היקף התיירות הבינלאומית גדל בחמישים השנים האחרונות מ-25 מיליון איש בשנה, להיקפים של 800 מיליון תיירים. איגוד התיירות הבינלאומית ה-VNWCO, שהציג את המספרים, מעריך כי התופעה עתידה עוד להתעצם בשנים הבאות, כך שהיקף תנועת התיירים בעולם יכפיל את עצמו עד לשנת 2020. על-פי אותו סקר, מדובר בענף שגדל בקצב גבוה ב-30% מיתר התחומים ומהתל"ג העולמי.
אלא שלמרות המספרים המרשימים והעלייה הדרסטית בכמות הנופשים, ענף התיירות הוא מאוד תנודתי וידע לא מעט עליות ומורדות במהלך השנים, התנהגות שכמובן אינה מוצאת חן יותר מדי בעיני המשקיעים (והבנקים שמממנים אותם). בעולם בכלל, ובאירופה בפרט, התנודתיות אמנם פחות חריפה ממקומות טעונים כמו ישראל, אולם החשיפה הגבוהה לזעזועים חיצוניים, החזיקו במשך שנים חלק ניכר מהמשקיעים מחוץ לתחום. רק בשנים האחרונות, מתחילים לראות עוד ועוד משקיעים הנכנסים לענף בהיקפים עצומים. מיליארדי דולרים עוברים מיד ליד, ומאות משקיעים מתחילים לתהות האם להצטרף למגמה.
ברמת המאקרו, הגורם המשפיע ביותר כעת הוא שפע ההון המחפש אחר השקעות. כמובן, כאשר יש כסף עודף, אז גם תרבות הפנאי של האזרח הקטן הולכת ומתפתחת, מה שהופך את הענף המבוסס על פנאי ושפע להרבה יותר אטרקטיבי. האריות הגדולים של שווקי הנדל"ן זיהו את המגמה, במיוחד לנוכח התשואות הלא-אטרקטיביות מצד השקעות נדל"ן בתחומים אחרים.
עם זאת, הזרמת כספים לרכישות בתי מלון לא התאפשרה כל עוד בעלי הנכסים לא היו מעוניינים במכירתם. עד לפני תקופה לא ארוכה, נמנעו בעלי המלונות, ובייחוד הרשתות המובילות בעלות המותגים המובילים, מלמכור את המלונות המשגשגים. התפישה של בעלות על נכס וניהולו במקביל, שלטה. עובדה זו מנעה מלכתחילה ממשקיעים לבחון את כדאיות הרחבת פורטפוליו ההשקעות גם לתחום המלונאות. אולם בשנים האחרונות, מתאפיין הענף במספר עסקאות גדולות מהרגיל, שמסמלות כי התחום מתייעל ועולה על דרך המלך מבחינת המשקיעים הרעבים.
מסוכן אבל פחות
הסיבה העיקרית טמונה בכך שנוצר "טוויסט" בתפישת הבעלות בענף. חברות מהתחום, במיוחד רשתות מובילות כגון הילטון, מריוט, אינטרקונטיננטל, הנושאות מותגים חזקים, החלו להפריד בין הבעלות לבין התפעול. הרשתות הבינו, כי עליהן להתמקד ביתרון היחסי שלהן - תחום התפעול, ואת האחזקה בנכסים יש להשאיר לחברות נדל"ן מסורתיות ולמשקיעים פיננסיים. בעקבות זאת, בשנתיים האחרונות רשתות מפעילי בתי מלון גדולים היוו 65% מכלל המכירות בענף, כאשר קודם לכן חלקן מנתח המכירות היה נמוך בהרבה, הן מבחינה האחוזים והן מבחינה כמותית.
לא מדובר על שינוי של ממש מבחינת הצרכן: הרשתות נוהגות לשכור מחדש את הנכסים שנמכרו בעסקאות SALE AND LEASE BACK לתקופות ארוכות של עשרות שנים. עסקאות אלו מורידות את הסיכון בענף, וכמו כן מבטיחות למעשה חלק מהותי מתזרים המזומנים הצפוי מפעולות רגילות. המשקיעים מקבלים עסקה פחות מסוכנת, עם תשואה הנגזרת מדמי השכירות ומדמי התפעול של המלון, בעוד הרשתות מקבלות סכום לא מבוטל המשתחרר לטובת עוד השקעות.
מיקוד והתמחות
עבור שני הצדדים נראה שמדובר בסיטואציה של WIN-WIN: עם הכסף הפנוי חברות מלונאות רבות רכשו מחדש את מניות החברה, מתוך אמונה כי שוויה ימריא, עקב צעדי היעילות והאסטרטגיה החדשה שיצרו תזרים מזומנים משופר והרווחיות המשתפרת בשל המיקוד וההתמחות. רשת אינטר-קונטיננטל היא דוגמא טובה למיישמי האסטרטגיה. החברה "נפטרה" מ-168 מלונות מאז 2003, במיוחד באירופה, כאשר חוזי הניהול נותרו בידיהם, ו-2.75 מיליארד אירו (5 מיליארד דולר) חזרו לקופה. דבר זה שחרר להן הון, הקל על המאזנים, איפשר קנייה חוזרת של מניות ושיפר את מחיר המניה.
התוצאה של תופעה זו היא הפרדה אסטרטגית בין מרכבי הבעלות וההפעלה. ההפרדה בין נדל"ן וניהול, שבוצעה בלהיטות על ידי רשתות בתי מלון ציבוריות, הפכה את נכסיהן של רשתות בתי המלון הממותגות לאטרקטיביים ביותר עבור משקיעים מקומיים ובינלאומיים וסימנה את הדרך לטרנד החם בענף.
לדברי אלפרב אקירוב, בעל השליטה בחברת אלרוב החודרת בהדרגה לענף, תחום המלונאות הבסיסי איננו תחום נדל"ן והרשתות הגדולות הבינו את זה ומכרו את הנכסים ברווחים גדולים. "הנדל"ן אינו המטרה ורשתות כמו הילטון עושות רווחי עתק מניהול ולכן אינן צריכות בעלות על הנכסים". מבחינתם של קרנות ויזמים עם כסף פנוי, מדובר כמובן בתופעה מבורכת, שכן הם יכולים לגוון את תמהיל השקעותיהם בשוק החם של עולם התיירות.
חשוב גם לדעת שבאירופה, מבנה הבעלות בענף המלונאות הוא מגוון ביותר ושונה מאוד מאזור לאזור, כששווקים שונים נמצאים בשלבים שונים במחזוריות. למרות המגמה המפרידה בין בעלות ותפעול, המודל בו הבעלים הוא גם מפעיל, עדיין שולט במספר שווקי מפתח, במיוחד בקרב חברות מלונאות פרטיות. בגלל היעדר מבנה REIT מפותח בשווקים אירופאים, המשקיעים הפרטיים הגדילו את חלקם, אך תופעת ה-REIT צומחת באנגליה ובגרמניה, ומתחילה להופיע בעיקר במדינות במערב היבשת.
עוד מגמה נפוצה היא יצירת בעלויות משותפות אסטרטגיות בשווקים מפותחים. מודל זה מאגד גורמים כשכל אחד מביא לשותפות את "חבילת המומחיויות שלו". זה היה המקרה בעסקה בה LRG Acquisitions - מאגד של בנק ההשקעות ליהמן ברדרס נדל"ן, ו-GIC נדל"ן השתלטו על 73 מלונות אינטר-קונטיננטל באנגליה. חברות הנדל"ן תרמו את מומחיותם בהשקעות בנדל"ן ו-Realstar Asset Management הביאו את כישורי הניהול. מגמה משמעותית נוספת באירופה, מאז תחילת שנות ה-2000, הייתה האיחוד בין מפעילי בתי מלון, במטרה להרחיב את פעילותם ברחבי אירופה.
אין ספק, כי השינויים במבנה הענף, לצד ההטבה הכלכלית, הופכים את השוק האירופי לנקודה חמה להשקעות במלונאות, עם היקף עסקאות חסר תקדים של 20.6 מיליארד דולר שדווחו ב-2005. מעבר לכך, ב-2005 בלבד רשת אינטר-קונטיננטל פתחה 49 בתי מלון באירופה ובמזרח התיכון, עם 77 בתי מלון נוספים בצנרת בסוף 2005. על-פי הערכות, בתום 2006 המספרים אמורים להיות דומים.
בעלים פיננסיים
למרות שהבעלות על בתי המלון באירופה נותרה לרוב בידי מפעילים משפחתיים, הגיוון בסוגי הרוכשים גרם לתזוזה לכיוון בעלים עם אוריינטציה פיננסית יותר. חברות השקעה פרטיות היו ויישארו פעילות ברכישת מלונות, כפוף להסכמי ניהול או שכירות לכל הפחות עד 2012 - מועד המשחקים האולימפיים שייערכו בלונדון. על אף שהאולימפיאדה תיערך רק בעוד שנים, מורגשת כבר עכשיו תכונה רבה והמשקיעים הזרים מבינים, במיוחד קרנות הריט, כי הביקוש לחדרים, לא רק באנגליה, אלא במערב אירופה, רק ילך ויגבר.
אך גם בלי קשר למשחקים האולימפים, שמהווים למעשה, סוג של פוליסת ביטוח לענף באירופה, פעילות ההשקעות ומגוון המשקיעים החדשים בבתי מלון באירופה, צפויים להישאר חזקים, זאת בהנחה שאירופה לא תיגרר לפתע למיתון בלתי צפוי. בכל מקרה, ההערכות הן שנפח העסקאות צפוי לרדת בחודשים הקרובים, ואחר כך להתייצב, שכן חלק נכבד מהרשתות המובילות כבר נקשרו בעסקאות להפרדת הבעלות.
בנוסף, חברות נדל"ן וגופים פיננסיים צפויים לבדוק אפשרויות לבצע 'אקזיט' מהיר על השקעה שביצעו לפני לא הרבה שנים, דרך שוק ה-REIT. כחלק מאסטרטגיית היציאה שלהן, חברות צפויות למכור חלק מהנכסים למשקיעים מוסדיים ולקרנות פנסיה, מה שיכול להעניק תנופה מחודשת ורבה יותר לשוק. על פי כל ההערכות, ולמרות שעל פניו תחום המלונאות התנודתי אינו נראה כהשקעה מתאימה למוסדיים הסולידיים, התשואות הנאות והתוצאות על-פני זמן צפויים לזמן למשחק גם את הגופים הגדולים באמת. "
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
