היכונו לרעידת אדמה בדוחות חברות הנדל"ן

חברת אדגר הייתה השבוע הסנונית הראשונה. אדגר, שבשליטת משפחת שניידמן, הודיעה כי תקדים ותאמץ את תקן החשבונאות הבינלאומי - ה-IFRS כבר בדוחות השנתיים של 2006. בעקבות זאת, העריכה החברה שיישום התקן "יוביל לגידול משמעותי בהונה העצמי", מה שמלמד על הטלטלה הצפויה להתרגש על ענף הנדל"ן בשנה שנתיים הקרובות.

על פי כל ההערכות, המעבר לכללי החשבונאות הבינלאומיים יוביל ל"רעידת אדמה" בחברות הנדל"ן. בהתאם לתקן 29 של המוסד הישראלי לתקינה בחשבונאות, וכחלק מהמגמה העולמית לאחידות בכללי חשבונאות, יעברו כל החברות הציבוריות בישראל לדיווח לפי הכללים הבינלאומיים החל מינואר 2008. אלא שבפועל, התקן מאפשר יישום מוקדם של המעבר לכללים החדשים החל מהרבעון השלישי של שנת 2006. אולם למרות הפיתוי של חלק מהחברות להזדרז ולהציג את השינוי כבר בדוחות הקרובים, לא נראה שהן יספיקו לבצע את הערכות השווי ולעדכן את הדוחות השנתיים שנתיים אחורנית.

אין ספק כי ההשפעה המשמעותית ביותר של התקינה החדשה תהיה על חברות הנדל"ן מכל התחומים. המעבר ל-IFRS ישפיע ללא היכר על דוח רווח והפסד של החברות, על ההון העצמי ועל היחסים הפיננסיים.

חברות הנדל"ן המניב:

בהתאם להוראות התקן ניתן להציג נכסים להשקעה באחת משתי האפשרויות: לפי העלות בניכוי פחת (בדומה לשיטה הנהוגה היום בארץ), או לפי שווי שוק. יישום מודל שווי השוק יגרום לגידול ניכר בנכסים ובאפשרות לחלוקת דיבידנד.

אמנם כולם כבר יודעים וממתינים לזה, אבל כשהם יראו את רווחי ההון הגדולים במפורש במאזנים של חברות הנדל"ן המניב זה יהיה משהו אחר.

בכל מקרה, החברות צריכות לדעת שהבחירה צריכה להיעשות באופן אחיד לכל הנכסים להשקעה. חברה שבחרה להציג לפי שווי שוק, תשערך את הנכסים בכל תקופת מאזן ללא צורך בזקיפת פחת. הפרשי השערוך, בחובה או בזכות, ייזקפו לדוח רווח והפסד.

גם חברה אשר תבחר להציג את הנכסים לפי העלות בניכוי פחת, תצטרך לתת נתונים לגבי שווי השוק של הנכסים בביאורים לדוחות הכספיים, כך שלא תיחסך העלות הכרוכה באומדן שווי השוק.

היזמים:

מנגד, להבדיל מההשפעה החיובית על חברות הנדל"ן המניב, החברות היזמיות הבונות נכסי נדל"ן צפויות "לחטוף" מכה קשה מהמעבר לכללים החדשים, כך שהן ידחו את הגזירה רחוק ככל הניתן (עד תחילת שנת 2008).

בניגוד לתקינה הישראלית שאפשרה להכיר ברווח מפרויקטים למכירה על בסיס התקדמות העבודה, בהתקיים תנאי סף (25% ביצוע, 50% מכירה), בתקינה הבינלאומית אין תקן מקביל המאפשר להכיר בהכנסה בטרם הסתיים הפרויקט ובטרם נמסרו הדירות לקונים.

מעתה, ההכרה בהכנסה על פי התקן החדש תבוצע רק בעת מסירת הדירה/הנכס לקונה. למעשה מדובר בהפרשי עיתוי בלבד, אולם חברה שנמצאת בעיצומו של פרויקט גדול תמצא את עצמה מוחקת רווחים גדולים שנרשמו עד כה בדוחות הכספיים ומנטרלת אותם עד לסוף הביצוע והמכירה.

התקינה הבינלאומית תביא למצב בו הדיווח החשבונאי יהיה דומה לדיווח הנהוג בארץ למס הכנסה. בחברה גדולה שכמות המסירות של הדירות בשנה דומה מידי שנה תושפע רק באופן חד פעמי כתוצאה מהקטנת ההון העצמי. לעומת זאת, חברות בהן אין אחידות בין השנים במסירת יחידות דיור תושפענה מתנודתיות גדולה ברווחיות, וברבעונים בהם כמות היחידות שנמסרו תהיה קטנה, הרווחיות תיפגע באופן משמעותי.

הקבלנים:

קבלנים המבצעים עבודה בהזמנה עבור אחרים (קבלן מבצע) יוכלו להמשיך ולהכיר בהכנסה לפי התקדמות העבודה. בניגוד לתקן הישראלי, אין בזה הבינלאומי, תנאי סף להכרה בהכנסה, כך שבמידה ועלויות הפרויקט ניתנות לאומדן ניתן להתחיל להכיר ברווח מיד עם תחילת העבודה בהתאם לאחוזי הביצוע.

עלויות מימון:

תקן 3 של המוסד לתקינה ישראלית הטיל מגבלות שונות על היוון עלויות מימון. כדי להוון הוצאות מימון הנכס צריך היה לעמוד בהגדרה של "נכס כשיר", דהיינו נכס המיועד לשימוש עצמי או נכס למכירה שתקופת בנייתו חריגה לפעילות הרגילה של החברה. בדרך כלל תקופת הבנייה הייתה צריכה לעלות על שלוש שנים.

בהתאם לתקן הבינלאומי, חברה תוכל לבחור האם להוון הוצאות מימון או לזקוף אותן כהוצאה שוטפת. היוון הוצאות המימון יכול להתבצע כל עוד הנכס בבנייה, וטרם הגיע למצב המאפשר שימוש בו בהתאם לייעודו המקורי.

באופן עקרוני, מעתה ניתן גם להוון עלויות מימון לקרקעות (בכפוף לבחינת הפחתה לירידת ערך), דבר שלא ניתן היה לעשות בהתאם לתקינה הישראלית אלא אם ניתן היתר בנייה או התחלת הבנייה בפועל. "

הכותב שותף ומנהל מחלקת נדל"ן בפירמת ארנסט אנד יאנג ישראל