שוק הנדל"ן באוקראינה נפתח לזרים

מדינות מרכז אירופה ומזרחה מעוררות עניין גובר והולך בקרב משקיעים מהעולם כולו, בכללם, משקיעים מישראל. החל מראשית שנות ה-90' של המאה הקודמת החל תהליך החדירה של משקיעי חוץ למדינות השונות במזרח היבשת. המדינות הראשונות שעוררו עניין היו פולין, הונגריה וצ'כיה. כיום - בעיקר בעקבות "המהפכה הכתומה" - גדלה ההתעניינות באוקראינה, מדינה בת כ-40 מיליון תושבים, הגובלת, בין השאר, בפולין וברוסיה.

שיטת המשפט האירופאית שונה מזו הישראלית. דיני המקרקעין ספציפיים לכל מדינה, וההתמצאות בהם מחייבת, כמובן ליווי מקצועי של עורכי הדין.

בראיון ל"גלובס" מספרים עוה"ד שי פינס וברלוביץ' סטיבן, ממשרד המבורגר עברון, הנחשב לבין המובילים בתחומי המקרקעין והבנקאות, על הכללים העיקריים בנושא נדל"ן ותכנון ובנייה באוקראינה.

גלובס: מהן זכויות המקרקעין שבאוקראינה?

פינס: "זכויות הבעלות במקרקעין באוקראינה נקבעו על פי חוק המקרקעין משנת 2002, המכיר בשלושה סוגים של זכויות: בעלות (freehold); חכירה לדורות (חלה על קרקעות בבעלות המדינה/עירייה); ושכירות לתקופה קצרה וארוכה.

"מכירת מקרקעין של המדינה או של רשות מקומית לכל קונה מחייבת פרסום מכרז, וכפופה למגבלות שונות לגבי בעלות על ידי זרים. קרקע חקלאית אינה יכולה להיות בבעלות זרים ורכישת מקרקעין אחרים על ידי זרים כפופה לאישור מינהלי של המדינה או הרשות המקומית. לכן, יישות אוקראינית שכולה בבעלות זרים תיחשב כיישות זרה".

פינס מוסיף: "לזרים קיימת אפשרות לרכוש מקרקעין באמצעות שימוש בשתי חברות שדרכן הרוכש הזר מקים חברה בת אוקראינית, שבעצמה מקימה חברת בת אוקראינית נוספת. באופן כזה היישות הינה "חברה נכדה", תחת בעלותה המלאה של יישות אוקראינית. מיזם משותף של בעלות הנחלקת בין זר לבין תושב אוקראיני יכול להיחשב כיישות אוקראינית או כיישות זרה, תלוי בנסיבות העניין (אחיזה , שליטה וכו').

- מה לגבי שכירת מקרקעין ע"י זרים?

ברלוביץ: "לשכירות מקרקעין בדרך כלל לא נדרש מכרז ואין מגבלות מיוחדות על שכירות מקרקעין על ידי זרים. תקופת השכירות יכולה להיות קצרה, לשנים ספורות, בינונית או ארוכה ל-50 שנה. הרשות מחליטה מהי התקופה, בדרך כלל לאחר משא ומתן עם השוכר. התקופה הממוצעת של שכירות מהמדינה או מהעירייה הינה בין 20-10 שנה אך תקופת שכירות של 50 שנה אינה יוצאת דופן.

בגלל ניסיון העבר העיריות מתקשרות בהסכמי שכירות קצרים אף יותר (5 שנים) כדי לעודד יזמים פרטיים לקדם את פיתוח המקרקעין. לשוכר יש זכות קדימה במידה והמדינה או העירייה מחליטות לחדש את השכירות או למכור את המקרקעין. בגלל גירעונות תקציביים, נהגו הרשויות בעבר לעודד את השוכרים לרכוש את המקרקעין בתום תקופת השכירות.

"זכויות השכירות במקרקעין נכנסות לתוקף על פי הסכם שכירות עם הרשות הרלבנטית שהיא בד"כ העירייה. יש כמה דרישות קודמות לחתימת הסכם שכירות. אחת מהן הינה הגשת תכנון ראשוני לפרויקט, שצפוי להיבנות במקרקעין - זאת דרישה מקדימה שאינה קשורה לקבלת היתר בנייה אליו נדרשים בשלב מאוחר יותר. כל הסכם שכירות לתקופה העולה על שנה אחת טעון רישום בעירייה ובמרשם המקרקעין. לאחר חתימת הסכם השכירות, העירייה אחראית על רישום זכויות השכירות במשרד הרישום של העירייה. זהו תהליך שיכול להתארך עד חודשיים, ואחר כך העירייה אחראית על רישום הזכויות במרשם המקרקעין. כדי להעביר זכויות שכירות, המוכר והרוכש צריכים ליצור קשר עם העירייה, לבטל את הסכם השכירות עם 'המוכר', ולהוציא הסכם שכירות חדש בין 'הרוכש' לעירייה. כך נוצר משולש, שאינו נקי מספקות".

- מהו הנוהל לגבי תשלומי השכירות?

פינס: "תשלומי השכירות מוסדרים בחוק ומחושבים על פי טבלה ובה פרמטרים שונים. המחירים משתנים - בדרך כלל בין 2%-8% ויש האומרים 5%-10% משווי המקרקעין, כפי שנקבע על ידי שמאי שממונה על ידי הרשות - והם תלויים בגורמים שונים, כמו מיקום וכוונת השימוש במקרקעין. ראוי לציין ששווי המקרקעין לצרכי מכירה עשוי להיות שונה משווייה לצרכי שכירות. בדרך כלל השווי לשם שכירות נמוך יותר.פינס מוסיף: "דמי השכירות משולמים על בסיס חודשי או רבעוני. השכירות נכנסת לתוקף, כמו גם מועד תחילת התשלומים, ברגע שהשכירות נרשמת בעירייה.

בזמן פיתוח ובנייה, השוכר יכול לשלם סכום נמוך יותר, שיכול להגיע עד למחצית מדמי השכירות הרגילים. דמי השכירות עולים לכדי שיעורם המלא בתום הבנייה)במקומות אחרים ראינו, כי דמי השכירות אחידים לכל התקופה. חובת תשלום דמי השכירות בדרך כלל אינה מועברת לבעלי הנכס הבנוי על המקרקעין, אבל ניתן לכלול חיוב תשלום גב-אל-גב בהסכם עם רוכש או השוכר המבנה שנבנה על המקרקעין.

תנאי זה לא משחרר את שוכר המקרקעין מהמחויבויות והחובות לעירייה, כיון שהסכם השכירות אינו ניתן, כאמור, להעברה".

- האם החוק האוקראיני מבדיל בין זכות בקרקע לבין זכות במבנים שעליה?

ברלוביץ: "החוק האוקראיני מבדיל בין זכות במקרקעין לבין זכות בנייה. לכן, מכירת המבנה אינה משפיעה על שכירות מקרקעין ולהיפך, תום השכירות במקרקעין אינו מביא לסיום את זכויות בעלי המבנה לרכושם. בתום תקופת השכירות בעל המבנה שעל המקרקעין יהיה לבעל המקרקעין שמתחת למעטפת הבניין וכן, של השוליים הנדרשים לאחזקת הבניין ולנגישות אליו. יש לציין שבזמן שלבעל השכירות יש זכות קדימה לרכוש את המקרקעין, לבעלי המבנה מוקנית זכות הקדימה לשוכרם".

ברלוביץ מוסיף: "בעלות פרטית ביחידה אחת של בית משותף מוכרת וניתנת לרישום ולהעברה. ניתן להשיג בעלות פרטית במבנה גם על ידי רכישת מניות בחברה לתכלית מיוחדת - SPC) או (SPV שהיא בעלת מבנה. בעלות במקרקעין רשומה במרשמים שונים. לא מזמן עבר חוק לאיחוד המרשמים, אבל בפועל הוראותיו עוד לא הופעלו. בעלות במבנה, זכויות מקרקעין וגם משכנתאות ושעבודים רשומים אצל רשמים שונים.

הרישום עצמו אינו קונסטיטוטיבי, ואינו מקנה זכות במקרקעין. מסמך הנ"ל הינו שטר קניין המונפק על ידי המדינה ובמקרה של זכות שכירות, האישור ניתן ע"י העירייה הרלבנטית.

- מה לגבי הבירוקרטיה באוקראינה?

פינס: "הסכמי רכישה או שכירות צריכים להיות בשפה האוקראינית, אם כי יש אפשרות להתקשר בהסכמים דו-לשוניים - אפשרות הנפוצה גם בהונגריה, ועל פי חוקי אוקראינה. ההסכם צריך להיחתם בנוכחות נוטריון ששכרו על-פי רוב 1% ממחיר הרכישה בתוספת מע"מ.

על הנוטריון מוטלת החובה לבדוק אם קיימים שעבודים על זכויות המוכר. על פי חוק המקרקעין לא ניתן לרשום איסור העברה, קרי רישום הערות אזהרה. במציאות, כדי למנוע עסקאות נוגדות, המוכר לפעמים נדרש להפקיד את שטר הקניין אצל הנוטריון. הסכמי נדל"ן אכיפים וביצועם יכול להיות סעד המוכר על פי החוק".פינס מוסיף: "בתי המשפט האוקראינים אינם מכירים בפיצויים על מצגים לא נכונים. כדי לחייב את המוכר על הפרת מצגים ועל מצג שווא, ההסכם צריך לציין במפורש שמצג לא מדויק ייחשב להפרה ושדיוק המצגים הינו תנאי להשלמת העסקה. כמו-כן, יש לבסס את הסתמכות הרוכש על המצגים. ההסכם יכול גם לכלול פיצוי מוסכם בגין הפרה, שהינו מצטבר לנזק האמיתי שנגרם".

ברלוביץ: "יש הבוחרים לבצע עסקאות בנדל"ן באמצעות רכישת מניות בחברות, שבבעלותן נכסי מקרקעין. בהקשר זה ראוי לציין שבתי המשפט האוקראינים אינם אוכפים הסכמי בעלי מניות או מנגנונים, שאינם מוכרים בחוק החברות האוקראיני.

זכות סירוב ראשון הינה זכות על פי חוק ולכן בת אכיפה. יחד עם זאת, מנגנונים אחרים, כמו ""bring along, "co-sale", זכויות קדימה ואופציות (put/call) אינם מוכרים. יש לקבוע גם מנגנון מושכל ליישוב סכסוכים".