סכנה: דירות להשכרה

לפני מספר ימים יצא לדרך חזונו הגדול והמתוקשר של שר השיכון, מאיר שיטרית. ועדת השרים לחקיקה אישרה את הצעת החוק של שטרית, "לעידוד המשק הפרטי והציבורי לבנות דירות להשכרה". הצעת החוק, שתוגש לאישור הכנסת בעוד מספר שבועות, מאפשרת קיזוז פחת מואץ של 5% עד 20% לשנה מכל חברה הבונה דירות להשכרה, וכן פטור מהיטל השבחה בעת מכירת הפרויקט. שטרית אפילו הספיק להבטיח, כי "החוק יאפשר לזוגות צעירים ואחרים להימנע מלקיחת משכנתה חונקת, ולהתגורר בשכירות לטווח ארוך".

אולם מסתבר, שהדרך לאושר כנראה עוד ארוכה, והיא לא בהכרח סוגה בשושנים. אמנם הצעתו של שר השיכון זכתה לאישור משרד האוצר, אולם במגזר הפרטי, זה שאמור לצאת מגדרו ולהרים את הכפפה, מתלהבים ממנה הרבה פחות.

עיקר הטענות הן, שמתן הטבות באמצעות פחת בלבד הן מעשה שטחי ולא מעמיק מספיק, וכי ברחבי העולם פותחו עם השנים אמצעים מתקדמים הרבה יותר. עוד טוענים המבקרים, שהשיטה שמציע משרד השיכון תגרום בסופו של דבר לבניית מבנים הסובלים מסטיגמה לפיה מי שמתגורר בהם היא אוכלוסיה מוחלשת, עובדה שתביא עד מהרה להתדרדרותם ולהזנחתם של הבניינים ולהנצחת הפערים בחברה. לא בכדי, הידיעה שהוציאו לפני מספר שבועות חברת חפציבה וארקדי גאידמק, ולפיה קנה איל ההון הרוסי מתחם דירות של חברת חפציבה בשכונת הר חומה בירושלים כדי לשכן בה מעוטי יכולת, גורמת מאז למורת רוח רבה בקרב דיירי השכונה, החוששים לשחיקה בתדמיתה של השכונה.

הכלכלן ומומחה למימון נדל"ן, ד"ר דני בן-שחר, מהפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון, אומר שכלל לא בטוח שמתן הקלות מס באמצעות פחת מואץ תספק תמריץ מספק לקבלנים, כשם שאגב לפני מספר שנים ההקלות שניתנו בחוק לעידוד השקעות הון לא הביאו אותם בהמוניהם. "פירמות צריכות להציג רווחים", אומר בן-שחר, "אם הן מאיצות את הפחת הן פוגעות ברווחיות, עובדה שאינה חביבה במיוחד על מנהלי הפירמות ובעיקר לא על המשקיעים. לכן ספק אם החברות ירצו לקחת על עצמן פרויקטים מסוג זה".

הסתייגות נוספת נובעת מהעובדה, שבן-שחר מאמין שהבניינים המיועדים להשכרה יהפכו בסופו של דבר לכאלה המרכזים בתוכם אוכלוסיה חלשה, שאינה מסוגלת להתמודד בשוק השכירות הכללי. משם עד למגורי "סלאמס", המוכרים לנו בעיקר ממדינות העולם השלישי, הדרך קצרה. יתרה מכך, כדאי לזכור שבנייני הסלאמס הבולטים הם דווקא אלה שיכלו "על הנייר" להיחשב בתחילה למגדלים יוקרתיים, אולם הנטל הקשה באחזקתם (מעלית, גינון, שטחים משותפים ועוד) מדרדרים במהירות את מצבם, הרבה יותר מסתם שיכוני "רכבות" שאחזקתם פשוטה וזולה באופן יחסי.

"בפועל השיטה אומרת, בוא נסגור את כל מיעוטי היכולת בגטו להשכרה", אומר בן-שחר, "גם אם נחייב את החברות המנהלות לתחזק את הבניינים, הרי ברור לכולנו מה יקרה. לצערנו, יש לנו ניסיון רב עם השיטה, שבה השוק הפרטי דואג לבדו למוצר ציבורי. כלל ידוע הוא, שכל מה שקבלן פרטי רוצה זה לחסוך בהוצאות, ולכן הסוף יהיה בכייה לדורות. שוב נמצא את עצמנו מקימים דירות עמידר מוזנחות, בהן מתגוררים מיעוטי ההכנסה".

לחלופין, מציע בן-שחר לבנות שכונות בהן קיימת אוכלוסייה מעורבת, כלומר רוב של קוני דירות ומיעוט שוכרי דירות. בכך, לדעתו, ניתן יהיה ליצור אינטגרציה אמיתית בין שכבות האוכלוסיה השונות.

"בארה"ב, למשל, יש תוכנית שזוכה להצלחה רבה, שבה נותנים תמריץ ליזמים לבנות בניינים שבהם חלק מהדירות מוצעות להשכרה. ההיגיון מאחורי השיטה הוא, שאם רוצים לעזור לחלשים, צריך לאפשר להם לגור במקומות טובים, על פי עקרון של 'מיקסד אינקם האוסינג', כלומר ערבוב אוכלוסיות מרמות הכנסה שונות, כחלק מתוך תוכנית כוללת העוזרת לאנשים להגיע לדיור ברמה טובה, מספקת להם חינוך טוב יותר ומונעת פשע ואלימות.

"לאחרונה פורסמו הרבה מחקרים תיאורטיים ואמפיריים לגבי הצלחה התוכניות המביאות להשתלבות של אוכלוסיה מוחלשת בתוך החברה. הייתי מצפה ממשרד השיכון לקרוא מחקרים אלה לפני שהוא מחליט על מתן הטבות בתחום הפחת בלבד".

גלובס: איזה תמריץ מקבלים שם היזמים?

"לא בתחום הפחת, אלא בעיקר תמריצי מיסוי ומימון. הכל כפונקציה של מספר הדירות המוצעות להשכרה בבניין, והכל כחלק מתוכנית רחבה יותר לעזור לאוכלוסיות מוחלשות. הקלות באמצעות פחת הן רק חלק קטן מאוד מתוך כלל אפשרויות שיש להציע ליזמים ולציבור".

גם מנכ"ל חברת הבנייה נידר, יאיר רחמין, לא ממהר להתלהב. נידר מציע לא לבנות בניינים ספציפיים להשכרה, אלא לשנות לחלוטין את כל שיטת המשכנתאות הנהוגה בארץ. בדרך זו, כך הוא מאמין, ניתן יהיה לאפשר למשפחות מוחלשות לרכוש לעצמן דירה, ולאפשר למשפחות רבות לשפר את תנאי מגוריהן. "ההצעה היא להקטין את הסכום הראשוני שיתבקש הרוכש לשלם ולאפשר ליטול משכנתא לתקופה ארוכה, בריבית של 5%, תוך דחיית תשלום הקרן ליום מימוש הדירה. משמעות הדבר היא, שגם משפחות חסרות אמצעים יוכלו לרכוש לעצמן דירה, שכן התשלום החודשי בעבור המשכנתא יקטן בחצי. קופות הפנסיה, שהן הממנות הראשיות של המשכנתאות יקבלו פיצוי בצורת אחוז נוסף להחזר, המדינה תרוויח מיסוי מהקבלנים וגם מרוכשי הדירות ואת הקרן ישלם רוכש הדירה בעת המימוש".

"יש מי שיאמר שבכך אני מציע להיטיב עם העשירים", אומר רחמין, "התשובה לכך היא ששיטה זו מיטיבה עם כולם, אך בעיקר עם השכבות המוחלשות. מדוע זה לא קורה כיום? כי זה לא כואב לאף אחד, כי אין ראיה מקיפה של התפתחות שוק ההון, וכי משרד השיכון לא חושב על זה".

גם עו"ד חגי שבתאי, המייצג חברות נדל"ן ובנקים למשכנתאות, מסתייג מהצעת החוק. לדבריו, הבעיה הקשה ביותר שעלולה להרתיע את היזמים מלהיכנס לפרויקטים אלה היא הפחד מפני חוסר היכולת לפנות דייר המסרב לשלם דמי שכירות.

לדבריו, בנקים למשכנתאות מרוויחים מספיק כסף, ולכן הם לא יכולים להרשות לעצמם להסתבך תדמיתית עם פינוי של דיירים המפגרים בתשלום המשכנתא. פריבילגיה כזו אינה קיימת לגבי חברה שעיקר עיסוקה בנייה להשכרה, באם תתבקש להתעסק עם פינויים של משפחות שלא משלמות שכר דירה.

"מהכירות אישית עם הנושא", אומר שבתאי, "אני חייב לומר שמדובר בעסק לא קל בכלל. אני בטוח, שבין שאר הדברים נושא זה עלול להרתיע חברות מלהשקיע בבניינים אלה. בארץ, להבדיל ממדינות רבות בחו"ל, בתי המשפט רחמניים הרבה יותר. הדברים מגיעים לפעמים לידי כך, שאם בעל דירה החליט למכור דירה, לעיתים הוא צריך לשלם לשוכר כדי שיפנה אותה. אחד הכלים לפתרון הבעיה יכול להיות הקמת בתי משפט לשכירות, שהדיון בהם לא יארך הרבה זמן, או לשפר את הנגישות להוצאה לפועל. אחרת קטנים הסיכויים שיזמים ירצו להסתבך עם שוכרים, שיש סיכוי שלא ישלמו את השכירות".

במשרד השיכון אומרים בתגובה, שהצעת החוק הנוכחית "מעוררת עניין רב בקרב יזמים, חברות בנייה גדולות וקבלנים, בעיקר בשל ההטבות שהיא מציעה אך גם בשל דמי השכירות הגבוהים במשק". במשרד דוחים את הטענה לפיה מדובר בבנייה לשכבות החלשות, שתגרום לבידודן. לטענתו, מטרת החוק הוא להגדיל את כמות הדירות להשכרה במשק, בעיקר באזורי ביקוש, שתגרום לירידת מחירים. עוד טוען משרד השיכון, שמטרת החוק היא ליצור שינוי כלל מערכתי, שישפיע על כל משק הדיור בארץ. "

daliat@globes.co.il