"הנדל"ן המקומי בהתאוששות משמעותית"

עונת הדו"חות של הרבעון השלישי מאחורינו, וגם לאחריה ממשיך להפגין מדד הנדל"ן את העוצמה שאפיינה אותו מתחילת 2006. עד היום רשם המדד תשואה של כ-70%, והוא נחשב למדד הטוב ביותר בביצועיו מבין מדדי הבורסה. השאלה היא, האם ניתן להיאחז בדיווחים הכספיים האחרונים של החברות על מנת להצדיק את השווי הגבוה אליו טיפסו החברות לאחרונה.

מנכ"ל בית ההשקעות KZI, רן קבין, מתרשם באופן כללי לטובה מעונת הדו"חות של חברות הנדל"ן, אך מסביר שקשה לשפוט את חברות הענף במבט רבעוני. "בתחום הנדל"ן דו"ח רבעוני ספציפי אינו משקף בהכרח את מצב החברה, גם אם מדובר בחברות נדל"ן יזמיות וגם עם מדובר בחברות נדל"ן מניב", מסביר קבין.

"בפרויקטים למגורים לדוגמא רואים תנודתיות ברווחים בהתאם להתקדמות בפרויקטים. חברות אחרות שמחזיקות בנכסים שואבות חלק גדול מהערכים שלהן כתוצאה מציפייה להנפקות או מימושים עתידיים, שלא מתורגמים כרגע בדו"חות הכספיים. לכן, ההסתכלות על הדו"חות אמנם יכולה לתת אינדיקציה למגמה, אבל לא ניתן להסיק ממנה לגבי התמונה הכוללת", מסביר קבין.

שתי נקודות מרכזיות שלגביהן פורש קבין את משנתו הן שוק הבנייה למגורים בארץ, והפרויקטים הבולטים שעשויים להניב לחברות רווח בשנה הקרובה. "לגבי שוק המגורים בארץ, אנחנו בהחלט שומרים על אופטימיות וחושבים שאם המשק ימשיך להציג נתונים כלכליים טובים, אנחנו נראה מגמה של האצה בביקושים" הוא אומר.

"אמנם ראינו בתחילת 2006 היחלשות בחלק מהפרמטרים הכלכליים החיוביים בשוק המגורים להם היינו עדים במהלך 2005, אך אנחנו חושבים שמדובר בתופעה חולפת שנובעת ממספר גורמים. בין היתר אני מתכוון לשער הדולר הנמוך, למערכת הבחירות וכמובן למלחמה בצפון, שפגעו בביקושים לדירות לאורך השנה, ואני מניח שבעתיד תתבהר התמונה האמיתית שתהיה ורודה יותר".

הפרויקטים היוקרתיים בשוק המגורים נתפסים לדבריו כאחד הגורמים שישפיעו על רווחי החברות בשנה הקרובה עם הבשלתם. "בין הפרויקטים המרכזיים - אביב בגימל ואביב בצמרת של חברת אוסיף, פרויקט YOO של חבס, פרויקט ממילא של חברת אלרוב והפרויקט הבולט מכולם לדעתי, YMCA של חברת ישרס", הוא מסביר.

לגבי תחום הנדל"ן המניב, קבין מביע אופטימיות יחסית מביצועי החברות שפועלות בארץ, ומציין שניתן לאבחן עלייה מסוימת במחירי שכר הדירה ובנתוני התפוסה בנכסים של החברות המובילות, ומעריך שמגמה זו תבוא לידי ביטוי בהמשך ביתר שאת. באשר לחברות הנדל"ן המניב שפועלות בחו"ל, מציין קבין שבסה"כ עונת הדו"חות לא סימנה הפתעות מיוחדות, ובהקשר זה הוא מציין שיש מספר חברות שצפויות להתפתחויות משמעותיות שכבר נצפות על-ידי המשקיעים, אך עדיין לא באות לידי ביטוי בדו"חות הכספיים.

"לסיכום, אנו ממשיכים לחזור על הטענה אותה אנו מציגים בשנה האחרונה: כל תחומי הנדל"ן המקומי נמצאים כבר כעת בראשיתו של תהליך התאוששות משמעותי, המתרחש אחת לשנים רבות. המשך תהליך זה תלוי בשני פרמטרים מרכזיים: יציבות ביטחונית והמשך הצמיחה הכלכלית במשק. בשל היותו של תהליך הבנייה ארוך יחסית ובשל המחסור בהיצע מיידי הן של דירות והן של משרדים (בעיקר משרדי יוקרה), הרי שגידול בביקושים, גם אם לא יהיה קיצוני, עשוי להביא לעליות מחירים הן של דירות והן של שטחי מסחר ומשרדים. הנהנים העיקריים מתהליך כזה צפויים להיות כמובן חברות הבנייה (גם קבלנים, אך בעיקר יזמים), בעלי קרקעות ובעלי הנכסים", הוא מוסיף.

גלובס: מי המפתיעה ומי המאכזבת שלך בעונת הדו"חות הנוכחית?

קבין: "אני חושב שחברת דמרי הפתיעה מעט כשפרסמה דו"חות טובים למרות החולשה היחסית בשוק המגורים בחודשים האחרונים. על אף תקופת המלחמה והירידה בשער הדולר, הציגה דמרי גידול בהכנסות וברווח הנקי לעומת הרבעון המקביל. החברה אמנם שמרה על יציבות בהיקף מכירות הדירות, אך המחיר הממוצע לדירה היה גבוה יותר, מה שהביא את החברה לרשום תוצאות נאות על רקע תקופה פחות חזקה בענף.

"מי שאכזבה אותי במקצת היא חברת אפריקה ישראל. אני חושב שהשוק צפה שהתוצאות שלה ברבעון החולף לא יהיו מזהירות, אבל בפועל היא פרסמה לדעתי תוצאות פחות טובות ממה שחשבו בשוק. החולשה בדו"ח של אפריקה נבעה מההאטה בשוק הנדל"ן האמריקני, ומכך שהחברה טרם החלה להכיר ברווחים ממקומות אחרים בהם היא פועלת, ולכן ניתן להגדיר את השלב הנוכחי שלב ביניים עבורה".

- מהן המניות המומלצות שלך להמשך הדרך?

"בין הגדולות ניתן למנות את מניות קבוצת פישמן, החברה הכלכלית לירושלים, מבני תעשיה ודרבן, שצפויות להצפת ערך משמעותית באם תצליח החברה המשותפת שלהן להנפיק בבורסה בלונדון. חברות מעניינות נוספות הן גזית, גזית גלוב ואלוני חץ. על אף שמחירי מניות אלה אינם זולים במיוחד, מדובר בחברות נדל"ן מניב קלאסיות ויציבות עם הנהלות מעולות, אשר הוכיחו לאורך השנים יצירת ערך עקבית.

"מבין המניות הקטנות יותר מעניין לציין את גיא ייזום. חברה קטנה ובלתי מוכרת באופן יחסי. הסיכון במניה נובע מסחירות נמוכה ומן העובדה שהחברה אינה מספיק דינאמית. יחד עם זאת, צפויה בחברה הצפת ערך משמעותית עם אימוץ תקני החשבונאות הבינלאומיים (IFRS), אשר צפויים לייצר גידול דרמטי בהון העצמי. לחברה אג"ח להמרה סדרה ב' המצוי בתוך הכסף, ומאפשר למעשה חשיפה למניה בצורה חכמה יותר.

"חברה מעניינת נוספת הינה ישרס, המחזיקה בקרקעות ובנכסים בכל רחבי הארץ. החברה נסחרת לפי מכפיל הון של כ-1.4, כאשר ההון העצמי האמיתי של החברה גבוה בהרבה, שכן מרבית הנכסים רשומים בעלויות היסטוריות נמוכות. פרויקט מרכזי של החברה נמצא במתחם YMCA שבירושלים, וכפי שציינתי, על-פי הערכתנו הרווחים מפרויקט זה לבדו צפויים לעמוד על מאות מיליוני שקלים". "