אזורים: לא מוכרים מספיק דירות

ברת הנדל"ן אזורים ידעה בחודשים האחרונים טלטלה לא פשוטה, כשעברה בעסקת בזק מפתיעה - שלמעשה טרם הושלמה באופן רשמי - מקונצרן אי.די.בי לידי יזם הנדל"ן מארה"ב שעיה בוילמגרין. המהלך, שאמור להסתיים בחודש נובמבר הקרוב, נתן לחברה תג מחיר מחמיא למדי של 500 מיליון דולר, ומסמן למעשה התחלה של דרך חדשה בחברת הנדל"ן הוותיקה.

בין היתר ניתן להניח, שאזורים תחל מעתה להפנות משאבים גבוהים מבעבר לשוקי חו"ל, שם נמצא היתרון היחסי של בעל השליטה הנכנס. כפועל יוצא של המהלך, עשויה החברה גם לקבל תשומות ניהוליות גבוהות יותר, לאחר שנפרדה מ"אחותה" בעידן אי.די.בי - חברת נכסים ובניין.

סנונית ראשונה לרוח החדשה המנשבת באזורים קיבלו המשקיעים כבר בשבועות האחרונים, כשהחברה דיווחה על מו"מ להשקעה בפרויקטים בהודו ובארצות הברית. במסגרת הפרויקט הראשון במדינת ניו-יורק, מתכננת החברה הקמת קומפלקס של כ-500 יחידות דיור על מגרש בן 30 דונם, בשותפות עם בעל הקרקע. החברה מציינת, כי ההשקעה הצפויה בפרויקט בהון עצמי נאמדת ב-18 מיליון דולר, ותשקף אחזקה של כשליש מהזכויות בו, כשצפי המכירות של הפרויקט עומד על כ-300 מיליון דולר.

בנוסף, אזורים עשויה להצטרף לחברות נדל"ן ישראליות נוספות שמשקיעות בהודו, שם היא בוחנת כניסה לשותפות בפרויקט בעיר סמוכה לבירה ניו-דלהי. פרויקט זה מתוכנן לייצר הכנסות של כ-150 מיליון דולר, והחברה הישראלית תחזיק כ-50% מהזכויות בו ותתחייב להשקעה של 26 מיליון דולר. בפרויקט עצמו מתוכננות 300 יחידות דיור על מגרש בן 80 דונם, והוא יתבצע יחד עם שותף מקומי בהתאם לאסטרטגיה של החברה.

ראוי להדגיש, ששני הפרויקטים נמצאים בשלב בדיקת נאותות, והחברה מצדה התחייבה למסור את החלטה לגביהם בתוך כחודשיים.

האטה במכירת הדירות

אם נשים לרגע בצד את הפעילות היזמית בחו"ל, הרי שמרכז הכובד של אזורים ממשיך להיות לפי שעה בשוק המקומי, בו נחשב המותג "אזורים" לאחד המובילים בתחום הבנייה למגורים. על רקע זה, תוצאות הרבעון השני של 2006 שפרסמה החברה לאחרונה מספקות הרבה חומר למחשבה לבעל השליטה החדש, בשל ההאטה במכירת הדירות.

הנתונים מראים, כי במחצית הראשונה מכרה החברה 310 יחידות דיור לעומת 330 יחידות דיור שנמכרו במחצית המקבילה, כשהפער נבע בעיקר בהאטה במכירות ברבעון השני. סך מכירות הדירות ירד במחצית בשיעור מינורי של כ-3% ל-280 מיליון שקל, אך במבט רבעוני מדובר בירידה של כמעט 20%, לרמה של 110 מיליון שקל.

מלבד ההאטה שנרשמה במכירות הדירות ברבעון השני, החברה מציינת כי המלחמה בצפון גרמה לסגירת שלושה משרדי מכירות של החברה ולהפסקת פעילות הבנייה בהם במהלך הרבעון השלישי. עם זאת ההערכה היא, שעקב סיום הלחימה בפרק זמן של חודש לא נגרם לחברה נזק מהותי.

נכון לסוף המחצית הראשונה החברה פעילה ב-20 פרויקטים שונים ברחבי הארץ, שכוללים 2,050 יחידות דיור, מתוכן נמכרו 930 יחידות. שני הפרויקטים המרכזיים שהחברה החלה בהקמתם ב-2006 הם פרויקט "קינג דייויד רזידנס" בירושלים, בו מתוכננות 80 יחידות דיור, ו"אזורי יפה נוף" בנשר, בו ייבנו 90 יחידות דיור.

עיתוי הזקיפה החשבונאית של מכירת הדירות ייצר לחברה ירידה של כמעט 40% בהכנסות ממכירת דירות ומקרקעין ברבעון השני של 2006, לרמה של 129 מיליון שקל, כשבמחצית התמונה מתהפכת ומלמדת על עלייה של 6% מפעילות זו לרמה של 354 מיליון שקל, בעיקר בגלל מכירת מתחם הקאנטרי-קלאב בצומת גלילות. בהקשר זה יש לזכור עוד, כי על-פי שיטת הדיווח יכולה חברת בנייה להכיר בהכנסות ממכירת דירות רק כאשר היא משלימה 50% מהיקף המכירות בפרויקט מסוים וכ-25% מהיקף הביצוע שלו.

מלבד פעילות הבנייה למגורים לאזורים גם פעילות מינורית בנדל"ן מניב, שייצרה במחצית הראשונה הכנסות של 21 מיליון שקל, לעומת 27 מיליון שקל במחצית המקבילה. במסגרת זו החזיקה החברה נכסים בשטח של 75 אלף רגל בישראל ובלונדון, בתפוסה של 85%, אך מתחילת השנה חיסלה את עסקיה בבירת אנגליה לאחר שמכרה את שני הנכסים שלה שם תוך רווח הון נטו של כ-30 מיליון שקל. אחד הפרויקטים המרכזיים של הקבוצה כיום הוא בניית קניון קרית-אונו, שאמור להכיל 24 אלף מ"ר שטחים מסחריים וכ-20 אלף מ"ר שטחי משרדים, ובנייתו צפויה להסתיים בסוף שנת 2007.

הירידה בהיקפי המכירות ובעיתוי הזקיפה של הפרויקטים הביאה לקיצוץ הרווח הגולמי של החברה ברבעון השני בלמעלה מ-50% לרמה של 21 מיליון שקל. במבט על המחצית הראשונה, בנטרול רווח בסך 46 מיליון שקל שנבע מכירת מתחם הקאנטרי, רשמה החברה רווח גולמי של 36 מיליון שקל, ששקול גם הוא לכמחצית מהרווח הגולמי שהושג אשתקד.

התייעלות קלה של אזורים בעלויות ההנהלה והכלליות - שסביר שתימשך בעידן בוימלגרין - לפי שעה לא מנעה שחיקה של כ-70% ברווח התפעולי של החברה במונחים רבעוניים לרמה של כ-10 מיליון שקל, ושחיקה דומה במחצית הראשונה בנטרול רווחי מכירת מתחם הקאנטרי.

תזרים שוטף איתן

הוצאה בסך 7 מיליון שקל בגין פסק בוררות נגד החברה, יחד עם הוצאות מימון ששמרו על יציבות לעומת התקופה המקבילה, העבירו את אזורים להפסד נקי של 5 מיליון שקל ברבעון השני לעומת רווח של 11 מיליון שקל ברבעון הראשון. במחצית הראשונה באים לידי ביטוי בעיקר הרווח הנקי בסך 32 מיליון שקל ממימוש מתחם הקאנטרי, ורווח בשיעור זהה ממימוש נכסי החברה בלונדון, ומקפיצים את הרווח הנקי של אזורים לכמעט 60 מיליון שקל - פי 3 מהתקופה המקבילה אשתקד.

למרות ההאטה במכירת הדירות וההרעה בביצועים, כפי שבא לידי ביטוי באמות המידה החשבונאיות, התזרים השוטף של החברה המשיך להיות איתן גם ברבעון השני וגם במחצית כולה. הנתונים מראים, כי החברה ייצרה תזרים חיובי של 59 מיליון שקל ברבעון, תזרים חיובי של 76 מיליון שקל במחצית הראשונה, בהשוואה לתזרים שלילי של 13 מיליון שקל ברבעון המקביל, ותזרים חיובי של 30 מיליון שקל בסיכום המחצית הראשונה. מגמה זו הותירה בקופת החברה מזומנים בהיקף של 140 מיליון שקל בתום המחצית, ובטוחות סחירות בהיקף של 210 מיליון שקל.

מה יהיה עתידה של אזורים? סביר להניח שלפחות בטווח הקצר, החברה, שמנוהלת כיום ע"י דוד לב, תהיה עדיין תלויה מאוד בנעשה בשוק הנדל"ן המקומי, ובמיוחד בשוק הבנייה למגורים, בו היא מעידה כאמור על ההאטה מסוימת לאחר השיפור שהורגש בשנה האחרונה. בטווח הבינוני והארוך, סביר שאזורים תשאף להטות חלק ניכר מכובד המשקל שלה לשוקי חו"ל, ואם להסתמך על הניסיון והמוניטין שצבר בעל השליטה החדש עד עתה, הרי שיש בהחלט למה לצפות.