בורסה לנדל"ן

לאחר שהכתרנו לא פעם את השנה האחרונה כשנת הנדל"ן בבורסה של תל-אביב, במהלכה כמעט כל חברה שעוסקת בהקמה או בהשכרת מבנים השיגה תשואה פנומנאלית למשקיעים, היה זה צפוי למדי שגם יתברר שלא מעט חברות חדשות מיהרו להשתתף בעצמן בחגיגה. השוק הראשוני של חברות הנדל"ן כיכב במהלך השנה, לאחר שנוצרה קרקע פורייה (תרתי משמע) לבואן של חברות חדשות, שהתדפקו בשמחה ב-2006 על שערי אחד-העם. האחרונות ניצלו את האופטימיות הרבה של המשקיעים בענף, שהקפיצה מתחילת השנה את מדד הנדל"ן-15 בכ-75%, ועברו לפלטפורמה הציבורית, אשר היטיבה עם רובן בשיעור לא מבוטל.

סיכום נתוני ההנפקות הראשוניות של שנת 2006 מראה, כי 10 חברות נדל"ן חדשות ביצעו השנה הנפקות (IPO) בבורסה של ת"א, והיוו כ-30% מסך המנפיקות החדשות. נתון זה מעמיד אמנם את ענף הנדל"ן רק במקום השני מבחינת מספר החברות שיצאו אל הבורסה, לאחר שענף הביו-טק שלח לא פחות מ-11 נציגות, אך למסקנות נחרצות יותר לגבי העליונות של הענף בשנה החולפת ניתן להגיע מהסכומים העצומים שגויסו.

הנתונים מראים, כי 34 חברות ציבוריות גייסו בשנה החולפת סכום כולל של 5.7 מיליארד שקל בשוק הראשוני, כשחברות הנדל"ן היו אחראיות לסכום כולל של 3.3 מיליארד שקל ממנו - שיעור פנומנאלי של כמעט 60%, השקול לכפליים מחלקם הכמותי בסך המנפיקות. יתרה מכך, בהנחה שכ-80% מהעסקאות ממומנות בדרך כלל על-ידי הבנקים או גורם מוסדי אחר, הרי שהסכום שגויס יספיק להשקעות בהיקף עצום של 16.5 מיליארד שקל.

בין אלו בלטו במיוחד 3 חברות: רבוע נדל"ן, שמאגדת את סניפי רשת הקמעונאות הרבוע הכחול ונחשבת לפלטפורמה פוטנציאלית להקמת קרן ריט בעתיד, חברת הנדל"ן המניב אמות, שרק בתחילת השנה נרכשה על ידי אלוני-חץ וכבר בחודש מאי עשתה דרכה אל הבורסה, וחטיבת הבנייה למגורים של קבוצת אפריקה ישראל, שיצאה בקיץ האחרון לדרך עצמאית בבורסה של ת"א.

מבט על תחומי הפעילות של חברות הנדל"ן המגייסות מראה כי רובן מגיעות מתחום הנדל"ן המניב, שזכה בשנה החולפת לעדנה רבה לאור הסתערותם של היזמים הישראליים שפעלו עד לאחרונה בחו"ל על השוק המקומי. מגמה זו, בשילוב עם המשך השיפור במצב הכלכלי במשק, היטיבה עם שוק המניבים- גם בסגמנט המשרדים, בשל התעצמות שוק העבודה, וגם בסגמנט המסחר, בשל הגידול המהיר בצריכה הפרטית.

מנגד, תחומים אחרים כמו תשתיות ובנייה למגורים טרם הצליחו לייצר מומנטום חיובי על מנת לשלוח נבחרת לבורסה, כשפרט לחטיבת המגורים של אפריקה - שניזונה לא מעט מהעוצמה של הקבוצה - רוב המנפיקות החדשות מרוכזות למעשה בשוק המניבים.

תופעה אחרת שבולטת ממבט על מנפיקות הנדל"ן של 2006, היא שרובן המכריע הן חברות שמרכז העסקים שלהן נמצא בשוק המקומי. תופעה זו מלמדת למעשה על ההתאוששות במצב הענף בארץ, אמנם באיחור מסוים לעומת שאר הסקטורים במשק, ואפשר לראות בה נקודת אור מובהקת ביחס למצב הענף.

בהקשר זה, צריך לציין שרבים מיזמי הנדל"ן הישראליים הבינו בשנה החולפת שפעילות בחו"ל עדיף להנפיק בחו"ל - בשל השווי הגבוה יותר שניתן לקבל שם. יחד עם זאת, אין ספק שהעובדה שחברות הנדל"ן המקומיות אזרו אומץ וגם הקטנות שבהן הגיעו אל השוק, היא בהחלט מעודדת.

הנדל"ן מחיה מתים

מלבד נושא ההנפקות, שזכה לייצוג מסיבי למדי גם בשוק גיוסי החוב בשנת 2006, תופעה נוספת שבלטה בשנה החולפת הייתה הקמתם של חברות נדל"ן חדשות על בסיס שלדים בורסאיים לרוב, או כניסה לפעילות נדל"ן בקרב אנשי עסקים שאינם מהתחום. מהלכים כאלה אמנם לא נספרים כשמסכמים את שנת ההנפקות של חברות הנדל"ן, אך הם הצליחו לעלות ב-2006 בשיעור ניכר את מספרן של החברות הציבוריות אשר עוסקות בנדל"ן.

התופעה המדוברת התעצמה השנה עד כדי כך, שדי היה בשלד בורסאי קטן שיסב את פעילותו לתחום הנדל"ן ויכריז על אסטרטגיה כזו או אחרת להרחיב את פעילותו במזרח אירופה, על מנת להקפיץ את מניות אותו שלד במאות אחוזים. התופעה הזאת אינה רעה לכשעצמה, בתקווה כמובן שלא מעט חברות נדל"ן קטנות שהתחילו את דרכן בשנה החולפת יהיו איתנו עוד שנים רבות, אך היא ללא ספק מלמדת הלהט הרב של המשקיעים להשקעות נדל"ן בשנת 2006.

דוגמא מעניינת לחברה שזיהתה בזמן את שוק הנדל"ן כיעד אטרקטיבי להשקעה היא חברת אלקטרה, שבשנת 2005 הקימה זרוע נדל"ן כמעט יש מאין, ובמהלכה אף הנפיקה את פעילותה, שהפכה עם הימים לחברת אלקטרה נדל"ן המפוארת. דוגמאות מסוג זה אמנם חיוביות ותורמות בשיעור ניכר הן למשקיעים והן לבורסה, אך לצדן בשנה האחרונה אפשר היה להיתקל בתופעות לא מעטות של חברות מפוקפקות שמנסות (ולעיתים גם מצליחות) להנפיק, מה שצריך להדליק נורת אזהרה לקראת 2007.

חלון לשנת 2007

על פניו, קשה לומר כיצד תיראה שנת 2007 בבורסה של ת"א, כך שממילא קשה גם לחזות את המגמה במניות הנדל"ן. עם זאת, הנחת העבודה גורסת כי הנתונים הבסיסיים של הענף, לפחות בכל הקשור לשוק המקומי, עשויים להמשיך ולהשתפר, ולכן סביר שגם בשנה הבאה נראה זרם גדול של מנפיקות נדל"ן חדשות.

אחת התופעות המרכזיות שעשויות לעודד את התופעה היא חקיקת הריט, שאמנם טרם נחתמה באופן סופי, אך נראה שהיא תגיע בקרוב לישורת האחרונה לאחר הסדרת סוגיות המיסוי שבלמה לעת עתה את התעשייה. בשנה החולפת הנפיקה בבורסה של ת"א קרן ריט בודדת, ריט 1, של בית ההשקעות אקסלנס אותה לא כללנו ברשימת חברות הנדל"ן המנפיקות, אך סביר שבשנה הקרובה ייפרץ סכר הנפקות הריט ויותר חברות נדל"ן ייבחרו להנפיק את עסקיהן בדרך זו.

עד עתה, הביעו שורה ארוכה של יזמים מקומיים מובילים את רצונם להשתלב בתעשיית הריט הישראלית, אך מנגד הודו כי הרגולציה היא שמנעה מהם לעשות כך. הסרת המחסום הרגולטורי, עשויה על פי הערכות להיטיב מאוד עם אותם יזמות ולייצר נישה חדשה לחברות הנדל"ן שצפויה להיות התופעות המעניינות של 2007 בסקטור.

מלבד תעשיית הריט, הצפי הוא שהמשק הישראלי ימשיך לצמוח בשנה הקרובה, ולכן ניתן לומר שגם שוק הבנייה למגורים ושוק המניבים המקומי צפויים להמשיך וליהנות מהשלכות השגשוג הכלכלי.

בשוק הבנייה למגורים כבר מתכננת נציגה אחת לעשות את דרכה אל הבורסה בתחילת 2007 - חברת הבנייה למגורים חפציבה של משפחת יונה. גיוס מוצלח של חפציבה, כפי שעשה לדוגמא דמרי בשנת 2004, עשוי לאותת לחברות בנייה למגורים נוספות "ממעמד הביניים" שהדרך אל הבורסה פתוחה עבורם.

בתחום המניבים, הנציגה הבולטת שעשויה להיות אחת ההנפקות המעניינות של 2007 היא חברת ריט קניונים, מקבוצת ריט ישראל, שבודקת לאחרונה את האפשרות להנפיק. במקרה של ריט קניונים, שהציבה לעצמה יעד להגיע לפרישה של 20 קניונים בשוק המקומי, מדובר בהנפקה רצינית של חברה שתשתייך בוודאי למדד ת"א 100 היוקרתי, ומה שנותר לקוות בהקשר זה שגם "מלך הקניונים" דוד עזריאלי ישקול לשתף בשנת 2007 את הציבור באימפריית הקניונים המשגשגת שלו.

גם הפריחה שנרשמת לאחרונה בענף התשתיות, בשל הפניית המשאבים הציבוריים לתחום, עשויה לתרום לגל הנפקות של חברות תשתית, שכן רבות וטובות מהן בוחרות להישאר לעת עתה בחזקת בעליהן. בסוף 2005 היתה זו מלרג שיצאה אל הבורסה ועשתה זאת בהצלחה רבה, והבאה שתעשה זאת בתחילת 2007 צפויה להיות חברת אורתם-סהר של אמיר נחום. הנפקה מוצלחת שלה, צפויה ללא ספק לסלול את הדרך גם לחברות נוספות מן הענף אל הבורסה בשנה הקרובה. "