הסכם שיתוף לחוד והסכם לפירוק שיתוף לחוד

ה סכם שיתוף נועד להסדיר את מערכת היחסים שבין השותפים במקרקעין לניהול המקרקעין, לקבוע בינם לבין עצמם את הדרך להחזיק במקרקעין, וכן להפיק תועלת מהם. חוק המקרקעין אף מאפשר לרשום הסכם שיתוף כזה במרשם המקרקעין, במטרה ליידע את הציבור הרחב, ובמיוחד את המתעניין במקרקעין, על קיומו של ההסכם, ואם ירכוש את חלקו של מי מהשותפים הרכישה תהיה בכפוף להסכם.

בחיי היום יום אנו פוגשים לא פעם הסכמי שיתוף בין שותפים שלא רשומים במרשם המקרקעין, וגם לא הועלו על כתב. הסכמים אלו נוצרו לפי נוהג של שנים ובעל פה, והצדדים מזה שנים נוהגים על פיהם. יש גם הסכמי שיתוף שהועלו על הכתב, אך הצדדים לא דאגו לרשום את ההסכם בלשכת רישום מקרקעין, ולעיתים הסכם זה נשאר חבוי וידוע רק לצדדים.

נשאלת השאלה, מהו כוחו של הסכם שיתוף כזה, שבמשך שנים רבות לא נרשם במרשם מקרקעין, ומה כוחו כלפי צד ג', אשר רוכש זכויות של אחד מהשותפים.

שאלה זו עמדה במרכז ההחלטה שניתנה לאחרונה על-ידי השופטת דניה קרת-מאיר בביהמ"ש המחוזי בת"א, בעניין פש"ר 2118/04 א.צ. ברנוביץ נכסים והשכרה בע"מ נגד רו"ח חיים קמיל, כונס נכסים ואח'.

בתיק דנן, החברה רכשה בשנת 1976 75% מזכויות חכירה במקרקעין כלשהם על-פי עסקאות קומבינציה עם אחד מהמשיבים. על-פי הסכם בין הצדדים, נבנה בניין על המקרקעין, ולהסכם בין הצדדים צורף גם הסכם שיתוף, אשר הגדיר את פירוק השיתוף בין הצדדים על דרך של חלוקה בעין.

לימים החברה נכנסה להליכי פשיטת רגל, וכונס הנכסים שמונה על החברה ביקש לממש את כל המקרקעין על דרך של מכירה וחלוקת הפדיון בין הכונס לבין המשיבה. דא עקא, שהמשיבה התנגדה למכירה של כל המקרקעין וביקשה לקיים את הסכם השיתוף, כי לטענתה הכונס נכנס בנעלי החברה ועל כן הסכם השיתוף מחייב אותו.

הכונס טען מנגד, כי מאחר וההסכם לא רשום אזי הוא לא מחייב את הכונס, וגם אם היתה הגבלה כלשהי בהסכם השיתוף בין הצדדים, להגבלה כזו אין תוקף ולאחר שלוש שנים ניתן להגיש בקשה לפרק את השיתוף.

השופטת קרת-מאיר, לאחר ניתוח העניין, החליטה לקבל את טענת הכונס וקבעה כי הסכם השיתוף אינו מחייב את הכונס. את הקביעה הנ"ל, השופטת קרת-מאיר מבססת על שני היבטים. ההיבט הראשון הוא אופי ההסכם, וההיבט השני המחדל באי רשום הסכם השיתוף בלשכת רישום מקרקעין. לעניין ההיבט הראשון, השופטת קרת-מאיר קובעת כי אין בפנינו הסכם שיתוף אלא הסכם לפירוק שיתוף, וככזה הסכם כזה לא נכנס לגדר הסכם שיתוף לפי חוק המקרקעין.

השופטת קרת-מאיר קובעת כי "מכאן עולה כי אין דין הסכם שיתוף אשר ניתן לרישום ויש בו כדי לחייב אדם אחר, ובגדר זה על בעל משכנתא, עם רישומו כהסכם לפירוק שיתוף אשר נדון בסעיף 38 (א) לחוק המקרקעין שאינו ניתן לרישום, וככזה נותר בגשר הסדר אובליגטורי בלבד בין הצדדים. מעיון בהסכם אשר הוצג בפני ע"י המשיבה עולה, כי הצדדים הסדירו במסגרת הסכם השיתוף ביניהם הן את השימוש השוטף והן את דרך הפירוק שיתוף, ועשו למעשה מעין "עירוב תחומים" שחוק המקרקעין אינו מכיר בו, בדרך המעלה שאלה באשר לתוקף ההוראות הדנות בפירוק שיתוף".

עם כל הכבוד, קביעה זו של השופטת קרת-מאיר נכונה וחשובה, באשר לא פעם נתקלים במציאות בהסכם שיתוף בין שותפים אשר כל מטרתו הינו דווקא פירוק שיתוף, ואין בינו לבין הסכם שיתוף כל קשר.

ההיבט השני שבו השופטת קרת-מאיר מתרכזת, הוא ההיבט של מחדל הצדדים להסכם השיתוף לרישום את ההסכם.

בעניין זה השופטת קרת-מאיר מנסה לאזן בין חובת זהירות של הבנק, שהיה צריך לבדוק האם יש הסכם שיתוף או לא (כמו שהבנק תמיד בודק אם לממשכן יש בן זוג או בת זוג שאינו רשום כבעל זכות), לבין המחדל של אי רישום הסכם השיתוף. בעניין זה קרת-מאיר קובעת: "לגופו של עניין, אינני סבורה כי ניתן לקבוע באופן עקרוני קיומה של חובת זהירות של הבנק כלפי שותף במקרקעין של מי שרושם משכנתא לטובת הבנק על חלקו באותם מקרקעין, וכי ניתן להטיל על הבנק לבדוק ולברר באופן פוזיטיבי האם קיים הסכם שיתוף שיש בו כדי לקבוע דרך פירוק שיתוף מסוימת, כך שאם לא יעשה זאת יראו אותו כמי שכפוף לאותו הסכם שיתוף".

לגבי פסק הדין הנ"ל נשאלת השאלה, האם מעמדו של הכונס הינו כמעמדו של רוכש זכויות? אין ספק שפסק הדין של השופטת קרת-מאיר ישים במקרה ובמקום הכונס, צד ג' כלשהו היה רוכש את זכויות החברה. במקרה כזה זכויותיו של הרוכש כפופות להסכם השיתוף, לו יוכח כי יכול היה לדעת על הסכם השיתוף.

אך במקרה דנן, הכונס נכנס בנעלי החברה והוא אנהרטי ותחליף לשותף עצמו, ולא כאחד הרוכש מבחוץ. בכל אופן, פסק הדין מעורר שאלה מעניינת לגבי מעמדם של הכונסים.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.