משבר ההלוואות ללווים בעייתיים

האם משבר הלוואות ללווים בעייתיים (Sub prime Lending) יגרור מחנק אשראי רחב יותר במשק האמריקני? ימים יגידו. אחת התופעות הבולטות והמשמעותיות בשוק הנדל"ן למגורים בארה"ב בשנים 2003 עד 2005 היתה היכולת של לווים "חלשים" לקבל משכנתאות. לווים אשר בשנים קודמות לא נמצאו מתאימים לקבלת משכנתא, גייסו משכנתאות בתנאים שלא היו אפשריים בעבר. משכנתאות שכאלו נקראות משכנתאות SUBPRIME.

לווים עם הון עצמי נמוך או ללא הון עצמי בכלל, לווים עם יחס נמוך בין ההכנסות לתשלומי דיור ולווים עם היסטוריית אשראי בעייתית, ראו את דלתות המלווים נפתחות בפניהם וקיבלו משכנתאות. בחודשים האחרונים אנו עדים לגל גובר של אי עמידה בתשלומי המשכנתאות ופשיטות רגל של מלווים בשוק ה-SUBPRIME. השאלה הגדולה הינה - האם השווקים הפיננסיים עמידים היום יותר משהיו בתקופות קשות בעבר?

למעלה מ-500 מיליארד דולר הלוואות מסוג סאב-פריים הונפקו בשנת 2006, לעומת 35 מיליארד דולר בשנת 1994 ו-135 מיליארד דולר בשנת 2003. עם זאת, הגידול בהיקפי הלוואות הסאב-פריים הינו נמוך מהגידול בהיקפי אשראי המשכנתאות בכלל. שיעור הלוואות הסאב-פריים ירד מרמה של 14% מכלל ההלוואות לרמה של 8% בלבד.

התופעה המדאיגה הינה הידרדרות איכות האשראי בשוק זה. בחודשים האחרונים נסגרו חברות מלוות בשוק המדובר, ואף חברות בת של חברות גדולות מוצאות את דרכן לסגירה: Ownit - חברה בבעלות חלקית של מריל לינץ' ואשר הנפיקה הלוואות בקצב של 5.5 מיליארד דולר במחצית הראשונה של שנת 2006 - נסגרה.

התרחבות תופעת הלוואות הסאב-פריים בארה"ב בשנים האחרונות הולכת יד ביד עם התרחבות הביקושים לאגרות חוב מגובות נכסים ברמות סיכון הולכות וגוברות. אם בעבר מלווה אשר הנפיק המשכנתא ברמת סיכון גבוהה נאלץ להחזיק את המשכנתא על המאזן שלו ולספוג את הסיכון, בשנים האחרונות עם התפתחות שוק איגו"חי משכנתאות בכלל ומשכנתאות הסאב-פריים במיוחד, נמכרו לבנקים השקעות אשר מצידם מכרו את המשכנתאות למשקיעים בשוקי ההון.

כדי להבין את השינוי בהיקף הבעייתיות של משכנתאות הסאב-פריים אשר הונפקו בשנים האחרונה די לציין, כי בשנת 2003 כ-3.4% מהלוואות הסאב-פריים היו בתהליך כונס בתקופה של 36 חודש מיום הנפקתן. מבין ההלוואות שניתנו במארס 2006, כבר למעלה מ-6% מהמשכנתאות נמצאות במצב של הליך כינוס.

גם אינדקס ה-ABX, אשר עוקב אחרי רמת סיכון האשראי בחבילות של אגרות חוב מגובות משכנתאות בכלל ומשכנתאות הסאב-פריים בפרט, ירד בלמעלה מ-5% - ירידה דרמטית לכל הדעות.

גם היום, כמו בתקופות רבות אחרות, רבים הם הטוענים שאנחנו בכלכלה חדשה ולאחר "מהפכה תעשייתית" בתחום המימון. משבר הלוואות הסאב-פריים הינו נקודת מבחן ראשונה ומעניינת לתזה זו.

הכותבת הינה מנהלת מכון כצמן גזית גלוב לנדל"ן, ומנהלת אקדמית בקורסי נדל"ן בלה"ב, אוניברסיטת ת"א.