2006 בשוק ההון: הישראלים חוזרים

התוצאה היתה שינוי מהותי בפני השוק המקומי. החל מהמרכזים המסחריים, דרך הקניונים, בנייני המשרדים וכלה בקרקעות למגורים. כל אלה ידעו השנה התגברות פתאומית בעקומת הביקוש לצד היצעים מצומצמים יחסית, וכפועל יוצא נוצרו השנה שיווי משקל חדשים בשוק המקומי, תוך עליות מחירים ניכרות.

הסיבה המרכזית לחזרת היזמים הישראליים היא ככל הנראה שוק הריט המקומי שהולך ומתהווה עם פתירת סוגיות המס, אך נראה שזאת לא הסיבה היחידה. בין היתר דיברו השנה היזמים על המשך השיפור המהיר של הכלכלה הישראלית, שערי הריבית הנוחים והיצע הכסף הזמין, הרפורמות שבוצעו במשק אשר הגבירו את פתיחותו לחו"ל, והעובדה שהמחירים של הנדל"ן בישראל פשוט היו זולים בהשוואה לשווקים רבים בחו"ל. מבין היזמים הישראליים ניתן להצביע על שניים בולטים, שהיוו מעין סמן דרך לאחרים.

הראשון הוא נתן חץ, שביצע סיבוב נאה בשוק הנדל"ן הבריטי וחזר לשוק המקומי עם מאות מיליונים בכספת. חץ לא בזבז יותר מדי זמן, וכבר בשנה שעברה הקים את חברת עוגן נדל"ן, שמתמקדת בתחום הייזום. חץ הלך בגדול ולאחר מכרז עיקש מול כל הגופים הגדולים רכש את חברת הנדל"ן אמות מקרנות הפנסיה ומבנק הפועלים, והפך בן רגע לאחד השחקנים הבולטים בישראל.

חץ, כמו שעיה בוימלגרין (ראו ידיעה נפרדת) ואחרים, לא רק שזיהו את ההזדמנות בישראל בעיתוי דומה, גם הנכונות שלהם לשלם מחירים גבוהים על הנכסים שרכשו תרמה רבות לאופטימיות בשווקים. עם זאת, בזמן שחץ, ששילם כמיליארד שקל על אמות, הספיק כבר לייצר קבלות ולהנפיק את החברה לפי שווי גבוה יותר, בוימלגרין ששילם פרמיות נדיבות על אזורים ולגנא טרם עשה זאת.

גם חברת גזית-גלוב, שהניבה במשך שנים לחיים כצמן ודורי סגל רווחים של מאות מיליוני דולרים, בעיקר בצפון אמריקה, העמיקה את אחיזתה בישראל וייצרה פורטפוליו מגוון של מרכזי מסחר וקרקעות לפיתוח. גם דלק נדל"ן של יצחק תשובה, שבשנים האחרונות פעלה כמעט אך ורק בחו"ל, המשיכה להגדיל את מצבת הנכסים לקראת השתלבות בשוק הריט.

ריט-ישראל של לואי נואי הבריטי המשיכה להעמיק את אחיזתה בשוק הקניונים, ונמצאת כיום במחצית הדרך ליעד 20 הקניונים שהתווה. שורה של משקיעים נוספים, שפעלו עד היום בעיקר בחו"ל, ביצעו עסקאות נקודתיות נוספות בארץ, והכתיבו בכך תגי מחיר שהצליחו להחזיר את שוק הנדל"ן המקומי אל הימים של ראשית העשור.

בוימלגרין כובש את תל-אביב

כמעט בלי שנרגיש, הפך שעיה בוימלגרין את הבורסה המקומית למגרש הביתי שלו. תוך מספר חודשים הצליח היהודי החרדי מברוקלין, שהיה מוכר עד לפני שנה רק כשותפו של לבייב בעסקאות בארה"ב, להציג כמות עסקאות שלא תבייש קורות חיים של יזם ותיק.

במהלך השנה הספיק האנרג'יזר החדש של ענף הנדל"ן המקומי ליצור קשרים מחד, להסתבך עם הטייקונים של השוק המקומי מאידך, תוך שהוא מתכנן להפוך את אזורים מחברה שמרנית מימי שליטתו של נוחי דנקנר, לקונצרן חובק עולם, כשכמעט כל פיסת נדל"ן בגלובוס באה בחשבון.

על מנת לעמוד במשימה, החל בוימלגרין לפעול מהר, מהר מאוד. ה"להיט" החדש קבע סטנדרטים חדשים באשר לתגי המחיר ומהירות ביצוע העסקאות בהן הוא מעורב ותמורת השליטה מוכן היה לשלם פרמיה גבוהה יותר מהמקובל בטרם בואו. במחיר יש סוג של פיצוי לתנאי העיקרי המאפיין אותו בכניסה למו"מ - הכל או כלום. בוימלגרין אינו מעוניין בשותפים, וכדי לרצות ולשכנע אותם לעזוב לחלוטין, הוא מוכן לשלם חופן נוסף של דולרים.

מה היה

השנה האחרונה היתה השנה של מניות הנדל"ן. למסקנה הזאת אפשר להגיע ממבט חטוף על נתוני הבורסה, אשר מצביעים על כך שמדד הנדל"ן נועל את 2006 עם תשואה פנומנלית של כ-70%, אחרי זינוק של 48% גם בשנת 2005. הנתונים מראים שבשנת 2006 כמעט כל מניות הנדל"ן רשמו תשואות חיוביות. המגמה באה לידי ביטוי החל בחברות ענק כמו אפריקה ישראל, שהצליחה כמעט להכפיל את ערכה בשנה החולפת לשווי של כ-3.6 מיליארד דולר, ועד לחברות זעירות כמו יזמית הנדל"ן פאנגאיה, שאמנם טרם הציגה קבלה כלשהי, אך מניותיה מסכמות את השנה עם זינוק של כ-1250%.

הנתונים מראים עוד, כי עליות הערך החדות של 2006 לא פסחו למעשה על אף תחום בענף הנדל"ן. החל בחברות הנדל"ן המניב, שניזונו מנתונים כלכליים טובים שהזינו את מחירי הנכסים, דרך היזמיות שנהנו מקרקע פורה בחו"ל, וכלה בחברות הבנייה למגורים בארץ או בחברות התשתיות, שנהנות בינתיים מציפיות לימים טובים יותר שיגיעו בעתיד.

מגמה נוספת שבאה לידי ביטוי היתה הפופולאריות של עסקי הנדל"ן, שהביאה לכניסת שחקנים חדשים, שכנראה האווירה של 2006 סייעה להם לבצע את הצעד הראשון בתחום.

"כשיורד גשם כולם נרטבים", אמר לנו אחד מיזמי הנדל"ן הוותיקים בשוק המקומי בתחילת 2006, כששאלנו אותו לכיוון הענף. בדיעבד, נראה שבהקשר של הסקטור אין משפט טוב יותר שיכול היה לסכם את השנה החולפת גם אם היה נאמר כיום - שנה אחרי.

מה יהיה

אם להסתמך על תחזית סקר "הכסף הגדול" של "גלובס", הרי ששנת 2007 לא הולכת להיות השנה של מניות הנדל"ן.

בסקר, שמרכז כמדי שנה את הציפיות של עשרות מנהלי ההשקעות המובילים בישראל, נבחר ענף הנדל"ן בצורה גורפת ככזה שעשוי להציג "תשואת חסר", בעוד המנייה הגדולה בענף, אפריקה ישראל, סומנה כמנייה הכי פחות מומלצת להשקעה בשנה הקרובה. אחרי העליות החדות שרשמה החברה בשנה האחרונה, ההנחה היא שהמשקיעים יתנו לה להצטנן מעט לפני שיסתערו עליה שוב.

בכל מקרה, זה כמובן לא אומר שצריך להתרחק ממניות הנדל"ן בשנה הקרובה, אלא רק מחדד את גישת הסלקטיביות שננקטה גם כך בחודשים האחרונים של 2006. עקב כך, סביר ש-2007 לא תהיה השנה של מדד הנדל"ן, אלא אולי של חברות ומניות ספציפיות שימשיכו בעבודה קשה להצדיק את האמון שהן מקבלות מהמשקיעים. בוימלגרין פרץ לתודעה המקומית במארס השנה, בעקבות רכישת השליטה בחברת אזורים מידי קונצרן אי.די.בי של נוחי דנקנר, בתמורה ל-1.2 מיליארד שקל. בוימלגרין החל לכוון לכל הכיוונים על-ידי עסקאות חובקות עולם בסכומים של מאות מיליוני דולרים באזורים שונים בהודו וארה"ב. על השוק המזרח אירופי השתלט בוימלגרין באמצעות צ'ק על סך 100 מיליון דולר לפקודת יעקב אנגל, שהעביר לו את השליטה בקבוצת אנגל בתמורה לפרמיה שמנה במיוחד.

למרות הפעילות הבינלאומית הענפה, השגת הבכורה בשוק המקומי היא המטרה הראשית של בוימלגרין. לצורך כך סגר עם דלק נדל"ן על מיזוגה של דנקנר השקעות לתוך אזורים, מה שבעצם ייצור את חברת הנדל"ן למגורים הגדולה בישראל. החתימה הסופית צפויה להתרחש בתקופה הקרובה, ולאחריה יוקם למעשה "ענק הנדל"ן" אזורים, כאשר לצידו של בוימלגרין יעמוד שחקן חיזוק מטאורי בדמותו של יצחק תשובה, שיקראו תיגר על אפריקה ישראל, שעד לאחרונה מעמדה כמובילה בתחום המגורים, ביחד עם שיכון ובינוי של שרי אריסון, לא נחשף לשום איום. בדרך הוא גם הספיק לקנות את מתחם אסותא בלב תל-אביב, תמורת 52 מיליון דולר, שיוחלף במגדל מגורים "בסטנדרטים שלא היו בישראל".

מדובר בשלב נוסף במערכת היחסים המורכבת בין בוימלגרין לבין בעל השליטה באפריקה, לב לבייב, שבאחרונה עלתה על שרטון עקב הרעה מסוימת בעסקי הנדל"ן המשותפים שלהם בארה"ב.

תיאבון הקניות הבלתי נלאה של בוימלגרין, לצד דחף המימושים שתוקף לאחרונה את דנקנר, מביא לשילוב מנצח. לאחר שמכר לבוימלגרין את אזורים, רכש האחרון באמצעותה את עסקי המלונאות של קונצרן אי.די.בי, הכוללים את רשת אקור ורשת שרתון מוריה, בתמורה כוללת של 68 מיליון דולר. מה בהמשך? קשה לדעת, אך על-פי קצב העסקאות המהיר, סביר כי נקבל את התשובה בקרוב, קרוב מאוד.