אלקטרה נדל"ן משביחה בזמן קצר

חברת אלקטרה נדל"ן, מקבוצת אלקו של גרשון זלקינד, ממשיכה לספק קבלות, אשר עולות בקנה אחד עם הפרגון הרב לו היא זוכה מהמשקיעים בבורסה של תל-אביב. החברה, אשר הנפיקה מניותיה רק לפני כשנה וחצי, הצליחה לרשום תשואה פנומנלית של כ-90% לבעלי המניות, תוך שהיא ממצבת את עצמה כאחת מחברות הנדל"ן המניב המובילות שפועלות מישראל. מה גם שרוב האנליסטים המסקרים את החברה, עדיין משוכנעים כי מדובר בהזדמנות קנייה לא רעה, אשר נסחרת עדיין מתחת לשווייה הריאלי.

מבט על מצבת הנכסים של אלקטרה נדל"ן, שמנוהלת על-ידי שלמה שרף, מראה שהיא כבר אינה נתפסת כחברה צעירה. תיק הנכסים שלה בסוף המחצית הראשונה של 2006 כלל 75 נכסים, 20 מהם בישראל והשאר באירופה ובארה"ב. זאת, מבלי לקחת בחשבון את האחזקה של אלקטרה (10%) בעסקת ההילטונים המפורסמת, וכן שורה של עסקאות שביצעה החברה לאחר תום המחצית הראשונה.

על מנת לכמת את הנתונים נציין, כי סך שטח של הנכסים המניבים שבידי החברה עומד על כ-600 אלף מ"ר, ושיעור התפוסה הממוצע עומד על 93%, נכון לסוף המחצית הראשונה. הנכסים עצמם מפוזרים על פני ארבעה מוקדים: ישראל, בריטניה, גרמניה וסביבתה וצפון אמריקה. מצבת הנכסים, היתה רשומה בספרים בשווי כולל של 2.2 מיליארד שקל, בסוף המחצית.

המספרים מראים, שאלקטרה נדל"ן ייצרה הכנסות של 123 מיליון שקל ברבעון השני של 2006, בהשוואה להכנסות של 65 מיליון שקל בלבד ברבעון המקביל. את עיקר השינוי בהכנסות סיפקו החברות הכלולות, שתרמו 51 מיליון שקל ברבעון החולף, לעומת 11 מיליון שקל בלבד ברבעון המקביל.בסיכום המחצית, שהושפעה במיוחד מהרבעון השני, רשמה החברה הכנסות של 195 מיליון שקל, עלייה של 43% לעומת המחצית המקבילה. גם במקרה זה סיפקו החברות הכלולות את הקפיצה בהכנסות, כשהחברה מפרטת, כי שערוך של אחד מנכסיה תרם לה הכנסה של 44 מיליון שקל, לעומת 11 מיליון שקל בלבד מעליית ערך הנכסים במחצית המקבילה.

צעד זה שנקטה החברה, מסתמן כראשון בשורה של מהלכי שערוך שצפויים בשנים הקרובות אצל חברות הנדל"ן הגדולות. זאת, על רקע אימוץ תקני החשבונאות הבינלאומית IFRS. על-פי אותם תקנים, שייכנסו לתוקף באופן רשמי בישראל רק ב-2008, יוכלו חברות הנדל"ן לשערך נכסים שבאמתחתן בהתאם לשוויים ההוגן, וכך יתאפשר להן להכיר מעת לעת ברווחי הון, לאור עליית ערך הנכסים.

רווח נקי של 50 מיליון שקל

מלבד שערוך הנכסים, העלייה בהיקפי ההכנסות של אלקטרה נדל"ן מוסברת גם בהרחבת הפורטפוליו שלה בשנה האחרונה, וכן מאיחוד הכנסות של חברות כלולות בקצב גבוה יותר. מגמה זו תרמה מנגד גם לגידול בהוצאות התפעוליות ובהוצאות המימון של החברה, כפועל יוצא של הרחבת הפעילות, לצד עליית שערי הריבית.

מדדי הרווח מראים, כי החברה רשמה רווח נקי של 50 מיליון שקל ברבעון ו-62 מיליון שקל במחצית, לעומת 19 מיליון שקל ברבעון המקביל ו-38 מיליון שקל במחצית המקבילה. מדידת הרווח במונחי FFO (תזרים תפעולי), מגלה כי המספרים קצת פחות זוהרים, ומלמדים על עלייה של 13% ב-FFO ברבעון הראשון ל-20 מיליון שקל ועל FFO של 42 מיליון שקל במחצית, שמצביעים על גידול של 27% לעומת הרבעון המקביל.

השוני בין שורת הרווח הנקי לשורת ה-FFO מוסבר בעיקר בכך, שהרווחים משערוך הכנסים אינם נכללים במדד התזרים התפעולי, ולכן הם מקזזים חלק ניכר מהרווח במונחי תזרים.

יובל בן-זאב, מבית ההשקעות כלל-פיננסים בטוחה, שהחל לסקר לאחרונה את אלקטרה נדל"ן, נשמע אופטימי מאוד והוא מעריך את החברה לפי מחיר מנייה של 71 שקל, המשקף פרמיה של 10% על שווייה הנוכחי בשוק. זאת, לדבריו, לאחר הערכת שווי שמרנית, שמצמידה לנכסי החברה תג מחיר של 1.75 מיליארד שקל.

מלבד התשבחות למנכ"ל החברה שלמה שרף, להתנהלותה ולערך הרב שהיא מייצרת לבעלי המניות, הוא מציין, כי הוא רואה בחיוב את המדיניות הדינאמית שנוקטת החברה, אשר מצביעה, לדבריו, על תהליכי קבלת החלטות מהירים ויעילים.

נקודה נוספת שבן-זאב רואה בחיוב היא היכולת של החברה להשביח את הנכסים שבבעלותה במספר אופנים. בן-זאב נותן בהקשר זה דוגמא על נכס בטורונטו, בו החברה הצליחה לשפר את הסכמי השכירות עם הממשל המקומי ששוכר את הנכס ולכן להציף ערך, אך החברה גם פועלת בדרכים נוספות להשבחת הנכסים כמו העלאת שיעורי התפוסה בהם.

בן-זאב מתייחס גם לפעילות של אלקטרה נדל"ן בתחום הייזום, שטומנת בחובה, לדבריו, ערך לא מבוטל. בין היתר הוא מציין את פרויקט אורנים בתל-אביב בו שותפה החברה, במסגרתו יקום מלון דירות המיועדות בעיקר לתושבי חוץ. על-פי הערכות, הפרויקט ייצר לחברה רווח של כ-20 מיליון דולר.

מהלכים נוספים בתחום הייזום, הם הסבת בניין מגורים בניו-יורק לבניין דירות יוקרה, וכן ניצול השטחים הפנויים הרבים בבנייני הדואר בגרמניה, שרכשה החברה, לצורך שיפור שיעורי התפוסה והגדלת דמי השכירות.

איזה בעיות יש באלקטרה נדל"ן? מלבד הסיכון השיטתי שטמון בחברה כחלק מהשתייכותה לסקטור הנדל"ן על כל המשתמע מכך, אחת הבעיות של אלקטרה נדל"ן כמניה היא הנזילות הנמוכה שלה בבורסה. מבט על טבלאות בעלי העניין של הבורסה, מראה, כי פרט ל-80% ממניותיה שנמצאים בידי החברה האם אלקטרה, 5% נוספים נמצאים בידי המנכ"ל שלמה שרף, וכך ציבור המשקיעים יכול לסחור רק ב-15% מהונה של החברה בסכום של כ-250 מיליון שקל.

עפ"י הערכות שעולות בשוק כבר זמן רב, אלקטרה נדל"ן מתכננת לפתור באופן מסוים את בעיית הסחירות באמצעות חלוקת דיבידנד בעין (חלוקת מניות של חברה מוחזקת לבעלים) של מניותיה, על-ידי החברה האם אלקטרה. מהלך זה עשוי להפוך את החברה לחברה-בת של אלקו במקום לחברה נכדה של אלקו, וכך תתאפשר גם סחירות טובה יותר במניותיה, מה שיוכל להציף לה ערך רב יותר בעתיד.