פירוק שיתוף: כשניתן לחלק ליח"ד

פירוק שיתוף במקרקעין הינו אחת הדרכים להכרעה במחלוקת בין שותפים הניצים זה לזה במקרקעין. פירוק השיתוף יכול להתבצע באחת מהדרכים הבאות: על דרך חלוקה בעין (לכשהקרקע הינה מגרש ריק), על דרך של מכירה של הנכס, או על דרך רישום בית משותף (כשהנכס נשוא הדיון הינו בית הראוי להירשם כבית משותף).

כמובן, שלבית המשפט הסמכות ושיקול הדעת בכל מקרה להפעיל את הדרך היעילה והנכונה והכלכלית ביותר ליישום אחת מהדרכים הבאות.

בעוד שהחלוקה בעין או מכירה למעשה מחסלים את השיתוף בין הצדדים, בית משותף משאיר מידה מסוימת של שיתוף בידי הבעלים, קרי דיירי הבניין. לא פעם הרכוש המשותף הנותר בבניין, בין אם זה הגג ובין אם זה חצר המקיפה את הבניין, יכול להיות נשוא מריבות.

כשהרכוש המשותף הינו חצר אשר אינה ניתנת לחלוקה, אין לחשוב על פירוק שיתוף; אך אם בעקבות תב"ע יש אפשרות לפצל את החצר ליחידות נוספות, אזי מתעורר הצורך בהכרעה למי תהייה שייכת יחידה כזו או אחרת.

בית משפט השלום בחיפה נדרש לסוגיה בעניין 17204/03 היימן דניאל נגד היימן רינה, בפני השופטת ת. שרון-נתנאל. בעניין דנן, התובע והנתבעת הינם בעלים של שתי יחידות הרשומות כבית משותף, והנמצאות זו על גבי זו. לבית זה חצר אחורית, אשר על-פי תוכנית בניין עיר ניתנת לחלוקה למספר יחידות נוספות.

הדירה העליונה שייכת לנתבעת 1, והדירה התחתונה, אשר אליה צמודה החצר בשטח 1.7 דונם, שייכת לשני הצדדים. התביעה הוגשה לפירוק שיתוף בהצמדה הנ"ל.

בית משפט השלום מינה מומחה מטעמו, אשר קבע מספר אופציות לקביעת החלוקה בין הצדדים, כאשר האופציה שנבחרה על-ידי השופטת שרון-נתנאל היתה כי החצר תפוצל לשלושה מגרשים, כששניים יגיעו לתובע ואחד לנתבע.

התובע ביקש כי היחידה שבקומת קרקע תהיה בבעלותו, בשל קשר רגשי שיש לו, וזאת מכוח סעיף 43 לחוק המקרקעין הקובע: "ביהמ"ש יתחשב ככל האפשר בדרישה מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של השותפים".

השופטת שרון-נתנאל דוחה את בקשת התובע, בקובעה: "בהקשר לכך אוסיף ואומר, כי טענתו של התובע בדבר הקשר הרגשי החזק שלו אל דירה מס' 1, אינה עולה בקנה אחד עם אפשרויות פירוק השיתוף אשר העלה התובע בתביעתו.

אמנם, בתביעה עתר התובע לפירוק השיתוף בעין, אולם כסעד חלופי, עתר למכירת הנכס לצד ג' וחלוקת התמורה. אילו הקשר הרגשי של התובע אל הדירה מס' 1 היה כח חזק כטענתו בתצהירו ובסיכומיו, ודאי לא היה מעלה על דעתו אפשרות של מכירת הנכס לצד ג'..."

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.