הטרנד החדש: חלק זאת בעצמך

בעבר, מחירי הדירות בפרויקטים החדשים נקבעו והוצגו על-ידי הקבלנים לקונים הפוטנציאלים בהתאם למספר החדרים בדירה. בשנים האחרונות האחידות הזו קצת השתנתה, שכן הקבלנים והרוכשים כאחד מתייחסים יותר לשטח הדירה במ"ר, ולא למספר החדרים שבה. הסיבה המרכזית לכך היא שקיימים הבדלים משמעותיים בשטח ובתמחור של דירות חדשות בעלות מספר זהה של חדרים, עם מפרט טכני דומה, הנבנות באותו מתחם על-ידי קבלנים שונים.

מה השתנה במהלך השנים בהקשר זה? כבר בסוף שנות ה-80 ניתן היה למצוא פרויקטים שתומחרו לפי מחיר למ"ר, ולא לפי מספר החדרים בדירה. מאז הפכה שיטת התמחור הזו לנפוצה יותר ויותר.

אם בעבר היה נהוג לבנות ולתמחר את מחירי הדירות בפרויקטים ה"עממיים" בהתאם למספר החדרים ואפילו לחצאי החדרים (היה מקובל לבנות דירות של 3.5 או 4.5 חדרים) - הרי שכיום כמעט ולא ניתן לראות חצאי חדרים בפרויקטים חדשים, היות וההבדל בין חצי חדר לחדר נאמד לעיתים ב-2 מ"ר, והיזמים מעדיפים לבנות 2 מ"ר נוספים ולקבל פרמיה על חדר שלם.

אז מה בעצם קובע את מחיר הדירה: מספר החדרים או שטח הדירה? מסתבר כמובן כי התשובה לשאלה אינה חד-משמעית ואחידה.

לדברי מנהל השיווק של בוני התיכון, חיים קקון, "בעיקרון, מספר החדרים הוא הגורם העיקרי הקובע את מחיר הדירה, אך כיום מסתמנת מגמה חדשה בעיקר בפרויקטים היוקרתיים, בהם הרכישה היא לפי המחיר למ"ר בנוי, וחלוקת החלל הפנימי לחדרים מתבצעת לאחר הרכישה, בסיוע אדריכל ובהתאם לצרכי הלקוח".

לדברי מנכ"לית חברת אמבסדור ישראל, פוריה תעיזי, "בעבר, כאשר נהוג היה לשווק דירות לפי מספר חדרים, הקהל של הפרויקטים היוקרתיים היה מסתייע באדריכל פנים על מנת לבצע שינויים בפנים הדירה. כך נוצר מצב, שרוכשי הדירות נדרשו לעבור תהליך כפול המלווה בהוצאות רבות, כיוון שהיו מקבלים את הדירה מוכנה, ורק אז מתחילים לשפץ. לחילופין, היו מקרים שהדיירים החליטו לוותר על הדירה כיוון שתכנון הפנים שלה לא התאים לצרכיהם. לכן יזמים רבים הבונים פרויקטים למגורים החלו לתכנן את הדירות כך שיהיה ניתן לבצע בהן שינויים בקלות יחסית, טרם כניסת הדיירים למגורים".

תעיזי מציינת לדוגמא את "מגדלי אפולוניה" - פרויקט מגורים יוקרתי הנבנה במערב הרצליה ותוכנן כך שבכל דירה הוקם רק עמוד אחד, והשאר נתון לרצונותיהם ולצרכיהם של הדיירים. הדירות בפרויקט מתוכננות ללא קירות פנים, ללא עמודים, ללא מגבלות של מיקום צנרת למטבח ולחדרי האמבטיה, והמגבלה היחידה היא מיקום האסלות. רובם המחולט של הדיירים בפרויקט הביאו תוכניות משלהם לעיצוב פנים הדירה.

תעיזי נוקבת במספר דוגמאות שהדיירים ביצעו בדירות - "זוג שילדיו כבר אינם גרים בבית רכש דירה בת 6 חדרים בשטח של 180 מ"ר, והפכו אותה לדירת שני חדרים. כיום הסלון מורכב משלושה חדרים, המטבח הורחב וכך גם חדרי האמבטיה. דוגמא נוספת היא שתי דירות מיני פנטהאוז שאוחדו לשטח כולל של 340 מ"ר. רוכשי דירות הפנטהאוז הפכו אותן מדירת 10 חדרים לדירת 4 חדרים, כאשר המרפסת המאוחדת היא כיום בשטח של 50 מ"ר.

לדברי תעיזי, "בניית דירות כאופן ספייס מלווה במרבית המקרים בהוצאות לא מעטות. העלויות הנוספות באות לידי ביטוי הן בשלב התכנון ההנדסי, כאשר יש להיערך ולתכנן דירה עם עמוד אחד בלבד, וכן בעליות הקונסטרוקציה של הבניין, שכן הוא צריך להיות מחוזק פי כמה מבניין רגיל. עבודת החיזוק ועיבוי העמודים והתקרות כרוכה בתוספת ברזל בניין לשם יצירת "מפתחים" גדולים בין עמוד לעמוד. עלות נוספת החלה על הקבלן היא הפיקוח הפרטני שיש להעניק לכל דירה ודירה בנפרד, על כל מאפייניה ומרכיביה העיצובים הספציפיים".

דרור תורן, סמנכ"ל השיווק של אמריקה ישראל, מסביר: "בפרויקטים הסטנדרטיים הלקוח מסתכל בעיקר על מספר החדרים והתאמת הדירה לצרכיו, ורק לאחר מכן הוא יבדוק את שטח הדירה. לעומת זאת, בפרויקטים יוקרתיים האלמנט המכריע לגבי המחיר הוא שטח הדירה. במקרים כאלה לא מעניינת את הלקוח החלוקה הפנימית של הדירה לחדרים, בהתאם לתכנון של הקבלן.

"גודל הדירה הכללי נקבע במסגרת תוכנית בינוי ערים (תב"ע) מקומית. הרשות המקומית קובעת את תוכנית הבנייה לכל מגרש, ואלה משפיעות על גודלן של דירות ועל מספר החדרים שבתוכן. בירושלים, לדוגמה, מרבית הדירות הן קטנות יחסית בשטחן, וזאת בהתאם לתב"ע המקומית. במודיעין, תוכניות בניין העיר קובעות כי במגדלי מגורים הדירות גדולות יותר מאשר בבנייה מדורגת. באשדוד החליטו לפני כ-9 שנים שלא לאפשר בנייה של דירות קטנות בכלל, מתוך מחשבה שדירות קטנות מזמינות אוכלוסיה חלשה. כך הוא הדבר גם בנתניה, וכעת גם בבאר יעקב. לפיכך, בהתאם לתוכניות בניין העיר השונות ניתן למצוא מגוון דירות באותה עיר או מועצה, בעלות מספר חדרים זהה אך שטח שונה".

תורן מוסיף: "דוגמאות להבדלים בשטח של דירות בעלות מספר זהה של חדרים קיימות לא רק בפרויקטים חדשים מתחרים, אלא אף בדירות באותו פרויקט. למשל, בפרויקט מרום גנים בפתח תקוה ניתן למצוא שלושה סוגים של דירות 4 חדרים: דירת 4 חדרים רגילה בשטח של 110 מ"ר, דירת 4 חדרים בינונית בשטח של 117 מ"ר ודירת 4 חדרים גדולה בשטח של 122 מ"ר. במקרה כזה, המחיר של הדירה נקבע לפי שטח הדירה, וללקוח יש אפשרות לרכוש דירת 4 חדרים בהתאם לתקציב שלו, כאשר הפער במחיר מגיע לכ-100 אלף שקל בין הקטנה לגדולה".

גלובס: כיצד הקבלנים מתמחרים את מחירי הדירות בפרויקט?

חיים קקון: "תמחור פרויקט מורכב בעצם משקלול של מספר פרמטרים ומציאת נקודת האיזון שביניהם, לרבות גודל הדירה, מספר החדרים, צרכי אוכלוסיית היעד וכושר הרכישה שלה. מרבית הקבלנים נוהגים לבצע סקר שוק בסביבת הפרויקט, ולפי תוצאותיו לשקלל את כל המרכיבים הללו, בהתחשב בכוח הקנייה הפוטנציאלי בסביבת הפרויקט. ניתן לבנות דירות גדולות יותר, אך חייבים להתאים זאת לפוטנציאל הרכישה של האוכלוסיה".

לדברי תורן, "נושא התמחור מורכב ואינו חד-משמעי. בפרויקטים שנמצאים בתחרות קשה המחיר ייקבע בהתאם למחיר השוק של דירות, בפרויקטים המתחרים הסמוכים. בפרויקטים שאינם סובלים מתחרות קשה, המחיר ייקבע בהתאם לביקוש. ככל שהביקוש יהיה גבוה יותר, כך גם המחיר. את התמחור הבסיסי מבצע היזם בהתאם לעלויות שלו ובהתאם לרווח שהוא מבקש להשאיר לעצמו. במידה והוא החליט להיכנס לפרויקט, אזי המחיר יקבע בהתאם לביקוש ובהתאם למחירי הדירות של המתחרים.

"ברור שצריך להיות מתאם הגיוני בין המחיר לחדר לבין המחיר למ"ר בנוי. לדוגמא, בפרויקט מלצ'ט שינקין בתל-אביב, דירת 2 חדרים נמכרה בכ-300 אלף דולר, שהם כ-150 אלף דולר לחדר, ומצד שני המחיר למ"ר נע סביב 5,000 דולר לדירה בשטח של 60 מ"ר. היה ואחד הפרמטרים לא היה הגיוני - הדירה לא היתה נמכרת. בפרויקטים עממיים לעומת זאת, אין משמעות למחיר למ"ר. הלקוח בוחן אך ורק כמה הוא משלם על כמות חדרים, ולא בוחן בשום שלב מהו המחיר למ"ר".

- אם כך, מה חשוב כיום לרוכש דירה לבחון לגבי מחיר הדירה?

קקון: "הפרמטר החשוב ביותר שיש לקחת בחשבון הוא בדיקת הפונקציונאליות של הדירה בהתאם לאופי הרוכשים, קרי משפחה גדולה או קטנה, דתית או חילונית, מעמד כלכלי וכו'. פונקציונאליות הינה שילוב של גודל הדירה והתכנון הפנימי שלה. החשיבות של גודל הדירה במטרים קיימת, אך משנית לתכונה הקודמת. על הפונקציונאליות של הפרויקט להתאים לקהל המטרה של הפרויקט ולרוכש עצמו.

"לדוגמה, פרויקט מגורים לאוכלוסיה דתית יכלול בדרך כלל מטבח גדול, סלון קטן, מרפסת שמש המתאימה להקמת סוכה וחדרי שינה גדולים, לשימושם של מספר ילדים יחד, בעוד משפחות חילוניות יעדיפו סלון גדול, מטבח קטן, מרפסת מוצלת, חדר ילדים קטן ויחידת הורים מפוארת. בנוסף יש לשים לב למפרט הטכני, לחומרי הבנייה, סביבת הפרויקט, נגישות לשירותי קהילה שונים וכן דרכי גישה אל תוך ומחוץ לעיר".

תורן מוסיף, "אם מה שחשוב ללקוח זו כמות החדרים, שיבדוק את כמות החדרים בהתאם לתקציב שיש לו. הרי לכל לקוח יש תקציב מוגבל, גם בפרויקטים היוקרתיים, ולכן עליו לחשוב איך הוא 'ממקסם' את מה שהוא צריך במסגרת התקציב".

על הנייר זה נראה גדול יותר

זוגות צעירים ואף משפרי דיור רבים הרוכשים דירה מקבלן בפרוייקטים מתוכננים "על הנייר", שבנייתם טרם החלה, מתקשים לעתים לקבל מושג ברור בשאלה מהו שטחה/גודלה של הדירה.

לדברי עו"ד אורן ארדמן, ממשרד סאמט, שטיינמץ, הרינג ושות', "חשיבותה של שאלה זו היא הן בתמחור העיסקה (מחיר למ"ר) על-ידי הקונה, והן ברצונו של הקונה לקבל מושג, אפילו בסיסי, כיצד הדירה תיראה בפועל כשהיא בנויה, תוך שהוא מנסה להשוות אותה לדירה בנויה שאת שטחה הוא יודע".

ארדמן מוסיף: "בדירה בנויה, הרי ניתן ראשית ולפני כל דבר להתרשם באופן בלתי אמצעי, בעין, מגודלה של הדירה מבלי להיכנס לשטחה המדויק, והקונה יכול להחליט באופן פשטני האם הדירה מרווחת מספיק לטעמו אם לאו. לא כך הדבר ברכישת דירה אשר טרם נבנתה.

"על קונה דירה לא בנויה לתת את דעתו, כי שטחה של הדירה משתנה בהתאם לשיטת המדידה של הדירה, שינוי אשר יכול להגיע לפערים לא מבוטלים כלל וכלל. ישנן מספר שיטות למדידת דירה - נטו, ברוטו וכו', כאשר כל שיטה לוקחת בחשבון פרמטרים שונים. שיטה אחת לא לוקחת בחשבון מרפסת או ממ"ד, שיטה אחרת לוקחת בחשבון חלק יחסי של הדירה ברכוש המשותף, וכך הלאה. כך, קונה יכול לטעות ולחשוב כי שטח הדירה שהוא קונה גדול דיו לצרכיו, בעוד ששטח זה לוקח בחשבון, למשל, שטחים משותפים שאינם בקונטור הדירה, ולמעשה שטחה של הדירה עצמה קטן יותר".

ארדמן מונה 5 גורמים מכריעים שאליהם יש לשים לב בעת רכישת דירה לא בנויה, "על הנייר":

איזו שיטת מדידה מבטא אותו שטח שהוצג לקונה (ברוטו או נטו או אחר), ומה נכלל בשטח הדירה המוצהר על הנייר.

בשורה ארוכה של פסקי דין נקבע, כי שטח הדירה שמחייב את הקבלן כלפי הקונה, למעט במקרים חריגים, איננו שטח הדירה אשר נמסר לקונה טרם החתימה על הסכם הרכישה, הן במשרד המכירות, הן בפרוספקטים ופרסומים שונים, הן בעל-פה והן בכל דרך אחרת - אלא שטח הדירה כפי שעולה מתשריט הדירה, אשר מצורף להסכם הרכישה. על כן, על הקונה לתת את הדעת לאותו תשריט ולא להסתמך בעיניים עצומות על המצגים שנתנו לו טרם החתימה על הסכם הרכישה.

בד"כ תשריט הדירה המצורף להסכם הרכישה איננו נוקב בשטח הדירה המדויק, אלא מפרט קנה מידה של כל חדר. הקונה לא צריך להתבייש, ולעשות את החשבון מהו שטח הדירה, כפי שעולה מאותו תשריט, והאם הוא תואם את שהוצג בפניו.

יש לשים לב כי מותרת מראש סטייה של עד 2% בין מידות הדירה המופיעות בתשריט לבין המידות בפועל, מבלי שסטייה כזו תחשב כהפרה מצד הקבלן.

יש לתת את הדעת האם המדידה בתשריט נלקחה מקיר לקיר עם או בלתי טייח, האם קירות פנימיים הובאו בחשבון ובאיזה שיעור, וכך גם לגבי קירות חיצוניים: האם המדידה כוללת "נישה" אשר לא עוברת לאורך כל הקיר וכיו"ב".