פרדוקס בשוק הנדל"ן הרוסי

אפילו קונים מהמעמד הבינוני אינם מצליחים לגייס מספיק מזומנים לרכישת דירה לפני שהמחירים יעלו שוב. גם כיום גרים זוגות צעירים רבים בבית ההורים בגלל שאין הם יכולים להרשות לעצמם לקנות או אף לשכור דירה בכוחות עצמם.

"הפרוצדורות הפורמאליות לקבלת משכנתא בבנק אורכות כשבוע. עד אז המחיר יעלה שוב", אומר אלכסנדר, , מנהל בתעשיית הנפט, שפנה לחבר עשיר בבקשת הלוואה.

שוק המשכנתאות הרוסי עדיין בחיתוליו.

סקר שנערך לאחרונה מצא שרבים מאזרחי רוסיה, לאחר שראו כיצד מחיר בית החלומות שלהם עולה ב-10% השנה, איבדו תקווה ומכיוון שלא האמינו שיצליחו אי פעם לרכוש את הבית - בזבזו את כל חסכונותיהם על רכישת מכונית.

"במציאות, רק כ-150 מתוך כל 1,000 אנשים שניגשים לבנק, מקבלים בסוף משכנתא, היתר מוותרים על רעיון רכישת בית או דירה בגלל המחירים הגבוהים", אמר וויאצסלב שלאמוב, סגן מנהל המחלקה המסחרית ב-Bank of Moscow.

לעיתים קרובות, אזרחי רוסיה רוכשים דירות בשלבי בנייה מוקדמים. מכיוון שאין ליזמים מקורות מימון ארוכי טווח, הם נוהגים לממן פרויקט נוכחי עם הכספים שקיבלו על חשבון פרויקטים עתידיים. אך לאחר שכמה חברות התמוטטו והשאירו את הרוכשים עם בורות במקום בניינים, הממשלה אסרה מעשים מסוג זה. כתוצאה מכך צומצם היצע הנדל"ן והמחירים עלו אף יותר.

המומחים טוענים ששוק הבנייה נמצא בידי מונופול של חברות, המקושרות לאותם בירוקרטים ששולטים על הקצאת קרקעות, ומקבלים בתמורה לשירותיהם עמלות של כ-10%."רק כ-8% מהשטחים לבנייה נמכרים במכרז. השאר מחולקים בדרך הבירוקרטית הישנה והטובה. ברוסיה כמו ברוסיה. המכניזם הזה יוצר מערכת יחסים עמומה עם הביורוקרטים", אמר הנדזדה קוסרבה, מהמכון לכלכלה אורבאנית של מוסקבה.

שכר חוקי

מקסים איבנוב, מנהל בן 33 בחברה לסחר בנפט, הופתע מהקלות שבקבלת משכנתא. למרות שההחזר החודשי מגיע לכ-35% מהכנסתו, הוא מקווה לפרוע את המשכנתא ל-15 שנה, כבר אחרי 5 שנים.

"הדרישה העיקרית של הבנק הייתה הצגת תלוש משכורת", אמר איבנוב, שיעבור תוך זמן קצר לביתו החדש בשכונה מפוארת בפרברי מוסקבה.

כדי לשלם מקדמה על ביתו, איבנוב מכר את דירתו הצפופה, האופיינית לשכונות הבלוקים של הערים הרוסיות, אותה קיבל בהפרטת נכסי המדינה בשנות ה-90.

סוכנות המשכנתאות של רוסיה, שנוסדה על פי אותה מתכונת של Fannie Mae האמריקנית - על מנת לממן הלוואות במחירים סבירים - מעריכה כי 68% מהנכסים שהופרטו יכולים לשמש ערבות למשכנתאות.

אך בפועל רוב הנכסים נפלו לידיהם של אזרחים מבוגרים, המתקיימים מפנסיות מזעריות, כשבניהם בעלי אוריינטציה כלכלית יותר, טרם הצליחו להרוויח מספיק כסף כדי לשלם מקדמה על רכישת דירה.

בחיפוש אחר קונים צעירים יותר, הבנקים הרוסים הורידו את גובה המקדמות , למרות שהדבר מהווה סיכון עבור הבנק.

"כשאדם פרטי משקיע סכום קטן יחסית בנכס שלו, מהר מאוד הוא מפסיק לעמוד בהתחייבויותיו", אומרת קוסרבה. רק 3% עד 5% מרוכשי הדירות לוקחים משכנתאות, ולווים בסה"כ בשנה 66 מיליארד רובל (2.5 מיליארד דולר), היא סבורה.

סיכונים רבים

הסיכונים בכלכלה הרוסית רבים: הבנקים מוצפים בכספים שמקורם בפטרודולרים, והם מנהלים ביניהם תחרות חריפה במיוחד על כיס הלווים, על ידי הורדות דראסטיות של שעורי הריבית ועל ידי צמצום המרווחים שלהם עד למינימום.

בגלל הנזילות הרבה במשק, רק מעטים מבין הבנקים צמצמו את הסיכונים שלהם על ידי איגו"ח משכנתאות - הליך שבמסגרתו הם מציעים "חבילת משכנתאות" למכירה למשקיעים.

"מיחזור המשכנתאות רווחי רק אם היקף אגו"ח הנכסים עולה על 100 מיליון דולר. לא הרבה בנקים הגיעו עדיין לרמה כזו", אמר שלאמוב, שהיקף המשכנתאות שהעמיד הבנק מאז החלו לעסוק בכך בסתיו האחרון הגיע ל-72 מיליון דולר.

חוק בנושא איגו"ח חוקק ב-2003, אך לא עבר את השינויים הדרושים על מנת שיהפוך ליעיל יותר. רק החודש, הבנק הממשלתי Vneshtorgbank, עם פורטפוליו של משכנתאות של 350 מיליון דולר, הנפיק אג"ח משכנתאות בסך 88 מיליון דולר.

אנליסטים אמרו שהדבר מצביע על כך שהבנקים ברוסיה מתחילים לדאוג נוכח שעורי הריבית העולים בחו"ל ולגבי דרישות הלימות ההון הנדרשות מהם כתוצאה מהגידול המהיר בביקוש להלוואות.

מספר בנקים מתכננים להנפיק אג"ח השנה, והמומחים טוענים שביצועיהם יראו האם התחזית לפיה היקף המשכנתאות יגיע ל-415 מיליארד רובל (15 מיליארד דולר) תושג עד שנת 2010.

"אנו עדים להתעניינות רבה במשכנתאות בשוק הרוסי מצד משקיעים רוסים וזרים כאחד, אך הכול יהיה תלוי באופן שבו המשקיעים יעריכו את סיכוניהם", אמר אנדריי מילוטין, מהארגון למימון בינלאומי.