לראשונה בישראל: מדד נדל"ן מקומי

בתחילת 2005, במקביל לכותרות בכלי התקשורת ולשיחות הסלון הרבות בהן דווח על התעוררות ענף הנדל"ן הגלובלי והמקומי, החליטה הבורסה של תל-אביב להרים את הכפפה ולהשיק את מדד ה"נדל"ן-15", אשר מרכז את 15 חברות הנדל"ן הגדולות הנסחרות בתל-אביב. ההימור הצליח בגדול: לאורך השנתיים האחרונות מדד הנדל"ן שהשיקה הבורסה הציג ביצועים מצוינים, שעלו בהרבה על ביצועי שאר הסקטורים.

יחד עם זאת, בשנתיים שחלפו הלכה והתחדדה התחושה כי המדד כלל אינו מייצג את הנעשה בשוק הנדל"ן המקומי. מומחי ענף הנדל"ן בארץ, והמשקיעים במקביל, סרבו להשליך מהמגמות במניות הנדל"ן הגדולות על כיוונו של ענף הנדל"ן בישראל. מאחר שמרבית עסקיהן של החברות הציבוריות הגדולות מרוכזים כיום בעיקר בחו"ל, היה ברור שקשה לראות בהן כמייצגות את ההתפתחויות בשוק המקומי, לטוב או לרע.

מדד "נדל"ן כחול לבן", שמשיק כעת גלובס, יבחן לראשונה את הכיוונים וההתפתחויות בענף הנדל"ן בישראל, כפי שהם באים לידי ביטוי בהתנהלות חברות הנדל"ן הציבוריות הגדולות. המדד, שיכלול את חברות הנדל"ן הציבוריות הגדולות הפועלות כמעט אך ורק בישראל, יעודכן מדי שבוע ויוצג בד בבד עם המגמות במדד הנדל"ן הרשמי של הבורסה - מדד ה"נדל"ן-15".

המדד יורכב מחברות שמושפעות מפרמטרים מקומיים בלבד, המגיעות ממספר תחומים שונים של פעילות נדל"ן, ובכך ינסה לנטרל את ההשפעות החיצונית שפועלות על החברות אשר משקיעות כיום בעיקר בחו"ל. המדד יורכב מ-10 חברות - 5 הגדולות בו ישוקללו בשיעור של 12% ו-5 הקטנות ישוקללו בשיעור של 8%. מדי שבוע נבדוק מה עשו חברות הנדל"ן הציבוריות הגדולות במדד ונשווה את ביצועיהן לאלו של אחיותיהן הגדולות בחו"ל.

החברות במדד אינה ברית עולם. שינוי התמהיל הגיאוגרפי באופן מהותי, צמיחה מואצת של חברה ציבורית אחרת או הנפקה של חברה מובילה חדשה עשויה לדחוק מהרשימה חברה אחת לטובת אחרת. שתי חברות נדל"ן שהיו קרובות מאוד להימנות על עשר הגדולות הן חברת הנדל"ן חבס וחברת הבנייה למגורים דמרי. הראשונה היא חברה ותיקה מאוד בענף אך רק בשנתיים האחרונות היא רשמה קפיצת מדרגה מרשימה עם בנייתו של פרוייקט המגורים היוקרתי YOO בצפון הישן של ת"א, והמיתוג כאחת מהיזמיות המובילות בארץ בתחום הבנייה למגורים. השנייה היא חברה ציבורית חדשה יחסית, עם ותק של שנתיים, והיא למעשה סיפור סינדרלה של הקבלן יגאל דמרי מנתיבות שבהרבה עבודה קשה הפך את חברת הנדל"ן המשפחתית, שפעלה בעיקר בפריפריה הדרומית, לחברת נדל"ן מובילה בפרישה ארצית. שתי האחרונות מגלות לאחרונה יותר ויותר עניין בחו"ל, אך לפי שעה מדובר עדיין בפעילות נמוכה ביחס להיקף העסקים שלהן בארץ. חברה נוספת שהתלבטנו אם לצרף היא אזורים. למרות שהיא עדיין ממוקדת בשוק הישראלי, רכישתה השנה על ידי שעיה בוימלגרין וההצהרות על פנייתה לחו"ל הותירו אותה בסופו של דבר בחוץ.

כבר בהליך הרכבת המדד הגענו למספר מסקנות מעניינות. עשר חברות הנדל"ן הגדולות הפועלות בשוק המקומי מתפלגות באופן דומה למדד הנדל"ן המוכר של הבורסה: גם במדד הנדל"ן כחול לבן של "גלובס" מרבית החברות עוסקות בתחום הנדל"ן המניב, חלקן רק בפן הפיננסי וחלקן גם בפן שכולל את עבודת הייזום. ייצוג קטן בהרבה ניתן לחברות שפועלות בתחום הבנייה למגורים, וייצוג בודד יש לתחום ביצוע בדמות דניה סיבוס, שרק לאחרונה נדחקה ממדד הנדל"ן של הבורסה.אגב, נכון להיום רק חברת הנדל"ן אמות נסחרת במדד הנדל"ן של הבורסה ונמנית על מדד הנדל"ן של "גלובס", כשחברת גב-ים צפויה להצטרף אליה בתחילת 2007.

עובדה מעניינת נוספת ששמנו לב אליה היא שמחצית מהחברות שעתידות להרכיב את מדד הנדל"ן כחול לבן הן חברות חדשות בבורסה, אשר הנפיקו בשנת 2006. עובדה זו מסמנת אולי את מגמת ההתאוששות של ענף הנדל"ן בארץ, והיא מחזקת את המסקנה שגם הוא מתחיל להתאושש בהדרגתיות מהמיתון הממושך שעבר על הענף.

נתון נוסף, שמתקשר באופן כזה או אחר לתופעת המנפיקות החדשות, בולט בטבלת התשואות שהציגו חברות הנדל"ן הגדולות שפועלות בישראל מתחילת 2006, בהשוואה לחברות הנדל"ן הגדולות שפועלות בחו"ל. הנתונים מראים כי בשעה שהתשואה הממוצעת של מדד הנדל"ן-15 עומדת על כ-65% מתחילת 2006, שום חברה שנמנית על מדד הנדל"ן כחול לבן לא הגיעה לרף האמור, מבין החברות שנסחרו מתחילת השנה.

הנתונים מראים, כי עוגן השיגה את התשואה הגבוהה ביותר מבין הוותיקות, אשר מסתכמת נכון להיום ב-60%. מנגד, גב-ים השיגה תשואה "צנועה" יחסית של כ-30% בלבד, שגם היא הושגה בעיקר בזכות מהלך איחוד המניות שיזמה לאחרונה. מבין המנפיקות החדשות התשואות אף צנועות יותר, אך גם פרק הזמן שבו הן הספיקו להיסחר נמוך יותר.

חריגה בהקשר זה היא איירפורט-סיטי, אשר השיגה תשואה של כ-70% מאז הנפקתה לפני כחצי שנה - כמעט מחצית ממנה הושגה ביום המסחר הראשון שלה בבורסה והיתרה הושגה בשבועות האחרונים לאחר שנודע שהחברה תרכוש את נצב"א מידי גמלאי אגד. "

החברות במדד הנדל"ן של "גלובס"

1.גב-ים, מקבוצת נכסים ובניין מקבוצת אי.די.בי שבשליטת נוחי דנקנר, היא החברה הגדולה ביותר במדד. גב-ים היא למעשה חברת הנדל"ן המניב הגדולה ביותר שפועלת רק בישראל, עם נכסים בפרישה ארצית ומדיניות ניהול שמרנית ויעילה שאפשרה לה לשרוד את שנות המיתון בתחילת העשור בצורה די טובה. לחברה אמנם פעילות מועטה גם בתחום הבנייה למגורים, אך החלק הארי של עסקיה הנו בתחום הנדל"ן המניב ומתבצע רק בתחומי מדינת ישראל. פעילות הנדל"ן בחו"ל של דנקנר מבוצעת ע"י החברה-האם.

2 אמות, חברת הנדל"ן המניב מקבוצת אלוני-חץ של נתן חץ, היא אחת המנפיקות הבולטות בבורסה בשנת 2006, לאחר שרק בתחילת השנה רכש אותה נתן חץ ובהמשך שלח אותה אל הבורסה. אמות אמנם מחזיקה באמתחתה מספר נכסים מניבים בחו"ל, אך מרבית פעילותה מתרכזת בישראל ונראה שהיא תמשיך להתמקד בשוק המקומי גם בשנים הקרובות, בהתאם לאופן שבו היא נתפסת בקבוצת אלוני-חץ.

3 אפריקה מגורים היא אחת משתי החברות הבודדות במדד שעוסקות בתחום הייזום למגורים. החברה, שנמנית על אחת משלושת הגדולות בתחום הייזום בארץ ונמצאת בשליטת קבוצת אפריקה ישראל של לב לבייב, הונפקה גם היא רק בשנה האחרונה וכבר הספיקה לייצר לא מעט ערך לבעליה, בעיקר עקב פרויקטי ה"סביונים" שהיא מקימה ברחבי ישראל.

4 מליסרון, שבשליטת יולי עופר, היא הבעלים של קניון הקריון בקריות וקניון רננים ברעננה שמייצרים את מרבית הכנסותיה. החברה אמנם החלה לפעול לאחרונה גם בייזום מגורים בחו"ל, אך עד להודעה חדשה היא תקום או תיפול על ביצועי שני הקניונים שבידה, ובמיוחד הקריון.

5 איירפורט-סיטי, שבשליטת קבוצת יואל של קובי מימון, היא הבעלים של מתחם איירפורט-סיטי השוקק שליד נתב"ג, ולאחרונה גם הפכה להיות הבעלים של נצב"א אשר מחזיקה בשורה ארוכה של נכסים בארץ לצד נכסים בחו"ל.

6 רבוע-נדל"ן, גם היא חברה חדשה בבורסה, פועלת לפי שעה רק בישראל ולא נראה שבכוונתה לפזול לעבר השקעות בחוץ. החברה אוחזת למעשה בכל סניפי רשת הרבוע הכחול ובמספר נכסים נוספים בישראל.

7 ביג היא הבעלים של מותג ה"פאואר-סנטר" המקומי "ביג", ובנוסף היא בודקת בימים אלו את האפשרות למנף את המותג גם להודו. בכל מקרה, גם לאור ההתרחבות המואצת בארץ וגם על רקע הפעילות הפרטית של הבעלים בחו"ל, נראה שעיקר הפעילות וההכנסות ישארו לפי שעה בארץ.

8 דניה סיבוס, נציגה נוספת מקבוצת אפריקה ישראל, היא חברה מורכבת אשר מתמחה בתחום הביצוע, הן בתחום הבנייה והן בתחום התשתיות. החברה, שהיתה מוטה מאוד עד לאחרונה לתחום הבנייה, עשתה בשנים האחרונות הסבה וכיום היא מקדישה לא מעט משאבים לתחום התשתיות הצומח, לאור שורת פרוייקטים במיליארדי שקלים שנמצאים בצנרת של המערכת הציבורית. לחברה אמנם פעילות בחו"ל, בעיקר ברוסיה, אך לפי שעה מדובר בפעילות בהיקפים יחסית נמוכים.

9 עוגן נדל"ן, היא חברת נדל"ן מניב שנמצאת בשליטת החברות הציבוריות אלוני-חץ ואוסיף. החברה מחזיקה כיום במספר נכסים במיקומים אסטרטגיים בארץ, כשהבולט שבהם הוא מתחם אסותא החדש אותו היא מקימה בימים אלו ברמת החייל בת"א. גם במקרה של עוגן, מדובר בחברה שעל פי תפיסת בעליה פועלת וככל הנראה תמשיך לפעול בעיקר בישראל.

10 ישרס, של שלמה אייזנברג, עוסקת בעיקר בתחום הבנייה למגורים והיא החברה הנועלת את המדד עם השווי הנמוך ביותר. אולי בגלל שווי השוק הנמוך יחסית ואולי בגלל הפרשיות בהן היה מעורב בעל השליטה בשנים האחרונות, ישרס אינה זוכה לחשיפת יתר בתקשורת הפיננסית, אך יודעי דבר יודעים כי שורה של קרקעות אותן היא מחזיקה בירושלים עשויות עוד להציף לה ערך רב בעתיד.