"נראה לך שהעירייה תדפוק בדלתות ותבדוק מי גר בכל יחידה?"

יש להדגיש מיד: מדובר בשיטה חוקית למהדרין. התכנון הוא אמיתי, האישורים אותנטיים, התוכנית תואמת לתמ"א ולהקלה בתב"ע, ההתנגדויות נדחות, הערעורים נדחים, והדחפורים עולים על השטח, שכבר לא ישוב למצבו הקודם. מה יקרה בשלב הבא? האם הפרויקט ישמש למטרה לשמה הוא הוקם? זאת כבר אין לדעת, משום שאין כנראה מי שיאכוף זאת בפועל. כך או כך, היזמים יגזרו את הקופון, וימשיכו הלאה.

העיר נתניה התברכה במשאב טבע בדמות רצועת חוף ארוכה ויפהפייה, על חלקה משקיף צוק פסטורלי. חלק מרצועה זו עדיין אינו מפותח, ומדרום למלון כרמל מצויים מספר מגרשים ריקים, במרחק של פחות מ-200 מטר מקו המים. התב"ע התקפה במקום מייעדת את המגרשים למלונאות (שטח חדר ברוטו 45 מ"ר, כולל כל השטחים המיועדים לכלל באי המלון).

אחד מהמגרשים הריקים הללו, הצפוני שבהם, הממוקם בפינת שדרות בן-עמי ורח' צהלה (גוש 8252 חלקה 156), כבר קיבל היתר בנייה, והחלו עבודות הכשרת השטח. היתר הבנייה מתייחס למלון דירות, או בשמו הרשמי: "מלון סוויטות עירוני מסוג A". השם והמושג "מלון דירות" נמחק מלכסיקון משרד התיירות, בעקבות הקומבינות שנעשו תחת שם זה במספר מקומות בארץ, בעיקר לאורך החופים, שם קיימת מגבלת הבנייה למגורים בקרבת הים לאור תמ"א 13 (ראו מסגרת בעמ' 15).

מדובר בפרויקט המכונה "רויאל סי", למלון סוויטות בן 180 יחידות בנות 2-3 חדרים, ב-18 קומות. היקף ההשקעה בפרויקט הוא למעלה מ-100 מיליון שקל. היתר הבנייה ניתן ע"י הוועדה המקומית נתניה ב-27 ביוני 2006 לחברה בשם נכסי נירד. על-פי רישום רשם החברות, אחד משני הבעלים של נכסי נירד הוא עו"ד יורם זנו. זנו משמש כיו"ר מועצת העיר נתניה, מסיעתה של ראש העיר, מרים פיירברג (מחל).

הדרישות המקדמיות להוצאת היתר בנייה למלון סוויטות כוללות, כפי שצריך להיות, את אישור משרד התיירות. משרד התיירות אמור לקבל את התוכניות המפורטות של הפרויקט ואת נוסח החוזה לפיו יימכרו בו יחידות. משרד התיירות מתבקש לבחון את החומר שמוגש לו ולקבוע, האם התוכניות מתאימות להגדרותיו של מלון סוויטות עירוני A, או לא, כלומר, אם יש חשש שמאחורי הבקשה מסתתרת כוונה למכור דירות רגילות. חוות דעת משרד התיירות היא כאמור תנאי לקידום הפרויקט.

התנאים שקבע משרד התיירות לתוכנית מסוג זה הם בעיקרם:

1. הקמת חברת ניהול מלונאית.

2. השכרת היחידות וניהול המאגר המלונאי ע"י חברת הניהול משך רוב ימות השנה.

3. הבנייה לא תכלול אלמנטים המצביעים על שימוש קבוע ביחידות המלונאיות, ועל כן, בין היתר, יותקנו מונה מים אחד, מונה גז אחד ושעון חשמל כללי. כמו כן יותקנו ויופעלו מערכות מרכזיות לחימום וקירור.

4. היחידות ירוהטו בריהוט אחיד - לא יותר לבעלי היחידות לשנות ולהחליף ריהוט.

5. תירשם הערת אזהרה בטאבו המבטיחה את השימוש ביחידות למטרת נופש בשיטת ה-lease-back.

6. חל איסור למכור את השטחים הציבוריים או להצמידם ליחידות האירוח.

7. פירוט ההסדרים שעל חוזה הניהול לכלול בדבר אופן ניהול המלון, כולל תקופת מקסימום להשכרה מלונאית רצופה. הסכם הניהול יועבר לבדיקת משרד התיירות.

8. תנאי למתן טופס אכלוס יהיה הצגת רישיון עסק מלונאי.

משרד התיירות מפרט מהי שיטת ה-lease-back, לפיה חייב להתנהל פרויקט רויאל סי ודומיו: "בית מלון שכל חדריו, או חלקם, אינם בבעלות אחת ומוחכרים בחוזה, במסגרת הסכם, לחברת הניהול של המלון, לתקופת זמן ארוכה וקבועה. חברת הניהול משכירה את יחידות האירוח המוחכרות לה למטרות אירוח מלונאי, ומעבירה תקבולים לבעלי היחידות בגין חלקם בהכנסות מלינה. בעלי יחידות האירוח זכאים להשתמש ביחידות האירוח רק ביתרת הזמן, ועד שלושה חודשים בשנה במצטבר".

היתר בנייה ברגע האחרון

בישיבה מספר 17 בתאריך 29.6.2005 דנה הוועדה המקומית נתניה בבקשת בעלי הנכס להקלה בתוכנית התקפה במגרש, מייעוד בתי מלון למלון סוויטות A עירוני, עם מרתף חניה. באותה ישיבה הוחלט לאשר את התוכנית במסגרת הקלה.

כאן אנו חוזרים לנבחר הציבור למועצה וחבר הוועדה המקומית נתניה, יורם זנו, שהוא כאמור אחד היזמים של התוכנית הגדולה בעירו. לבקשת "גלובס" המציאה עיריית נתניה את פרוטוקול ישיבה מס' 17 הנ"ל, ובו רשימת המשתתפים בדיון והערות הוועדה לגבי התוכנית. בסוף הפרוטוקול הודגש, כי חבר הוועדה יורם זנו לא השתתף בישיבה. לו השתתף זנו בישיבה שעוסקת בתוכנית שהוא עצמו בין יזמיה - הרי שהוא היה מצוי בניגוד עניינים האסור בחוק.

חבר ועדה אחר, דניאל בשארי, שלפי הפרוטוקול היה נוכח בישיבה, השיב לפניית "גלובס" בעניין, שאיננו זוכר כלל דיון שכזה, למרות גודלו וייחודו, וממילא לא יכל למסור פרטים על הרכב המשתתפים בדיון. לפי הפרוטוקול, במהלך הדיון עצמו הועלתה הערה אחת בדבר צורך ב"הצהרת מהנדס על חיפוי קירות, בדיקת חיפוי קירות חיצוניים כתנאי להוצאת טופס 4 חיבור תשתיות" - זאת ותו לא.

בתחילת 2006 הוגשו התוכניות ונוסח החוזה למשרד התיירות, לצורך אישור התוכנית. ב-26 במארס 2006 קבע המשנה למנכ"ל המשרד, משה ריגל, במכתב לוועדה המקומית נתניה, כי התוכניות כפי שהוגשו אינן מתאימות למלון סוויטות כלל וכלל, וכי יש מקום לחשש שמדובר בדירות.

כך סיכם ריגל את דבריו: "לסיכום - מהבדיקות שנעשו על ידנו עד כה ומהממצאים שלפיהן, המיזם אינו עומד בדרישות המשרד - לא בהיבט של התקנים הפיזיים לתכנון ולא בעניין השימוש והניהול המלונאי במבנה, האמורים לוודא שאכן מדובר באמצעי אכסון מלונאי ולא בבניין מגורים רגיל... פועל יוצא מהאמור לעיל - אנו קובעים כי המיזם שבנדון אינו עומד בדרישות משרד התיירות כמתקן אכסון מלונאי, ולכן לא ניתן לתת היתר בנייה למיזם הנדון עד למילוי התנאים שפורטו לעיל לצורך קבלת אישור משרד התיירות".

בין היתר, ועל קצה המזלג, כתב ריגל, כי שולחן הקבלה דומה יותר לעמדת שוער בבית דירות יוקרתי; הפרדה לקויה בתנועת עובדים ואורחים; תמיהה לגבי הקצאת חניות במספר כפול מהנדרש, התואם תקן למבנה מגורים ולא למלון.

בעקבות חוות דעת משרד התיירות, בוצעו במהרה שינויים בתוכנית ובנוסח החוזה, ואלה הוגשו שנית למשרד. בחלוף חודשיים מחוות הדעת הראשונה השלילית, הוציא משרד התיירות חוות דעת נוספת, עליה חתומה אדריכלית עדה הראל, הפוכה מהראשונה.

ב-25 במאי 2006 נכתב אם כן כך: "בכפוף לאמור לעיל, מאשר משרד התיירות כי הפרויקט המוצע עומד בדרישות משרד התיירות לעניין התאמתו לתקנים הפיזיים לתכנון וסיווג אמצעי אכסון תיירותיים ע"פ סיווג של מלון סוויטות עירוני A, וכן בתנאים בדבר אופן השיווק, הניהול והתפעול המלונאיים של הפרויקט".

ראו בסוף הכתבה את תגובת משרד התיירות לפניית "גלובס", לגבי פשר השינוי הקיצוני בין שתי חוות דעתו.

עם אישור משרד התיירות, הוחזרה התוכנית לשולחן הוועדה המקומית. הזמן היה גורם מכריע, משום שתוקף אישור הבקשה להקלה, מאותה ישיבה מ-29.6.05, הוא לשנה אחת בלבד מיום משלוח ההודעה על האישור (10.7.05). כלומר, אם לא יוצא היתר בנייה עד 9.7.06 - לא ניתן יהיה לבנות מלון סוויטות על סמך ההקלה מתוכנית. ב-25.6.06 דחתה ועדת הערר המחוזית ערר נגד התוכנית, ובעקבות זאת ניתן ב-2.7.06 היתר הבנייה (מספר 11143). כלומר, שבוע אחד לפני תום המועד החוקי של תוקף ההקלה. ההיתר ניתן על סמך אישור ההקלה מאותה ישיבה שנה קודם לכן.

"יש דרכים להתחמק מהשכרה"

באתר בו מתוכנן לקום פרויקט "רויאל סי" הוצב לפני מספר חודשים שלט גדול, בו נכתב, פרט לשם הפרויקט, "rooms Apartmentsה3&2". פרט לכך לא נאמר דבר - לא נרמז בדבר היות הפרויקט מלון סוויטות, לא נרשם מס' טלפון, לא נאמר מיהו מנהל העבודה, מיהו היזם, מיהו המשווק, מיהו הקבלן הבונה, מיהו המהנדס האחראי - אינפורמציה שעל-פי חוק חייבת להימצא באתר. רק לפני מספר שבועות, לאחר תחילת העבודות, הוצב שלט כמתחייב, עם רשימת בעלי התפקידים.

מתוך ניסיון לברר כיצד משווק הפרויקט לציבור - האם כמלון סוויטות או כדירות עם נוף לים - פנינו למספר מתווכים בנתניה, בהציגנו עצמנו כפרטיים המתעניינים ברכישת דירה בפרויקט. שיחה מעניינת במיוחד היתה עם אחד מסניפי רשת אנגלו סכסון בנתניה (הפרטים שמורים במערכת).

באנגלו סכסון אמרו, שאכן הם התחילו באחרונה לשווק את הפרויקט, וכי מדובר בפרויקט מגורים משולב בנופש, ובו דירות 2-3 חדרים עד 70 מ"ר, עם נוף לים. כשהקשנו ושאלנו לגבי מגבלות הנובעות מייעוד הבניין למלון, התשובה היתה: "משפטית מדובר בדירות נופש, אך בפועל רק שבועיים או ארבעה שבועות בשנה יש להשכיר אותן לנופשים. יש דרכים להתחמק מההשכרה: אפשר פשוט לתת מחיר גבוה (שלא ניתן לעמוד בו, וכך היחידות לא יושכרו - ר.פ), בדרך כלל זה מצליח". עוד אמרו באנגלו סכסון, כי כל בעל דירה חופשי לרהט אותה כרצונו, כל אחד משלם את חשבונותיו שלו - חשמל, מים, גז - בנפרד, ולא ע"י שעון כללי. זאת, לכאורה בניגוד להיתר הבנייה, לפיו שעון חשמל ומים אחד משותף לכל 180 דיירי הבניין. שבוע לאחר השיחה הזו התקשר אותו המתווך אלינו והדגיש, כי הוא "שמע לא מאחד ולא משניים", שרק שבועיים עד חודש בשנה הדירות צריכות להיות מושכרות, ושיש דרכים לעקוף גם את זה.

בשלב זה פנינו ליזם עצמו, עליו אמרו מתווכים שהוא משווק את הפרויקט, הלא הוא יורם זנו. שוב, כמתעניינים בפרויקט רויאל סי. זנו הסביר בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים, כי מדובר במלון סוויטות, אשר דירותיו חייבות לפי חוק להיות מושכרות מרבית ימות השנה, בהתאם לפסק הדין התקדימי בפרויקט המרינה בהרצליה. עם זאת אמר זנו, כי עוד יש ערעור על פסק הדין ודברים יכולים להשתנות. הוא הדגיש, כי הפרויקט מיועד לצרכי השקעה, ומכוון לתושבי חוץ. לדברי זנו, בפרויקט יהיה שעון חשמל אחד ומונה מים אחד, והסוויטות ינוהלו ע"י חברת ניהול מלונאית, שתקבע למי להשכיר את היחידות. בפרויקט יהיו בריכה, חדר כושר, בית קפה, מסעדה וכיו"ב, מאפיינים של מלון. כלומר: זנו מסר פרטים התואמים בדיוק נמרץ להיתר שניתן לו כחוק. באשר לדברים שמסרו באנגלו סכסון - יאמר זנו מאוחר יותר - כי הם נאמרו על דעת אומרם בלבד ולא בשמו.

זנו מסר את מחירי היחידות בפרויקט - החל מ-172 אלף דולר ליחידה בת 45 מ"ר בקומה ראשונה, 230 אלף דולר ליחידה בת 3 חדרים בשטח 60 מ"ר, ועד 580 אלף דולר לפנטהאוז בקומה העליונה. דירה ממוצעת תימכר תמורת 210 אלף דולר, תלוי בקומה ובשטח הדירה.

הסכם המכר תוקן

יש פרויקט מפתה על הנייר, יש יזמים חרוצים, יש שיווק - ויש גם מכירות. כ-30 יחידות, בשווי כספי של כ-6 מיליון דולר, נמכרו לפי הסכם מכר בעייתי כשלעצמו, רובן ליהודים מאנגליה. באחד מהחוזים, שהגיע לידי "גלובס", הנושא את התאריך 26.2.06, נמכרת יחידה בפרויקט תוך הצהרת המוכר, כי הוצא היתר בנייה ע"י הוועדה המקומית. היתר שכזה הוצא, כאמור, רק כעבור 4 חודשים, ב-2.7.06. הממכר מוגדר כ"דירת נופש בת 3 חדרים", וישנו סעיף תמים לכאורה, המציין כי "הבניין מיועד עפ"י תב"ע לדירות נופש ולשימושים אחרים. הכל, כאמור וכמפורט בתב"ע, בהיתר הבנייה ובתוכניות המצורפות". לדברי משרד התיירות, אין בחוזה אזכור מפורש לשיטת ה-lease-back.

עוד בחוזה, מתחייב המוכר לגרום לרישום הבניין כבית משותף, ולרשום את זכויות הבעלות בממכר בטאבו על שם הקונה. כמו כן מוסכם, שלממכר יוצמד חלק מהמגרש וחלק יחסי ברכוש המשותף. בעניין זה מסר משרד התיירות ל"גלובס", כי ניתן לרשום את היחידות בטאבו על שם רוכשיהן, ובהיעדר פתרון אחר ניתן לרשום גם כבית משותף, עם הערות האזהרה המתבקשות.

החוזה קובע מפורשות, כי "מוסכם על הצדדים כי עורכי הדין יורם זנו ו/או דינה זנו יטפלו מטעם המוכר ברישום הזכויות בממכר על שם הקונה... הקונה מאשר בזאת כי ידוע לו שעורכי הדין הנ"ל אינם מייצגים אותו בעסקה זו למעט הרישום, וכי הוא רשאי להיות מיוצג ע"י כל עו"ד מטעמו".

הסכם המכר הוגש לאישור משרד התיירות, וכך כותב ב-26.3.06 המשנה למנכ"ל המשרד, משה ריגל: "מבדיקת הסכם מכר שבידנו למכירת יחידה במבנה, מצאנו כי מדובר במכר של יחידות מגורים לכל דבר, ולא של דירות נופש או יחידות אירוח במלון דירות, כהגדרתן במשרד התיירות". ריגל מעיר, כי בחוזה "נכתב כי כביכול ניתן היתר בנייה ע"י הוועדה המקומית נתניה, ולמיטב ידיעתנו לא ניתן עדיין היתר בנייה". ריגל מדגיש עוד, כי אין אזכור לשיטת הפעלת המלון כ-lease-back ולאופן השיווק של היחידות בתקופה בה יועמדו לרשות המאגר המלונאי. וזהו הרי לב העניין כולו.

בעקבות קביעת משרד התיירות ואי אישור הסכם המכר, תוקן ההסכם ובין היתר התווסף "מסמך התחייבות לוועדה המקומית", כנספח לחוזה. בנספח זה מצהיר הקונה, כי ידועה לו פסיקת ביהמ"ש המחוזי בת"א (בענין מרינה הרצליה - ר.פ), לפיה על בעלי דירות הנופש לצרפן למאגר דירות להשכרה לרשות ציבור התיירים המזדמן לצרכי אכסון מלונאי לפרק זמן מינימלי בכל שנה. ההסכם המתוקן אושר ע"י משרד התיירות ב-25.5.06, במכתבה כאמור של אדר' עדה הראל. יוער, כי לטענת זנו, למשרד התיירות אין בכלל סמכות לבדוק ולאשר הסכמי מכר.

"לא ימנעו השכרה חופשית"

עו"ד יורם זנו, ככל הנראה מוטרד או מסוקרן מהתחקיר העיתונאי בעניין, התקשר לח"מ, ביודעו שהוא משוחח עם עיתונאי של "גלובס". בשיחה עלה בין היתר:

גלובס: מכרתם יחידות לפי החוזה הישן, שנפסל ע"י משרד התיירות כבלתי מתאים למלון סוויטות.

זנו: "מכרנו עד כה 33 דירות ליהודים מאנגליה, שיכלו לבטל את ההסכם שבחוזה הישן, אחרי שנודע להם כי יש חובה (להשכיר את הדירות לתיירים - ר.פ) של 9 חודשים. איש מהם לא ביטל את החוזה, ועכשיו יש חוזה חדש. כל החותמים על החוזים הישנים חתמו כבר על נספח, שבו נאמר שהפירוש של משרד התיירות לליס-בק הוא השכרת היחידות משך 9 חודשים בשנה".

- באנגלו סכסון הציגו את הפרויקט כדירות נופש שצריך להשכירן עד חודש בשנה, ושאפשר להתחמק מזה ע"י קביעת מחיר גבוה מדי.

"אנגלו סכסון לא משווקים אותנו. אם הם יביאו לנו קונה - בבקשה, עד עכשיו הם לא הביאו. מה שהם אמרו לך זה פטנטים של מתווכים למכור".

- אתם באמת מתכוונים לשווק את הפרויקט ולהשתמש בו כמלון?

"אנחנו, היזמים, מתכוונים למכור כמחצית מהדירות, 90 יחידות, ולהשאיר את היתר בבעלותנו במטרה להשכירן כמלון. אנחנו משקיעים בפרויקט 20 מיליון דולר, והחלום שלי הוא להפוך את רויאל סי למותג, מוכר ויוקרתי. בשבילנו יותר משתלם לבנות סוויטות מאשר דירות, יותר רווחי".

- אין לכם כוונה נסתרת למכור יחידות כדירות מגורים?

"אין לנו כוונה למכור לאנשים כדירות מגורים. בסוף הכול יכול לקרות, ולא אני אהיה אשם. תפעלתי כמלון, אחר כך בנו משהו אחר - מה אני אשם? לא רימיתי, בניתי כדין".

- אז איך יתופעל המלון? יש הסכם ניהול?

"עדיין לא יודעים איך יתופעל המלון, ועוד אין הסכם ניהול. צריכה לקום חברת ניהול. מדובר בקניין של הקונה, ואם הוא עובר על החוק ולא משכיר את הדירות - הוא ייתפס וייענש. הכול נמסר ונאמר, ומה שייעשה ייעשה. אני יצאתי מהעסק. מצידי, שהקונים ישלמו דמי ניהול ולא ישכירו. בסופו של דבר, השוק יותר חזק מכל דבר אחר".

- ומי יאכוף שאכן הפרויקט יתופעל כמלון?

זנו: "מי שאמור לאכוף זאת העירייה. נראה לך שהעירייה תדפוק בדלתות ותבדוק מי גר בכל יחידה - בעלים או שוכר? הקניין הוא של הקונה. גם עיריית הרצליה לא אוכפת, לך תראה מה קורה במרינה".

זנו: אין להתעסק בשאלות תיאורטיות

ערב פרסום הכתבה מסר עו"ד יורם זנו ל"גלובס": "פרויקט רויאל סי נבנה בהתאם לכל האישורים, הן ממשרד התיירות והן מעיריית נתניה. הפרויקט נבדק פיזית ומשפטית ונמצא מתאים כמלון סוויטות עירוני, ובוצעו כל ההגנות כדי שלא יחזור על עצמו מקרה המרינה בהרצליה. כל קונה של יחידה בפרויקט מודע לחובת ההשכרה כליס-בק למשך 9 חודשים בשנה. חברת הניהול שתוקם, ושהאינטרס שלה הוא להשכיר את היחידות, תתקשר בקשר חוזי עם הרוכשים, ותוכל לתבוע את מי שמפר את העיסקה איתה.

"אם באמת רוצים לאכוף את השימוש כמלון סוויטות, על משרד התיירות להקים משטרת תיירות, 5 פקחים שיסתובבו ויבדקו את הפרויקטים האלה. אני גם קורא לעירייה לאכוף את החוק".

מעבר לכך טוען זנו, כי אין להתעסק בשאלות תיאורטיות בדבר מה עלול לקרות בעתיד, שכן הפרויקט עוד לא נבנה, והיחידות יימסרו רק בסוף 2008.

עיריית נתניה: יש לנו סמכות לתבוע

עיריית נתניה מסרה בתגובה: "התוכנית להקמת המלון נבדקה ואושרה ע"י משרד התיירות, כמתאימה לתקנים הפיזיים לתכנון של מלון סוויטות עירוני מסוג A, על כל המשמעויות התכנוניות והמשפטיות הנובעות מכך. משרד התיירות בדק ואישר אף את נוסח חוזי המכר והניהול אשר אמורים להיחתם עם רוכשי הסוויטות. בהתאם לחוזה, כל הסוויטות אמורות להיות יחידות אירוח מלונאי שניתן למכור אותן בשיטת הליס-בק, היינו יחידות שימכרו יחזרו לשימוש מלונאי לתשעה חודשים לפחות. לצורך כך תוקם חברת ניהול מלונאית לניהול כל היחידות.

כדי להבטיח שההסכמים בפועל שיחתמו עם רוכשי הסוויטות יהיו בהתאם לנוסח שאושר ע"י משרד התיירות, כתנאי למתן חיבור המלון למים חשמל (טופס 4) נדרש מבקש ההיתר להציג אישור משרד התיירות בדבר התאמת כל החוזים בפועל לחוזים שאושרו. חשוב להדגיש, כי בלי טופס חתום ומאושר ממשרד התיירות לא יינתן למקום טופס אכלוס ע"י העירייה.

בנושא השאלה של ספקולציה עתידית להפסקת השימוש במקום כמלונאות, נשיב, למרות העובדה כי כאמור מדובר בשאלה ספקולטיבית:

1. הוועדה המקומית חייבה רישום הערה על ההיתר, עפ"י תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), ממנה ברור כי ההיתר הינו למלון סוויטות עירוני.

רישום ההערה מבהיר כי ההיתר ניתן לשימוש למלון סוויטות, להבדיל ממגורים, ואמור להרתיע רוכשים פוטנציאליים של הסוויטות, אם יש להם כוונה לעשות בהן שימוש אחר.

2. במידה ובעלי הנכס יעשו בו שימוש בסטייה מתנאי ההיתר המקורי, או במידה ומשרד התיירות יבטל את האישורים לאחר הרישום בטאבו, עומדת בפני הוועדה המקומית היכולת לתבוע את הבעלים על שימוש שלא עפ"י היתר, ובניגוד לתב"ע.

3. למלון לא יהיו בכל מקרה שעונים נפרדים לחשמל ומים, אלא חשבון אחד משותף כולל לכל הנכס, דבר שללא ספק יקשה בעת ניסיון שכירות רגילה.

4. מכיוון שהמבנה אינו מיועד למגורים, הנופשים בסוויטות לא יהיו זכאים לקבל שירותים עירוניים הניתנים לתושבי הקבועים של העיר, כפי שמקבל כל תושב בעל כתובת מגורים, כגון רישום הילדים לבתי ספר".

משרד התיירות: אין לנו אמצעי אכיפה

היועץ המשפטי של משרד התיירות מסר בתגובה: "מכתבו של משה ריגל, המשנה למנכ"ל, מיום 26.3.06, התייחס לתוכניות הבנייה שהוצגו בפניו, וכן להסכם המכר של היחידות בפרויקט. בבדיקה היסודית של שני ההיבטים, הן התכנוני - דהיינו התאמת התוכניות לתקנים הפיזיים של משרד התיירות לאמצעי אכסון מלונאיים, והן לאופן הניהול, התפעול והשיווק, נמצא כי הפרויקט אינו עומד בהם, ועל כן הודיע ריגל למהנדס העיר כי המיזם אינו עומד בדרישות משרד התיירות כמתקן אכסון מלונאי.

"בעקבות מכתבו הנ"ל, פנו היזמים למשרד התיירות לקבלת הנחיות לגבי דרישות המשרד בשני ההיבטים, כנזכר לעיל. משרד התיירות העביר ליזמים את דרישותיו לגבי התקנים הפיזיים למלון סוויטות עירוני, וכן העקרונות לניהול, תפעול ושיווק מלונאי.

"היזמים הכינו תוכניות חדשות, והציגו בפני המשרד תוכניות והסכמים חדשים. התוכניות שהוגשו למשרד נבחנו ע"י אדריכלית משרד התיירות, עדה הראל, והמסמכים המשפטיים נבדקו ע"י הלשכה המשפטית במשרד.

"ביום 25.4.2006 הודיעה גב' הראל למהנדס העיר כי מהבדיקות שנעשו ע"י המשרד נמצא כי התוכניות והמסמכים המשפטיים עדיין אינם עומדים בדרישות המשרד. בעקבות זאת הגישו היזמים את התוכניות והמסמכים כשהם מתוקנים, ולאחר הערות נוספות הוגשו המסמכים מתוקנים להנחת דעת המשרד.

"ביום 25.5.06 שלחה הראל הודעה למהנדס העיר נתניה, כי לאחר בדיקת העותקים המתוקנים אישר המשרד את התאמתם לתקנים. כן צוין כי הסכמי המכר והניהול תוקנו ושונו בהתאם להנחיות הלשכה המשפטית.

"עוד צוין במכתבה, כי תנאי לאישור משרד התיירות הוא שטופס 4 (טופס אכלוס) יינתן על-ידי הוועדה המקומית לאחר אישור המשרד על התאמתם של ההסכמים החתומים לאלה שאושרו על-ידי המשרד.

"אישור משרד התיירות ניתן בחתימה על גבי התוכניות שאושרו על ידו, והיתר הבנייה ניתן לתוכניות אלה. מכאן, על מהנדס העיר והוועדה המקומית לוודא כי הבנייה תואמת את היתרי הבנייה. אם תמצא סטייה בבנייה, על העירייה להימנע מלתת טופס 4, ולנקוט בצעדים כמתחייב וכמקובל במקרים של בנייה שלא עפ"י היתרי הבנייה.

"לשאלתך - למשרד התיירות אין אמצעי אכיפה, אולם אם יתברר למשרד כי הופרו התנאים לפיהם ניתן אישור המשרד, הוא יפנה לרשויות המוסמכות להפעלת סמכותן בעניין זה".

מסווה של דירות נופש: מנהריה ועד אשקלון

מאת דליה טל

התופעה של בניית דירות נופש במסווה של תיירות הן תרגיל ישן, שנוסה בהצלחה אין ספור פעמים, עד שנחשף לפני מספר שנים. במהלך השנים שווקו לאורך חופי הארץ מאות דירות מגורים במסווה של דירות נופש, בפרויקטים רבים לאורך חופי הים התיכון. דירות אלה היו אולי הזרז המובהק ביותר לחקיקת חוק הסביבה החופית שבה למנוע אפשרות זו.

בין הפרויקטים ששווקו לציבור במסווה של דירות נופש היו פרויקט סול מרין בנהריה, פנינית הים בעכו, מגדלי חוף הכרמל בחיפה, פרויקט כפר הים בגבעת אולגה, מלון כרמל בנתניה, המרינה בהרצליה, סי אנד סאן בת"א ומרינה אשקלון. יש להניח שאם חוק הסביבה החופית לא היה מאושר בזמן, היינו מגלים עוד הרבה פרויקטים כאלה לאורך החופים.

הטריק שעמד מאחורי הפרויקטים אלה הוא פשוט. היזמים, לא אחת בתמיכת הרשויות, תכננו פרויקט מגורים על קרקע שייעודה על-פי תמ"א 13 אזור תיירות ונופש, שטח המיועד למלונות בדרגות שונות, אכסניות, בתי הבראה ועוד. הכינוי שנתנו לפרויקט הוא דירת נופש, שאינו מופיע כלל בהגדרות התמ"א. לאחר שקיבלו אישור, שיווקו את הפרויקט כמיועד למגורים.

לטענת הארגונים הירוקים, הפרויקטים נרכשים על-ידי קבוצות אוכלוסיה מצומצמות של בעלי יכולת, ההופכים נתחים שלמים של חוף לנחלתם הפרטית. עוד טענו, שמכירת דירות פרטיות במתחמים תיירותיים מכלה את עתודות הקרקע לפיתוח תיירותי, דירות אלה אינן תורמות לפיתוח העירוני ומונעות בנייה מלונאית שהיא מחוללת תעסוקה ותורמת לכלכלה העירונית. אך לא רק זאת, היזמים מקבלים לא אחת מענקים ממשרד התיירות, ומשלשלים אותם לכיסם.

באיחור ניכר, ורק לאחר שנבנו מספר לא מבוטל של פרויקטים כאלה, התעוררו ארגוני הסביבה ובראשם החברה להגנת הטבע ואדם טבע ודין, ופתחו במאבק משפטי כנגד הפרויקטים.

בתי המשפט השונים נדרשו לא אחת לסוגיה זו, קיבלו את טענות ארגוני הסביבה אחת לאחת, ומתחו ביקורת קשה לא רק על היזמים, אלא גם על מוסדות התכנון והרשויות, שהעדיפו לא אחת להעלים עין ולעיתים אף שיתפו פעולה עם היזמים. כך למשל, כל הפסיקות קבעו, שדירות הנופש חייבות לעמוד לרשות הציבור, וכי השימוש בהן למגורים אסור.

ב-2001 אישר בית המשפט העליון את פינוין של שבע משפחות ממתחם עין חמד, שנבנה כפרויקט מלונאי ושווק כדירות מגורים. שנה אחר כך קבע בית המשפט המחוזי בתל-אביב שלא ניתן יהיה לשווק את דירות סי אנד סאן 2 כדירות מגורים. כך היה גם לגבי הגדלת פרויקט כפר הים בחדרה, ובאשר לפרויקט סקום בעכו. בעניין המרינה בהרצליה קבע בית המשפט, שלא ניתן לשווק את הדירות למגורים.

אחרי פסקי דין חד-משמעיים אלה של בית המשפט העליון, נדמה היה שהמושג דירות נופש עומד לעבור מן העולם, במיוחד לאחר אימוץ חוק הסביבה החופית, שקובע במפורש שהבנייה למגורים במסווה תיירותי אינה עולה בקנה אחד עם הקביעה לפיה יש למנוע שימושים שאינם דורשים קירבה לחוף, וכי יש להתייחס לחוף כאל נכס לאומי ציבורי ראשי. בחוברת חופי ישראל 2003 של החברה להגנת הטבע נכתב: "המושג דירות נופש, שאפשר את ההונאה והמעבר משימוש ציבורי ופרטי, הולך ונעלם מהחוף, להוציא פרויקטים שנבנו או נמצאים בבנייה". נראה כי קביעה זו היתה מוקדמת מדי ותמימה מדי.

וכך כתב משרד התיירות ל"גלובס" בחודש שעבר: "משרד התיירות אינו מכיר ב'דירות נופש' כאמצעי אכסון תיירותי, כמו גם ב'מלון דירות'. זאת, בשל שימוש לרעה בהגדרות אלה לצורך בניית מגורים על קרקע שייעודה תיירות ו/או מלונאות". הלקח נלמד, לפחות בנקודה זו.