"נכפיל את תיק הנדל"ן שלנו"

ענף הנדל"ן היה תמיד תחום של פיננסיים לא פחות משל אבנים ומלט. בהתחשב בעובדה שבכל פרויקט נדל"ן, קטן כגדול, המשאב החשוב ביותר הוא קודם כל כסף והרבה, ברור גם למה נושאים כמו מימון וכסף זכו ליחס המיוחד. ואם הדבר נכון בכל הענף, הרי שבתחום הנכסים המניבים על אחת כמה וכמה. שם, להבדיל מתחום היזמות או קבלני הביצוע, ברור שרכישת נכס היא קודם כל שאלה של תשואות ושל "מחיר הכסף".

על רקע כל זה, לאחר שבשנים האחרונות נשחקו הריביות בעולם ומעמדה הכלכלי של ישראל טיפס בהתמדה, הפך תחום הנכסים המניבים בארץ לסחורה חמה בקרב לא מעט משקיעים פיננסיים. נכון להיום, השוק המקומי מחוזר על ידי משקיעים זרים ומקומיים, הרואים בישראל הזדמנות להשקעה אטרקטיבית. הם פוגשים בישראל שוק נדל"ן מניב המאופיין בתשואות הולכות ופוחתות, המגלם בחובו פוטנציאל השבחה גדול. הם יודעים, שנכסים שירכשו כיום בתשואות של 8.5%-9% יוכלו למכור בעוד שנתיים או שלוש בתשואות נמוכות יותר, וזאת בהמשך למגמה ההולכת וגוברת באירופה ובארה"ב.

אחת השחקניות הבולטות בשוק היא חטיבת הנדל"ן של חברת כלל ביטוח, מקבוצת אי.די.בי, המנוהלת על ידי אמיר שוסטק וחוסה תחת קבוצת כנף, המנוהלת על ידי רועי יקיר. יקיר ושוסטק מספרים בראיון ל"גלובס" על כברת הדרך שעברה חטיבת הנדל"ן בשנה האחרונה, כמו גם על דרך קבלת ההחלטות וכן תחזית לפעילות החברה בשנים הקרובות.

גלובס: מהו היקף ההשקעה של כלל בנדל"ן ביחס לתיק הנכסים שלכם?

יקיר: "כלל החליטה בשנתיים האחרונות להיות מעורבת בכל עסקת נדל"ן גדולה, וקרוב ל-5% מתיקי המשתתפות שלה מושקעים כיום בנדל"ן, הן באמצעות השקעה ישירה בנדל"ן בישראל והן בעקיפין, באמצעות השקעה בקרנות ייעודיות לנדל"ן המשקיעות בכל רחבי העולם. כיום שווי התיק שלנו מסתכם ב-1.3 מיליארד שקל, הנחשב לסכום משמעותי בקנה מידה ישראלי".

- ההשקעה המאסיבית שלכם בנדל"ן החלה בשנתיים האחרונות בלבד. מה הוביל לשינוי?

"בשנתיים האחרונות יותר משלשנו את תיק הנכסים שלנו, אך הרומן שלנו עם הנדל"ן החל כבר בשנת 1997, בה הקמנו את יחידת הנדל"ן ורכשנו מספר נכסים, בראשם בית הדיור הממשלתי בחיפה. כמו כן רכשנו כ-6,000 מ"ר בבית רובינשטיין ובבית הפניקס בגבעתיים, מספר קומות בשער העיר ברמת-גן של חברת אוסיף ועוד. כאשר ישראל נכנסה למיתון בשנים 2001-2003, כבר היתה לנו תשתית טובה לביצוע עסקאות נדל"ן. כמעט ולא היו לנו מתחרים בשוק, ומעט מאוד זרים התעניינו בשוק המקומי. אין ספק שגם אנו חששנו אז מחשיפת יתר, אך דווקא בתקופה זו ביצענו את אחת העסקאות המוצלחות והסקסיות שלנו - רכישת קניון גבעתיים, עם הבטחת תשואה של כ-10% לשמונה שנים. בשנתיים האחרונות החלטנו, מתוך ראייה אסטרטגית, להרחיב את היקף ההשקעות שלנו בנדל"ן, וכך עשינו. הבנו שיש בידנו חלון הזדמנות צר להמשיך ולרכוש נכסים מניבים בתשואות של 8.5%-9%, הנחשבות כיום לגבוהות יחסית. במהלך תקופה של כשנה וחצי רכשנו למעלה מחמישה נכסים משמעותיים".

שוסטק מוסיף: "הערכנו בזמנו שירידת התשואות בעולם והיצע הכסף הרב שנמצא בידי השחקנים הזרים וגם המקומיים, לצד ירידת פרמיית הסיכון של מדינת ישראל, יבואו לידי ביטוי גם ברמת מחירי הנכסים והתשואות בישראל. כיום, בדיעבד, מתברר שצדקנו. היינו מאוד אגרסיביים. אני זוכר את עצמי מנהל מו"מ בו זמנית על מספר עסקות גדולות, ואת כולן ביצענו בסוף, ובהצלחה.

- איך אתם משתלבים בשוק התחרותי?

יקיר: "תיק הנכסים שלנו הוא כיום הגדול מבין חברות הביטוח, ולא נראה שבקרוב זה הולך להשתנות. כיום אנו משתדלים לבצע עסקאות בשיתוף פעולה עם יזמים מקומיים ועם גופי השקעה שונים. כך היה כשרכשנו את קניון גבעתיים, המרכז המסחרי בנס ציונה ומרכז עסקים נתניה. בכל העסקאות הללו השקענו 50% בלבד. בשיטה זו אנו למעשה משיגים שתי מטרות: האחת היא פיזור סיכונים, כי לא תמיד אנו רוצים להשקיע סכומים גדולים בעיסקה אחת. שנית, בעצם החבירה לגוף יזמי נדל"ני טהור, שכל עיסוקו זה נדל"ן, אתה עושה ברמת מסוימת אאוטסורסינג לנכס. כך למשל, כשחברנו ליזם נחום עזרא מצאנו איש עסקים ראוי בעל כישורים גבוהים ויכולת ניהול טובה. בימים אלו אנו בוחנים את המשך שיתוף הפעולה עימו".

נדל"ן כחלופה לאג"ח

- עד כמה קשורה הציפייה להקמת קרנות ריט בישראל לביקושים הגוברים ולירידת התשואות?

שוסטק: "קרנות הנדל"ן הביאו למהפך בחלק מהמדינות בהן הן פועלות, ובחלק הן אכזבו. למרות שמבחינה רגולטורית ניתן להקים קרנות ריט בישראל, אנו רואים שרק קרן אחת הצליחה להנפיק, אך מתקשה לרכוש נכסים מניבים מעניינים. בינתיים, מרבית העסקאות מופנות אלינו, המוסדיים. במקרה ואכן רשויות המס יקלו על היזמים בתנאי המיסוי, עשויה להיווצר תחרות אמיתית שתביא לירידה נוספת בתשואות. צריך לזכור, שאנחנו שחקן שלא ממנף את עצמו. החלופה שלנו על ההשקעה בנדל"ן ועל השקעות אחרות הינה להשקיע באג"ח ממשלתי ארוך, בתשואה שנתית של פחות מ-4%".

- מהי מערכת היחסים בין כלל ביטוח לבין החברות האחיות בקבוצת אי.די.בי?

יקיר: "לעיתים אנו מוצאים עצמנו משתפים פעולה עם החברות ב-אי.די.בי, כמו גם עם חברות זרות. אין ספק שב-אי.די.בי מיטב האנשים בעלי הניסיון והידע, לצד יכולת פיננסית טובה. עם זאת, אנו בוחנים שיתופי פעולה גם עם גופים זרים בצורה זהה".

אחת העסקאות הבולטות של השנה האחרונה היתה רכישת בניין אקרשטיין C בהרצליה פיתוח, בהליך בנייה, תמורת 31 מיליון דולר. כלל השכירה עד כה למעלה מ-90% משטחי הבניין, כשלושה חודשים לפני קבלת טופס אכלוס.

יקיר: "עיסקה זו מדגימה יפה את הרוח והיכולת של היחידה שלנו. אנו האמנו בעיסקה למרות שזו אופיינה באכלוס ראשוני ומצומצם ברמות של 13 דולר למ"ר בגמר מלא. כיום אנו בשלב שיווק סופי עם רמות מחירים הרבה יותר גבוהות, של קרוב ל-20 דולר למ"ר, ובקומות נמוכות יותר".

כלל עלתה לכותרות אשתקד עת רכשה את בניין המשטרה ברמת החי"ל בת"א, וכן 50% מפארק יבנה מידי נכסי אזורים - עסקות שנחתמו עוד ב-2005. כמו כן, רכשה כלל 50% מפאואר סנטר נס ציונה בתשואה של 10%, וכן השקיעה במספר קרנות נדל"ן בחו"ל. במקביל, כלל המשיכה להרחיב את אחזקותיה בניירות ערך של חברות נדל"ן בורסאיות. כך למשל, המירה אשתקד 100 מיליון אופציות של גזית גלוב למניות. כמו כן היא משקיעה באלקטרה נדל"ן, סאמיט ואחרות.

החשיפה לשווקים בינלאומיים מתבצעת כאמור באמצעות חברות אלו, אך גם ע"י השקעה בקרנות נדל"ן ייעודיות. כך למשל, לא רבים יודעים זאת, אך כלל שותפה באמצעות השקעה בקרן AIG בפרויקט מגורים ענק בניו יורק. המדובר בהמרה של מבנים תעשייתיים למגורים בברוקלין הייטס, הצופה על הדאון-טאון של העיר. ההשקעה בפרויקט נאמדת לאחר מינוף בכ-700 מיליון דולר. כמו כן, כלל בוחנת השקעות בקרנות הפעילות במזרח אירופה ובהודו.

- מהי התחזית לשנים הקרובות?

יקיר: "אנו מתכוונים להמשיך ולהרחיב את היקף הנדל"ן שברשותנו, ואף להכפילו. אין לנו בעיה רגולטורית לעשות כן. גופים מוסדיים בעולם משקיעים כ-10% ויותר מתיק הנכסים שלהם בנדל"ן, וכך גם בכוונתנו לעשות. יש לנו צוות מעולה שימשיך להוביל אותנו קדימה".

שוסטק מוסיף: "מעבר להיקף התיק, יש לבחון גם את ההרכב שלו. התיק מניב תשואה שנתית של 8% נטו, עם תפוסה של 99% בשוכרים איכותיים ואפשרות להשבחה במרבית הפרויקטים. אנו מקווים שהגידול בתיק יהיה איכותי לא פחות מכמותי".

כך או כך, את הירידה בתשואות ניתן היה לראות השבוע בעיסקה שסגרה חברת ביטוח אחרת, הפניקס, שרכשה ביחד עם אילן בן דב מחצית מקניון מול הים בהבטחת תשואה של 7.5%. כפי הנראה, יותר תחרות, במקביל להמשך השחיקה בתשואות של האפיקים האלטרנטיביים, ישחקו בהדרגה גם את התשואות על הנכסים המניבים. "

guy-yamin@globes.co.il