מלכודת דבש בבירת הנגב

עד לפני מספר שבועות, המשיכו בעלי הדירות להאמין שהכל עוד יסתדר: השלטים עם מספרי הטלפון היו תלויים בהמוניהם מבעד לחלונות שליד האוניברסיטה, ועשרות צעירים והורים הסתובבו בהם כבכוורת דבורים ענקית. אלא שהחודש, לאחר פתיחתה הרשמית של שנת הלימודים באוניברסיטאות, נותרו עדיין מאות שלטים תלויים על החלונות. כל סטודנט מצא בית, בעוד שמאות דירות נותרו ריקות. באתר dirot7.com המרכז דירות של מפרסמים פרטיים ומשרדי תיווך, פורסמו בתום השבוע הראשון ללימודים 420 דירות שנותרו פנויות בשכונות שסביב האוניברסיטה, על אף שנרשמה עלייה של 10% במספר הסטודנטים הלומדים השנה.

"לפי דעתי אנחנו בדיוק בסוף התקופה", אומר קובי הבר, מתווך ממשרד 'בית לסטודנט' הסמוך לקמפוס, שמטפל בעיקר בדירות סטודנטים של משקיעים ממרכז הארץ. "אחרי הבום הגדול של השנים האחרונות, בו כולם קנו דירות, ניתן לומר שהשוק הגיע לאיזו שהיא רוויה. השמועות על תשואות גבוהות של הנכסים יצרו מצב שבו יש יותר דירות מאשר סטודנטים שמחפשים דירה. השנה המצב היה עוד טוב, ובעלי הדירות היו מרוצים יחסית, בגלל השיפוצים במעונות הסטודנטים, ששחררו לשוק כ-400 מחפשים זמניים. בשנה שעברה נותרו סביב האוניברסיטה 1,024 דירות ריקות. זה אומר משהו".

מדובר ללא ספק באחד הטרנדים הנדל"ניים הכי חמים בשנים האחרונות, לפחות בשיחות הסלון של ערבי השבת במעמד הביניים של מדינת ישראל. רק העיר באר שבע איפשרה לכל אחד (או כמעט לכל אחד) להפוך ליזם נדל"ן מהיר ועשיר - גם היצע של דירות במחירים מצחיקים, וגם ביקוש פנטסטי של אלפי סטודנטים, המגיעים מהמרכז ומחפשים קורת גג מעל לראשם.

בעקבות זאת, אלפי ישראלים הפכו למשקיעים: הם רכשו דירת שיכון ישנה ב-40 אלף דולר, הביאו מהבית בסך הכל הון עצמי של 5,000 דולר, ודמיינו כיצד תשואה של 12%, מהשכרת הדירה ב-400 דולר לחודש, תכסה בקלות את המשכנתה הנושאת ריבית של 4-5 אחוזים ותממן בקלות גם את השיפוצים שידרשו בדרך. אלא שבפועל, לא זו בלבד שהדירות הישנות החלו לדרוש עוד ועוד שיפוצים, הסתבר כי ההיצע עוקף בקלות רבה את הביקוש. כאילו לא די במאות הדירות הישנות-חדשות שהצטרפו כל שנה לשוק ההשכרות, יצרה גם רכבת ישראל המשתדרגת אלטרנטיבה לא רעה לסטודנטים שחפצו להמשיך לגור במרכז והחלו להגיע רק לביקורים יומיים בבירת הנגב. בנוסף, לא מעט בניינים חדשים שבנו קבלנים (והתיייאשו למכור אותם לזוגות צעירים) החלו להציע את הדירות האטרקטיביות לשוכרים.

שוק של שוכרים

נכון להיום, הביקושים כאמור עוד ישנם, אולם צריך לקחת בחשבון שידם של השוכרים נמצאת באופן ברור על העליונה. מי שחשב שהוא יקנה דירה, ישכיר וישכח, מגלה שהיא תובעת ממנו עוד ועוד שיפוצים ושידרוגים, בשוק שהופך ליותר ויותר תחרותי ומפונק.

העובדה שהסטודנט הממוצע שלומד בבאר שבע בדרך כלל לא מחזיק רכב מעניקה משקל רב לקירבה לקמפוס בן גוריון בשיקולי הכדאיות של השכרת דירה. על העצים ולוחות המודעות ניתן היה לראות במהלך פגרת הקיץ את המפרסמים מתחרים על הגדרת הסמיכות לקמפוס, החל מ"דירה במרחק שתי דקות הליכה מהאוניברסיטה" ועד "דירה פצצה, יריקה מהקמפוס", לא פעם כמחמאה הגדולה ביותר שהם יכולים לתת לנכס שברשותם. לאור זאת, שכונות ד' ו-ו' הישנה (כיום נקראת ד' מזרח) נחשבות לשכונות מנצחות. שכונה ד' נמצאת מול האוניברסיטה, ו-ו' הישנה צמודה לשער האחורי המכונה 'שער 90'. בשכונה זו גם שירותי סטודנטים רבים, כמו מסעדות סטודנטיאליות, בית קפה, מספרה ומכבסה, כולם בבעלות סטודנטים או בוגרים של האוניברסיטה.

"ברחוב רינגלבלום ב-ו' הישנה אתה יכול למצוא דירות במחיר של 30-40 אלף דולר, להוסיף עליהן שיפוץ כולל של 10 אלפים דולר, ולהשכיר בתשואות יפות", אומר הבר. "יש כאלה שמשכירים דירות כאלה ב-350 דולר. בכלל, אם בשנה שעברה היו כאן חצי תושבי השכונה וחצי סטודנטים, השנה הסטודנטים תופסים בה כבר 60%, וזה עולה בהתמדה. זו הופכת להיות שכונה שכמעט כולה סטודנטיאלית. אבל אם פעם יכולת לשפץ מעט ולהשכיר, היום הסטודנטים דורשים השקעה גדולה יותר בדירות. עכשיו קשה יותר לסטודנט לשכור דירה אם אין בה מזגן לחדר ומזגן לסלון. בגלל עודף הדירות הפנויות, כל הסטנדרט של מראה הדירות מבפנים עלה".

והאם לכל הפחות בשכונות האלה בעלי דירות מצליחים להשיג את המחירים שהם דורשים? "בדרך כלל לא. ככל שמתקרב מועד פתיחת שנת הלימודים, כך אפשר להוריד שם את בעל הבית ב-100-120 דולר, ושווה להתמקח. בעל בית שלא הצליח להשכיר את הדירה שבבעלותו עד לשבוע הראשון ללימודים, אכל אותה. הדירה שלו תישאר ריקה לאורך כל השנה והוא יצטרך לשלם עליה את הארנונה".

שוק של גדולים

במקביל, פוטנציאל יזמי עדיין קיים, אבל הוא עבר כנראה למגרש של הגדולים. כך לדוגמא, בשכונה ו' הישנה מתנשא בניין יפהפה ומשופץ, השונה משמעותית מסביבתו המוזנחת. כל הדירות בו מושכרות לסטודנטים כבר מאוגוסט, כולן משופצות גם מבפנים והוא מניב תשואה מרשימה לבעלים. אלא מה? שמשקיעה אחת, היא שקנתה את כל הדירות בבניין ושיפצה אותן.

מתווכים בעיר מאמינים גם ביכולת של הבעלים הבודדים להתארגן ולשדרג נכסים ואפילו רחובות שלמים. "יש עכשיו יותר דירות להשכרה ב-ו' הישנה מאשר תושבים", מציע הבר. "אם בעלי הבתים יתפסו יוזמה, יתאגדו, יקימו ועד שכונה ויריצו שיפוצים עם העירייה, זה יכול להיות האזור הכי טוב. כל עוד הם לא עושים את זה, השכונה יכולה למשוך סטודנטים משנה א'. אחר כך הם שמים לב לעובדה שאין אור בחדר המדרגות ושאין שירותי ניקיון והם בורחים ממנה".

בשורה התחתונה, מסכימים כולם שהתקופה בה באר-שבע הייתה המקום הטוב ביותר לקנות בו דירה להשכרה, כבר עברה את השיא שלה. אמנם עדיין שווה לקנות, אבל כדי לקבל תשואה טובה צריך גם לקחת נשימה עמוקה, גם להיות מודע היטב לסיכונים, וגם להכיר שיפוצניק טוב. "