אבסורד הארנונה לחניה

הסוגיה המרכזית שעמדה בבסיס המחלוקת היא ההגדרה של חניון בתקנות ההסדרים במשק: "חניון - בין מקורה ובין שאינו מקורה, ואשר החניה בו נעשית תמורת תשלום". שטחי החניה של הנישומים נרכשו על ידם, וכתוצאה מכך החניה בהם לא "נעשית תמורת תשלום".

השופטת עדנה ארבל, בדעת מיעוט, קיבלה את טענת הנישומים ופסקה, כי יש לקבל את הערעור ולחייב את העירייה לסווג את שטחי החניה הצמודים בתעריף של "חניון". השופטת מרים נאור הגיעה למסקנה שונה, ואליה הצטרפה השופטת אסתר חיות. התוצאה היא, כי מקום חניה שאינו בתשלום יחוייב באותו תעריף ארנונה המושת על הנישום בגין השימוש העיקרי שהוא עושה בנכס. האומנם?

במקרה הנידון, שטחי החניה נמצאו במרתף הבניין. שטחי חניה לא מקורים ושאינם בתשלום לא ניתן לחייב בתעריף ארנונה של השימוש העיקרי בנכס, משום שבדרך כלל הוא גבוה מ"התעריף המרבי" שניתן להטיל בגין קרקע תפוסה.

לצורך בחינת ההיגיון הכלכלי העומד בבסיסו של פסק הדין, ניטול בניין המאוכלס במשרדים, בבנק, בחברת ביטוח ובבית מלאכה. נניח, כי באותה רשות מקומית תעריפי הארנונה למ"ר לשנה של השימושים הנ"ל הם 250 שקל למשרדים, אלף שקל לבנק, 500 שקל לחברת ביטוח ו-100 שקל לבית מלאכה. לפי פסק הדין, כל משתמש ישלם תעריף ארנונה שונה בגין אותם שטחי חניה, ובנק ישלם פי 10 יותר מבעל בית המלאכה. הגיוני.

נכניס משתנה נוסף למשוואה. באותה רשות מקומית תעריף של בנק הוא, כאמור, אלף שקל למ"ר לשנה, ותעריף של "משרדי בנק" הוא 400 שקל למ"ר לשנה. בבניין שלנו יש סניף בנק בקומת הקרקע ומשרדים של אותו בנק בקומה העשירית. לבנק יש 20 שטחי חניה. האם נחייב אותם לפי תעריף של בנק או לפי תעריף של משרדים? לפי פסק הדין, אם שטחי החניה הוצמדו במסגרת הבית המשותף לסניף, הם יחויבו בארנונה לפי אלף שקל למ"ר לשנה, ואם הוצמדו למשרדי הבנק, הם יחויבו לפי 400 שקל למ"ר לשנה. הגיוני.

נכניס משתנה שני למשוואה. בבניין שלנו יש 100 שטחי חניה צמודים במרתף העליון, ו-100 חניות בתשלום, המופעלות כחניון ציבורי, במרתף התחתון. הבנק שלנו, שבעוונותיו הצמיד את החניות לסניף ולא למשרדי הבנק, ישכיר את 20 שטחי החניה שלו במרתף העליון לבית המלאכה, וישכור מהמפעיל של החניון הציבורי 20 חניות כשרות למהדרין במרתף התחתון, שתעריף הארנונה שלהם הוא 20 שקל למ"ר לשנה. 20 החניות במרתף העליון יחויבו מעתה ב-10% מסכום ארנונה ממה שחויבו קודם לכן. הגיוני.

נשכלל את המודל. כל בעלי החניות הצמודות במרתף העליון ישכירו את כל החניות שלהם למפעיל החניון הציבורי, שיגדל בבת אחת מ-100 חניות ל-200. הרשות המקומית תמסה את כל החניון הציבורי כמקשה אחת בתעריף של 20 שקל למ"ר לשנה. שטח חניה של רכב אחד, הכולל מעברים ודרכי גישה, הוא 25 מ"ר, ומעתה, הארנונה שתושת בגינו תהיה 500 שקל לשנה, ולא 2,500 שקל לשנה לבעלים של בית המלאכה, או 25,000 שקל לשנה לבנק שלנו. הגיוני.

האבסורד: מחירה של חניה מקורה הוא 65 אלף שקל. ארנונה שנתית של 25 אלף שקל מבטאת 23% משווי הנכס, בעוד שהתשואה מהשכרת נכסים היא 10% בשנה לכל היותר. לפי חישוב זה, הארנונה של חניה של בנק היא פי 2.3 יותר מדמי השכירות. הגיוני.

דמי השכירות של חניה בחניון הציבורי שלנו הם 420 שקל לחודש, שהם 5,000 שקל לשנה. המפעיל משלם 500 שקל ארנונה, 650 שקל דמי שכירות, משכורת לעובדי החניון, חשמל והוצאות תחזוקה. שוכר החניה משלם 5,000 שקל לשנה, מקבל 650 שקל דמי שכירות, והוא פטור מלשלם ארנונה, משכורות, חשמל, והוצאות תחזוקה. קופתה של הרשות המקומית נותרת ריקה, ולעם ישראל שלום.

ע"א 8838/02, אבי גולדהמר ואח' נגד עיריית חיפה ואח'. ניתן ביום 20.9.2006.