תוכנית מופקדת מול מאושרת

הליכי תכנון ובנייה הינם הליכים ממושכים מטבעם וכוללים מספר תחנות ומכשולים בדרך לאישור סופי עובר לביצוע. אמנם יש תוכניות שהן בסמכות הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, אך מרבית התוכניות המשמעותיות, ובכלל זה אלו הגורמות לשינוי ייעוד, זקוקות לאישור הוועדה המחוזית. דא עקא, שלעיתים מאז הפקדת התוכנית בוועדה מחוזית ועד לאישורה הסופי בוועדה זו חולף זמן רב, ובינתיים הצרכים משתנים ובעלי הקרקעות מעוניינים ליזום ולבצע שינויים במקרקעין שלהם.

המצב שלפיו יש תוכנית מופקדת בנוסף לתוכנית מאושרת הינו מצב בעייתי מאוד לבעל קרקע, בבחינת "אוי לי מיוצרי ואוי לי מיצרי". על-פי סעיף 97 לחוק התכנון והבנייה, עת הופקרה תוכנית, אין לתת היתר לבעל קרקע אלא אם ההיתר תואם את התוכנית המופקדת, והבעיה מתעוררת כשהתוכנית מתבוססת מלהתאשר.

בית משפט העליון דן לאחרונה בסוגיה זו בע"מ 3683/05, אוריה השקעות חברה בע"מ ואח' נ. הוועדה המחוזית חיפה, שנידון בהרכב של השופטים גרוניס, רובינשטיין וחיות. בעניין אוריה, המערערות בקשו לקבל היתר בנייה לתחנת דלק באזור חברה. את בקשתם בססו על תוכנית מאושרת משנת 1941.

אלא שבגין אותו אזור קיימת תוכנית שהופקדה משנת 1982 אשר אינה תואמת את ההיתר המבוקש. הוועדה המקומית חדרה החליטה לתת היתר בנייה חרף סעיף 97 האמור, בטענה כי התוכנית המופקדת הינה בבחינת אות מתה, ובמיוחד שהוועדה המחוזית עצמה, לפני 7 שנים, קבעה שתוכנית זו שבתוקף לא תאושר לעולם, אך התוכנית לא בוטלה בפועל ונשארה מופקדת.

הוועדה המחוזית החליט לבטל את ההיתר שניתן. עתירה של המערערת על החלטה הזו נדחתה ומכאן הערעור. בית משפט העליון, בנתחו את סוגית שיהוי באישור תוכניות מופקדות, מותח ביקורת על כך שתוכנית מופקדת מזה 25 שנה ולא מאושרת, אך בשלב זה לא רואה לנכון להתעלם ממנה, בשל העובדה כי הוכח שרשויות התכנון למיניהן התחשבו בהוראות תוכנית זו.

וכלשון השופט גרוניס: "מן החומר עולה כי זה שנים שמוסדות התכנון, הוועדה המקומית והוועדה המחוזית, מנהלים את ענייני התכנון במרחב התכנון המקומי של חדרה על יסוד ההנחה שלתוכנית המופקדת יש מעמד ככזו. ניתן להניח שאף גורמים חיצוניים שאינם מוסדות תכנון מנהלים את ענייניהם על יסוד ההנחה שלתוכנית המופקדת יש תוקף חוקי מסוים".

מצד שני, התוכנית המאושרת ארכאית, ומאז צרכי התכנון השתנו ללא היכר, ומן הדין לא לתת לה מעמד מחייב יתר על המידה. יחד עם זאת, השופט גרוניס מביע חוסר נוחות ממצב בלתי תקין זה, כשמצד אחד יש תוכנית מאושרת מזה שנים, ומצד שני שתוכנית מופקדת מזה 25 שנה. הוא קובע, שאם תוך 18 חודש לא יהיו שינויים - יינתן ההיתר.

אין ספק כי פסק דין זה נוגע לרבים וטובים אשר בקרקע שלהם הכל "מוקפא". מסתבר שעל רשויות התכנון לגלות יתר רגישות לקניינם של בעלי קרקעות, ולהחליט תוך זמן סביר על הגורל התכנוני של הקרקע.