"פינוי-בינוי זה העתיד שלנו"

לא מעט אנשים חושבים לרכוש דירת שיכון של 45 מ"ר בבניין שנבנה בטרם קום המדינה, תמורת 100-80 אלף דולר, על מנת להיות זמין ומוכן ליום בו נציג העירייה או יזם נמרץ ידפוק על דלתם בבשורה שנכללנו בפרויקט פינוי-בינוי עתידי. הרווח הגלום בפרויקט "ספקולטיבי" זה עשוי להגיע ל-100-150 אלף דולר, ובלבד שיושלם.

מזה מספר שנים רשויות מקומיות מנסות, לצד היזמים, לקדם פרויקטים של פינוי ובינוי. פרויקטים אלו מתהווים בשני מסלולים נפרדים: במסלול הראשון, העיריות מציגות בפני משרד השיכון מתחמים בעלי פוטנציאל לפינוי-בינוי, ואם אלו עומדים בקריטריונים של משרד השיכון, בכפוף לפרה-רולינג עם הוועדה המחוזית, הם מוכרזים כמתחמים מאושרים.

עצם הכרזתם מעניקה לדייריהם וליזמיהם הטבות מיסוי רבות, ביניהן פטורים ממס רכישה, מע"מ ומס שבח על הדירות המתפנות. בשלב הבא, משרד השיכון ממנה ומממן חברה מנהלת האחראית על הוצאת הפרויקט לפועל, לרבות תכנון ומינוי אדריכל, כינוס הדיירים ובחירת היזם.

על הנייר זה נראה משכנע - הוועדה הבינמשרדית, בראשות סופיה אלדור במשרד השיכון, הכריזה על 122 מתחמים שונים ברחבי הארץ כמאושרים במסגרת פינוי-בינוי ועיבוי, אולם בפועל המציאות מצטיירת כעגומה: כל הפרויקטים תקועים, למעט פרויקט אחד שמבוצע בימים אלו בקרית אונו, ע"י היזם הוותיק סמי מצלאווי. פרויקט זה אגב, התגלגל במסדרונות ועדות התכנון למעלה מ-8 שנים.

המסלול השני כולל כיום עשרות פרויקטים המקודמים במסגרת יוזמה פרטית, הן של הדיירים והן של יזמים שונים, וזאת במסגרת סעיף 49 כ"ח לחוק מיסוי מקרקעין. יזמים אלו פונים לרשות המיסים בבקשה לקבל הטבות מיסוי שונות, ובמרבית המקרים אף זוכים לכך.

באחרונה מורגשת תנופה בפעילות חברות הנדל"ן הגדולות דוגמת אנגל, אשדר, דלק נדל"ן, אפריקה-ישראל, מצלאווי, אזורים, בנייני פרשקובסקי, אלקטרה, תדהר, משהב, גמול ועוד, המתעניינות בפרויקטים מסוג פינוי-בינוי.

חברות אלו מקדישות זמן רב ומשאבים באיתור פרויקטים ובניסיון לקדמם, ולמרות הקשיים הן מתחרות בחריפות על ליבם של הדיירים.

עשה זאת בעצמך

פרויקט פינוי-בינוי ייחודי יוצא בימים אלו אל הפועל ע"י החברות אלקטרה, SGS ובנייני אריה פרשקובסקי. הפרויקט כולל הריסת 154 דירות ובנייה של 414 דירות במקומן, בשכונת נווה שרת בצפון בתל-אביב. העיסקה נחתמה בחודש ספטמבר.

דיירי שכונת נווה שרת הפכו את הקערה על פיה, ובמקום להתקדם בתהליך פינוי-בינוי שגרתי, הדיירים היו אלה שהתארגנו עד לשלב של הוצאת מכרז בין חברות הבנייה לביצוע הפרויקט. המכרז פורסם ביוני 2006 והשתתפו בו מספר חברות בנייה גדולות. לאחר משא ומתן שנמשך כחודש וחצי, בחרו הדיירים בהצעה שהוגשה לבניית הפרויקט על-ידי שלוש החברות במשותף.

העיסקה כוללת בניית 414 יח"ד ב-6 בניינים במתחם גדול, על אחת מחטיבות הקרקע המבוקשות בעיר. היקף המכירות הצפוי הוא כ-80 מיליון דולר. העיסקה כוללת את מתחם ג' בשכונה, שהוא חלק מרחוב בית אל ורחוב רמה. המתחם בשלמותו מכונה בית אל, וכולל פינוי של 368 יח"ד ובניית 1,000 יח"ד חדשות במקומן.

במסגרת העיסקה יקבלו הדיירים דירות יוקרה חדשות בשכונה שמחדשת את פניה, והיזמים יקבלו מתחם קרקע זמין לבנייה בשטח גדול ויקר. הדיירים שיתפנו מדירות בנות 2-3 חדרים יקבלו דירות גדולות ומרווחות יותר.

הפרויקט הוכרז ע"י משרד הבינוי והשיכון בשנת 2002. התב"ע לבניית השכונה קיבלה כבר תוקף. הליך התכנון כבר החל, ועפ"י הערכות, לקראת אביב 2007 יחלו העבודות להריסת הדירות הישנות והקמת השכונה החדשה. הפרויקט ייהנה מהטבות מס, בהן פטור מלא מהיטל השבחה, פטור ממס שבח, מס רכישה ודמי היתר.

באלקטרה הסבירו, כי פרויקט פינוי-בינוי נחשב למורכב ודורש הרבה זמן ומשאבים. "מאחר והדיירים לקחו על עצמם את החלק השיווקי הראשון ורתמו את הדיירים לטובת העניין, הפרויקט הפך למעניין. מדובר בפעולה יוצאת דופן ובשינוי מרענן, שבו דיירים הצליחו לאחד כוחות ולהתארגן כקבוצה. במקרה רגיל היה לוקח ליזם שנתיים-שלוש לקבל הסכמה של דיירים".

יזם בולט בתחום הפינוי-בינוי הוא ראול סרוגו, מי ששימש עד לא מכבר כיו"ר ארגון הקבלנים של ראשון לציון ובאחרונה נבחר ליו"ר חטיבת הקבלנים הבונים וסגן נשיא התאחדות הקבלנים. סרוגו מכיר את החסמים העומדים בפני היזמים בבואם לקדם פרויקטים של פינוי-בינוי, ומסביר מה בכוונתו לשנות במסגרת תפקידו בהתאחדות הקבלנים.

גלובס: מה מעכב פרויקטים של פינוי-בינוי, וכיצד ניתן לפתור זאת?

סרוגו: "בפרויקטים של פינוי-בינוי קיימים מספר חסמים מהותיים. אחד החסמים היה אותו אגוז קשה לפיצוח הקיים בכל בניין ובניין: דייר סרבן מערים קשיים במטרה לקבל תמורה גבוהה יותר, ומכשיל את הפרויקט. לפני מספר חודשים הגשנו הצעת החוק בשם 'הדייר הסרבן', לפיה 80% מדיירי בניין המיועד לפינוי-בינוי המסכימים לפינויו, יורשו לתבוע את יתרת ה-20% שאינם מסכימים בתביעת נזיקין, על הנזק שעלול להיגרם להם עם ביטול הפרויקט. המדובר בצעד הרתעתי שהתקבל בכנסת והפך לחוק. לשמחתי, בחלק מהפרויקטים שאני מקדם ההרתעה עבדה, ודיירים רבים הצטרפו לחבריהם בבניין. עם זאת, החוק טרם עמד במבחן בית המשפט".

- מהן הטבות המיסוי להן זוכים הדיירים והיזם בעסקת פינוי-בינוי?

סרוגו: "שלטונות המס רואים בעסקת פינוי-בינוי כעסקה כפולה. הדייר מוכר את דירתו הישנה, ולכן מחויב בתשלום מס שבח, וקונה דירה חדשה, ולכן מחויב במס רכישה. ההיפך לגבי הקבלן. שלטונות המס פטרו את הדיירים ואת הקבלן ממיסים אלו בגין הדירות המפונות בלבד. כמו כן, קיים כביכול פטור ממע"מ על שירותי הבנייה בגין הדירות המפונות, אך עצם ההגדרה של פטור יוצרת בעיה בקיזוז מע"מ התשומות במלואו, ובעצם זו לא הטבה. עדיף היה אילו היו מגדירים מע"מ 0 כמו באילת, ואז היה ניתן לקזז מע"מ תשומות מלא".

- מהם החסמים שאינם מאפשרים הוצאתם הפרויקטים מהכוח לפועל?

סרוגו: "ראשית, מרבית הפרויקטים המוכרזים ע"י משרד השיכון אינם כלכליים, ולכן יש לשקול הפעלת תמריצים נוספים ליזם. בפינוי-בינוי אנו נתקלים בתופעה של העלאת הצפיפות, הגוררת בעקבותיה בעיות של תחבורה ורווחה, וזאת במטרה לשפר את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים. העלאת הצפיפות והכדאיות הכלכלית פועלים בקו ישר, וזו בעיה ראשונה. בעיה שנייה היא כאמור הסרבנות של חלק קטן מדיירי הבניין.

"אני פועל כיום בקידום מספר פרויקטים, שהגדול שבהם נמצא בשדרות רוקח בת"א. בחלוף השנים אתה לומד לפתח מודלים באופן הפנייה לדיירים. אני למדתי שהפנייה צריכה להיות אישית, תוך יצירת אמון הדדי. כמו כן, רצוי להיעזר באנשי מקצוע דוגמת אדריכלים, שמאים, עורכי דין ופסיכולוגים או עובדים סוציאליים.

"בעסקת פינוי-בינוי כולם מרוויחים, אם ביצעת אותה נכון. הממשלה והעירייה מרוויחות, שכן הן זוכות להתחדשות עירונית מבלי שהשקיעו שקל. היזם מרוויח, אחרת לא היה נכנס לעיסקה, וכך גם הדייר. מצד שני, פרויקטים כאלו מגדילים את הצפיפות. פינוי-בינוי בנס ציונה למשל ישנה את צביון העיר, וזהו חיסרון מסויים".

- איך נמדדת רווחיות פרויקטים של פינוי-בינוי ליזמים?

סרוגו: "פינוי-בינוי זה העתיד שלנו, שכן ברצוננו לשמור על ריאות ירוקות וליהנות מהטבע. הפינוי-בינוי יתרכז בעיקר במרכזי הערים הגדולות, בהם ערכי הקרקע גבוהים יותר. אני נוהג להשוואות עסקת פינוי-בינוי לעסקת קומבינציה עם בעלי קרקע. בתל-אביב למשל ניתן להגיע ל-50% קומבינציה, בראשון לציון 40% וכן הלאה. לפי אותו קו, הרי שפינוי-בינוי בתל-אביב צריך להיות 1:2 ובראשל"צ 1:2.5. זהו למעשה הגבול שיש להבחין בו בקביעת הכדאיות הכלכלית. עם זאת, ליזם קיימות עלויות נוספות, דוגמת עלויות הפינוי, חשיפה בגין תביעות ירידת ערך, בניית החניון ועוד. אני טוען, שעל המדינה לתת תמריצים על מנת להפוך עסקת פינוי-בינוי לעסקת קומבינציה רגילה. בדרך זו תקטן הצפיפות וגם הפרויקט יהיה בעל כדאיות כלכלית.

"ניתן לראות בתמריצים אלו ככסף שיוצא מהמדינה, אך אני טוען שהמדובר ביש מאין: כיום פרויקטים תקועים והמדינה איננה מרוויחה דבר. ברגע שהפרויקטים יצאו אל הפועל, ההכנסות יגדלו לאין שיעור לעומת אותם תמריצים.

לנייד זכויות במקום לצופף

"אחד התמריצים שאנו מקדמים כיום הוא הפחתת מס הרכישה בגין הקרקע לדירות החופשיות, מ-5% לחצי אחוז. במקביל, הצענו פתרון לבעיית הגדלת הצפיפות, והיא באפשרות לניוד זכויות בנייה. קרי, המדינה תיצור קופת זכויות, כמו שנעשה בבתים לשימור בת"א, והיזם יוכל לסחור בהם ובכך הפרויקט ייהפך לכלכלי ולא יכביד על הסביבה שלו.

"בהיבט של המיסוי המוניציפאלי, הרי על ראש העיר להתייחס לפרויקטים כאל מסגרת תקציבית סגורה. ביכולתו לקדם או להפיל פרויקט פינוי-בינוי, וזאת ע"י משחק באמצעות גביית המיסוי. מבדיקה שערכנו עולה, כי המיסוי המוניציפאלי גבוה לעין שעור. כך למשל, במקומות בהם מחירי המכירה נאמדים בכ-2,000 דולר למ"ר, המיסוי מגיע ל-23.2% מסך ההכנסות. במקומות דוגמת ת"א, בהם מחירי המכירה נאמדים ב-3,600 דולר למ"ר, המיסוי מגיע ל-32.5%, וזה הרבה מאוד. אני הגעתי להסכם עם ראש עיריית ראשון לציון, מאיר ניצן, לפיו אני פטור חלקית מהיטל השבחה".

- מי לא עושה את העבודה על מנת לקדם את הפרויקטים?

סרוגו: "משרד השיכון עושה את עבודתו נאמנה, ולראיה בחן והכריז על יותר מ-120 פרויקטים. הבעיה היא חוסר הסנכרון בין משרד השיכון לוועדות המחוזיות. קח למשל את הפרויקט שלי בשדרות רוקח. התחלתי לעבוד על התכנון שלו בדצמבר 2000, וסיימתי ביולי 2006.

"בעיה נוספת קשורה ברשות המקומית עצמה. לא אחת מגיע ראש העיר שזה עתה קיבל הכרזה על מתחם, ופונה לדיירים עם רשימת הבטחות. צעד זה יוצר ציפיות מוגזמות, וברגע שמגיע היזם, מידת הסרבנות גדולה מתמיד".

אחד היזמים הבולטים והוותיקים בתחום הפינוי-בינוי הוא סמי מצלאווי, המשלים בימים אלו את פרויקט הפינוי-בינוי אונו הירוקה, בקרית אונו. פרויקט זה הוא הראשון מסוגו שמצליח לעבור בצינורות הבירוקרטיה החלודים, ונבנה על בסיס עקרון של פינוי-בינוי.

מצלאווי חתם בתקופה של כשנה וחצי חוזים עם 170 דיירים, המתגוררים בבניינים בני שתיים ושלוש קומות, על מתחם בן 26 דונם בין הרחובות לוי אשכול, ירושלים והרוגי מלכות בבל, במרכז קרית אונו. על-פי החוזה שנחתם עם הדיירים, מי שגר בדירת שני חדרים, 40 מ"ר, יקבל דירת שלושה חדרים, 105 מ"ר, בקומה אחת מעל הקומה שלו כיום; מי שגר בדירת שלושה חדרים, 60 מ"ר, יקבל דירת ארבעה חדרים, 125 מ"ר. כל דייר יקבל, בנוסף, 500 דולר לחודש במשך תקופת הבנייה לכיסוי שכר דירה חלופית. כמו כן יקבל חניה מקורה בשווי 10,000 דולר. בסך הכל ייבנו 513 דירות, מתוכן יימסרו 170 לדיירים המפונים, והיתר יימכרו במחיר של 240 אלף דולר לדירת 4 חדרים, ו-380 אלף דולר לדירת דופלקס בת 5.5 חדרים.

מצלאווי מתכוון להמשיך את הפרויקט דרומה עד לרחוב הכלנית, הגובל בקניון קרית אונו. במקביל, מקדם מצלאווי מספר פרויקטים של פינוי-בינוי: ברחוב ארלוזורוב פינת דרך נמיר בת"א, ביחד עם דלק נדל"ן; ביהוד ובגבעת סביון ביחד עם אפריקה ישראל; בכפר סבא ועוד.

מצלאווי: "אחת הבעיות היא שיפוי היזם נגד תביעות שכנים בשל ירידת ערך. ראש העיר גובה מהיזם היטל השבחה עם התחלת הבנייה, אולם איך היזם יוכל לכלכל פעולותיו כאשר אינו יודע אם ובכמה ייתבע בעתיד בגין תביעות לירידת ערך? כמו כן יש לזכור, שתביעות מעין אלו אמורות להפחית את תשלום היטל ההשבחה בגין הקרקע. לצערי, ראשי ערים מנצלים את רצון היזם לקדם את הפרויקט, ולוחצים אותו לפינה".