בחודשים האחרונים החלה עיריית ג'דה לפקח על גובה הבניינים.

לצד המחירים שעולים והחוקים שבצנרת, מתנהל עכשיו 'מירוץ' לתפיסת בעלות על קרקעות, הגובל במחטפים במקרים רבים, מוסר הפעיל אל-אחמד. "יש קשר בין הצמיחה בשוק הנדל"ן לרעב לקרקעות", אמר.

שאריף לא לוקח יותר סיכונים. הוא העניק באופן וולונטרי 40% מיתרת קרקעותיו לנסיכה סעודית אחרת . "זהו תשלום 'פרוטקשן' על מנת שזה לא יקרה שוב", אמר.