יפאן: ציפייה לשינוי כיוון כלפי מעלה בריטים למגורים

קרנות יפאניות (ריטים) המשקיעות בנדל"ן למגורים יצאו מהאופנה בשנים האחרונות, אך אנליסטים סבורים כיום כי קרנן עשוי לחזור ולעלות בשנה הקרובה, הודות לתשואות הגבוהות שהן משיגות. עם זאת, אין ציפייה לנסיקה מיידית בביקושים לקרנות אלו. ריטים רבים המשקיעים במגורים חוו ירידות שערים למחירי שפל במהלך החודשים האחרונים, כאשר המשקיעים העדיפו לשים כספם בריטים המתמחות בשוק המשרדים, מתוך הנחה ששוק המשרדים יהנה יותר מההתאוששות בכלכלת יפאן.

הסתבר, כי בצד מחיר המניה המדשדש של הריטים למגורים הושגו בהם תשואות נאות, שבאו לידי ביטוי בתשלום דיבידנדים נדיבים למשקיעים. הריטים משתמשים בתקבולי דמי השכירות מהנכסים לצורך תשלום דיבידנדים, שבממוצע שיעורים עומד על 5% בשנה ויותר. תשואה זו נחשבת לגבוהה ואטרקטיבית בענף הנדל"ן ביפאן - ריטים המתמחים במשרדים משלמים דיבידנדים בשיעור שבין 3% ל-4% בשנה. אגרות חוב ממשלתיות ל-10 שנים נושאות ריבית של 2% לשנה בלבד.

"עם רמות דיבידנדים כאלו, נראה שהריטים למגורים הם מציאה", אמר טקאשי אישיזאווה, אנליסט נדל"ן במיזוהו סקיוריטיז. לדבריו, "אני מקבל המון טלפונים ממשקיעים המתעניינים בקרנות אלו".

בנוסף, בעוד שמחירי השכירות של דירות מגורים, לעומת המשרדים, מפגינים עמידות טובה מאוד ביחס לשוק הבלתי יציב, הרי שאופטימיות בנוגע לכלכלה המקומית עשויה לדחוף משקיעים נוספים לפלח המגורים. הריטים המשקיעים במגורים גם מחזיקים בתיק נכסים מגוון יותר מהריטים המשקיעים במשרדים, ולכן נחשבים לפחות מסוכנים. מאחר ובנייני דירות זולים בהרבה מבנייני משרדים, ריטים המשקיעים במגורים יכולים לפרוס את השקעותיהם על מגוון נכסים. יתרון נוסף טמון בעובדה שקל יותר להחליף שוכרים בדירה מאשר במשרד.

על האטרקטיביות של הריטים היפאניים מתחום המגורים אפשר ללמוד גם ממחירן בשוק ההון כיום. אפילו כמה מהריטים המבוססים ביותר, כגון ניו סיטי רזידנס אינווסטמנט, ופרוספקט רזידנשל אינווסטמנט, נפלו בבורסה אל מתחת לשווי הנקי של נכסיהם (יחס של פחות מ-1). לדוגמא, שווי השוק של פרוספקט רזידנשל עומד על 28.2 מיליארד יאן, בעוד שסך נכסיו בניכוי התחייבויותיו עמד על 35.1 מיליארד יאן - יחס שווי להון של 0.8 בלבד.

מהי הסיבה לכך? קרוב לוודאי שהסיבה העיקרית היא הערכת המשקיעים כי בטווח הקצר לא צפויה עלייה במחירי השכירות של דירות מגורים. הערכה זו מקורה בתפישה שמחירי השכירות הם האחרונים להגיב להתאוששות כלכלית - ראשית מתרחבות החברות במגזר העסקי, אלו מגדילות לאיטן את כח האדם שלהן ואת השכר, כח הקנייה של העובדים עולה, ורק בשלב האחרון הוא מתורגם לעלייה בביקוש לדירות ולעלייה בשכר הדירה.

סיבה נוספת היא היצעים גדולים של פרויקטים חדשים למגורים בטוקיו ובערים אחרות. היצעים אלו גרמו לך שבחמש השנים האחרונות כמעט שאין עלייה בשכר הדירה בבירה. מאידך, הצמיחה המחודשת הגבירה מיידית את הביקוש למשרדים ועימם את שכר הדירה, שעלה מדי חודש ברציפות ב-12 החודשים האחרונים, ולכן נטיית הלב של המשקיעים היא לשוק זה.

האנליסט אישיזאווה מצביע במיוחד על שתי קרנות מגורים שעשויות לזנק: ניו סיטי רזידנס אינווסטמנט ו-BLIFE אינווסטמנט. לדבריו, קרנות אלה צפויות למשוך ביקושים שיעלו את היחס בין שווי השוק לשווי הנכסים משפל של 0.9 כיום ליחס חיובי של 1.2 בשנה הבאה.