לאומי ופרופימקס פותחים לישראלים צוהר לקרנות נדל"ן אמריקניות

השקעת הבנק בטלה בשישים ביחס להשקעה הכוללת של שלוש הקרנות: אלה צפויות לגייס כ-1.2 מיליארד דולר, אשר לאחר מינוף בנקאי, ישמשו להשקעות בנדל"ן אמריקני בהיקף של מיליארדי דולרים.

המדובר במיזם שמקדמת החטיבה לבנקאות פרטית בלאומי, ביחד עם בית ההשקעות פרופימקס, המייצגת את קרן אפולו בישראל. אלי זלמן, המשמש כראש אגף מוצרים ושירותים פיננסיים בחטיבת הבנקאות הפרטית של לאומי, יציע באמצעות חברת הבת לאומי ושות' ל-35 מלקוחות הבנק בישראל, וכן ללקוחות הבנק בשלוחותיו בחו"ל, להשקיע באמצעות יישות משפטית, שהוקמה לצורך כך ע"י פרופימקס בשלוש הקרנות, מינימום 250 אלף דולר לכל השקעה.

החטיבה לבנקאות פרטית הינה נישת שירות שמספק הבנק ללקוחותיו כערך מוסף על תיק הנכסים שלהם בישראל.

בראיון ל"גלובס" מסבירים זלמן ורוזנהיים על שיתוף הפעולה ביניהם, ומהן בדיוק הקרנות שאפולו צפויה לנהל בארה"ב.

- מהי חטיבת ההשקעות הפרטיות בלאומי?

זלמן: "חטיבה זו הוקמה לפני 5 שנים והיא משמשת את לקוחות הבנק עתירי ההון (VIP), המעוניינים לגוון את השקעותיהם על ידי שימוש בכלים ושירותים פיננסים שונים. היקפי הכספים שמגלגלת חטיבה זו נאמדים בעשרות מיליארדי שקלים, הן בהשקעה בפיקדונות והן בהשקעה בקרנות בחו"ל".

- כמה זמן קיים הקשר בין לאומי לקרן אפולו?

זלמן: "לאומי ופרופימקס, המייצגת את אפולו בארץ, עובדים ביחד כשלוש שנים. ביצענו ביחד בעבר שתי הנפקות פרטיות עבור השקעות הקרן באירופה, ואני שמח לומר שהמשקיעים שלנו החזירו את כל ההון העצמי שלהם הביתה כעבור 3 שנים בלבד וגרפו תשואות פנימיות של עשרות אחוזים".

- מהן העמלות שהבנק גובה במסגרת ההנפקה והניהול?

זלמן: "בנק לאומי גובה 0.6% על עצם האחזקה בקרן, וכן 0.85% דמי ניהול, במסגרת השותפות המהווים מכשיר בתוך הקרן. מלבד זאת, לאומי ופרופימקס יהיו זכאים לכ-20% מהרווחים מהתשואה העודפת מעל 10%. להערכתנו, מדובר ביעד בונה אמון מבחינת הבנק ופרופימקס, שכן התשואות המקובלות בארה"ב נאמדות לרוב בכ-7%-9%".

- מהו היתרון ללקוח להשקיע דווקא באמצעות הבנק?

רוזנהיים: "למשקיע הישראלי אין למעשה כל דרך אחרת להשקיע בקרן יוקרתית כמו אפולו, שכן מינימום ההשקעה בקרנות אפולו מגיע לסכומים המאפשרים רק למשקיעים גדולים להשתתף בהשקעות אלו בהיקפים שך 10-20 מיליון דולר, ולמיטב ידיעתי, אין כניסה למשקיעים פרטים, גדולים ככל שיהיו. חסמי כניסה אלו מייעדים קרנות אלו למשקיעים מוסדיים בעיקר.

הסיבה שאפולו מאפשרת ללאומי את המוצר הזה, הינה התחייבות בנק לאומי להשקעה כוללת של 20 מיליון דולר במיקשה אחת. פרט לכך, הבנק עושה עבור הלקוח את העבודה השחורה ולמעשה מגיש לו את העסקה על מגש של כסף. הוא ביצע דיו-דיליג'נס ופרי-רולינג עם רשויות המס, וכמו כן רכש ניסיון עבר בעבודה עם אפולו עצמה וזאת עבור הלקוח. משקעי בנק לאומי למעשה נכנסים במחיר עלות לקרן המשוערכת בסכומים גבוהים יותר מסכום השקעתם".

היישות המשפטית שהוקמה תזרים את הכסף לשלוש קרנות, שיגייסו סך כולל של כמיליארד דולר ויקראו לכסף ב-2-3 השנים הבאות. שלוש הקרנות צפויות להשקיע לאחר מינוף מיליארדי דולרים בשוק האמריקאי. שלוש הקרנות כוללות את הקרן החמישית של אפולו, המשקיעה בפרויקטי השבחה ופיתוח נדל"ן בארה"ב, ש-46% מהכסף יושקעו בתחומיה. קרן זו הינה לתקופה של 6 שנים עם אופציה להארכה בשנתיים; קרן קלארוס המשקיעה באג"ח מגובי נדל"ן מסחרי בארה"ב, אשר בה יושקעו כ-18% מהכסף. מדובר לרוב בנכסי בסיס, המצויים במצבי מצוקה פיננסים.

קרן זו הינה פתוחה לשנתיים הראשונות ולאחר מכן פתוחה ואינה מוגבלת בזמן; והקרן השלישית של VEF, המשקיעה בפרויקט השבחה של נדל"ן בארה"ב בפרופיל סיכון שמרני יותר, בה יושקעו כ-36% מהכסף.

קרן זו הינה לתקופה של 7 שנים עם שתי אופציות להארכה בשנתיים נוספות.

להערכת, מנכ"ל פרופימקס, אלחנן רוזנהיים, התמהיל המיוחד של שלוש הקרנות יוצר ערך מיוחד למשקיע, שכן מדובר בשילוב של שלוש קרנות שונות, המפזרות את ההשקעה בנכסים רבים, בסקטורים שונים, באזורים שונים, ובתמהיל בריא שבא להפחית את הסיכון".

הוא הוסיף, ש"קרן קלארוס, למשל, הינה קרן פתוחה, הממוקדת ברכישת ניירות ערך, בעיקר מכשירי חוב, המגובים בנדל"ן מסחרי בארה"ב, המאופיין במצבי חוסר ודאות אמיתי או נתפס באשר ליכולת פירעון חוב, המובילים בסופו של דבר לחוסר יעילות בתמחור הנדל"ן ונכסי הבסיס.

קלאורס צפויה להשתלט על הנדל"ן דרך החוב, וליישם את מומחיות אפולו בנדל"ן ליצירת תשואה עודפת. יעד התשואה הפנימית (IRR) של הקרנות הינו 15%-17% .לאחר תשלום הוצאות ועמלות הצלחה התשואה הפנימית צפויה לעמוד על 11-14% ".

"פרופימקס הצליחה לממש עד כה כ-30 נכסים שרכשה בעסקאות שונות של אפולו, ושהניבו למשקיעים שלנו תשואה שנתית של 30.27% שנתי.

בעסקה הנוכחית, פרופימקס ובנק לאומי יגבו עמלה הצלחה של 20% רק על התשואה העודפת מעל 10%, ללמדך על רמת הביטחון שלנו בהצלחת הקרן".

לדברי זלמן, "בהתאם להסכם פרי-רולינג שביצענו עם רשויות המס, המשקיעים שלנו ימוסו בשיעור של כ-20% על הכנסתם מרווחי הון. ההכנסה משכירות, שצפויה להיות אחוז קטן יותר מרווחי ההון, תמוסה בישראל בשיעור המס השולי של המשקיע".

- מהם הסיכונים שבהשקעה מעין זו?

זלמן: "ישנם מספר סיכונים שאנו מתייחסים אליהם במצגת שלנו. בין היתר, תלות בקבוצה אחת, שהיא אפולו; חשיפה מטבעית, שכן ההשקעה היא בדולרים ולכן קיימת חשיפה אל מול השקל; היעדר נזילות הקרן, שכן למשקיע אין אפשרות לממש את השקעתו בכל זמן נתון, אלא בהתאם להחלטות המנהלים; לא ניתן להתערב בהחלטות הניהול ואין דרך להשפיע עליהן.

כמו כן, קיימת מגבלה על העברת יחידת השקעה בשותפות למשקיע אחר. הקרנות ממנות את השקעותיהן באמצעות הון עצמי וחוב.

מינוף באמצעות חוב עשוי, מצד אחד, להגדיל את התשואות של הקרנות ואת פיזור ההשקעות, ומאידך עלול להעלות את הסיכון שבהשקעה. הקרנות ישקיעו בין היתר בנכסים המצויים בקשיים פיננסיים. מטבען, השקעות אלו כרוכות ברמת סיכון מסוימת".

קרן אפולו היא אחת מקרנות הנדל"ן הבולטות בעולם, המנוהלת בידי קבוצת מנהלים מוכרים ומוערכים בשוק העולמי - חלקם פעילים למעלה משלושים שנה בהשקעות נדל"ן.

הקרן מתמחה באיתור הזדמנויות באזורים אורבאניים מרכזיים, הנסחרים במחיר נמוך ממחיר השוק, ושניתן לשפר ולהעלות את ערכם בעזרת תפעול וניהול פיננסי נכון.

מאז הקמתה בשנת 1993, ביצעה אפולו מאות עסקאות, בערך מצטבר של למעלה מ-35 מיליארד דולר.

בשנה החולפת, ביצעה אפולו מספר פעילויות, כגון מיזוג פורטפוליו של 26 מרכזי קניות, בעסקה שהסתכמה ביותר מ-700 מיליון אירו, וכן השתתפה בעסקת בהייזלמיר.