אין קסמים בריטים

קרנות נדל"ן (ריטים) הינן חברות נדל"ן המחויבות לשיעורי החזקה גבוהים בנכסים מניבים ולשיעור חלוקה גבוה של הרווחים. בתמורה לעמידה בתנאים אלו, מקבלות קרנות הנדל"ן הקלה במס חברות, במקביל להגבהה של המס על הדיבידנד. כותבים רבים בעיתונים הכלכליים בכלל ועיתוני הנדל"ן בפרט מייחסים יכולות מאגיות לקרנות הנדל"ן, כאילו הן תשנינה את פני שוק הנדל"ן. צריך לזכור: קרנות הנדל"ן הינן רק מניות - קצת פחות מיסוי - אך עדיין רק מניות.

נתחיל בארה"ב, בירת קרנות הנדל"ן. שווי שוק המניות של קרנות הנדל"ן (המשקיעות בנכסים ולא במשכנתאות) בארה"ב עמד בסוף 2005 על 301 מיליארד דולר. אם מניחים רמת מינוף של 60%, מקבלים שווי נכסים של 500 מיליארד דולר. שווי כלל הנכסים להשקעה בארה"ב הינו למעלה מ-3 טריליון דולר. כלומר, שווי הנכסים המוחזקים על-ידי קרנות נדל"ן איננו יותר מ-17% מהשוק. לכן, ממילא קרנות אלו מהוות חלק מהשוק ולא את מרביתו.

מעבר לכך, מחקרים רבים מראים שבעוד קרנות נדל"ן הינן נכס המשפר ביצועים של תיקי השקעות, הקורלציה בין תשואות נכסי הבסיס למניות הקרנות איננה מלאה.

שיטה מקובלת לחישוב שווי קרנות נדל"ן הינה השוואת שווי המניות והחוב ביחס לשווי הנכסים. באם קרן נדל"ן הינה זהה לשווי הנכסי שלה, נצפה לראות ששווי השוק של המניות והחוב ישתווה לשווי הנכסים המוחזקים על-ידי הקרן. בפועל אנו רואים תקופות בהן השווי הנכסי גבוהה משווי השוק של המניות והחוב, ותקופות בהן היחס הפוך. התנועה של שווי קרנות הנדל"ן סביב השווי הנכסי למעשה גורמות לכך שהתשואה על קרנות נדל"ן איננה זהה לתשואה על נכסי הקרן.

קרנות נדל"ן אינן הבטחה להצלחה. בעוד מחירי הנדל"ן ורמות השכירות בהונג קונג עולים בשנה האחרונה, קרנות הנדל"ן מייצרת תשואות מאכזבות. בעוד שכר הדירה באזורים היקרים ביותר עלה מרמה של 60 דולר למ"ר לחודש במאי 2005 לרמה של 80 דולר למ"ר במאי 2006, הרי מתוך שלוש הנפקות של קרנות נדל"ן רק אחת נסחרת כיום מעל מחיר ההנפקה. בימים אלו דחתה חברה רביעית את הנפקת קרן הנדל"ן המתוכננת עקב הסנטימנט השלילי כלפי קרנות הנדל"ן.

כלומר, קרנות נדל"ן אינן מטה קסמים - רק מכשיר נוסף. הנפקת קרנות הנדל"ן לא תשנה את פני שוק הנדל"ן בישראל.

הכותבת הינה מנהלת מכון כצמן גזית גלוב לנדל"ן, ומנהלת אקדמית בקורסי נדל"ן בלה"ב, בפקולטה לניהול, אונ' תל-אביב.