"מי שילך על הקצה זה יפגע בו"

אימוץ תקן החשבונאות הבינלאומי, ה-IFRS, אמור לחולל בקרוב רעידת אדמה של ממש בדו"חות הכספיים של חברות הנדל"ן. התקן מאפשר לראשונה לחברות הנדל"ן המניב להציג את שווי נכסיהן לפי השווי הנוכחי, ולא לפי העלות ההיסטורית, מה שאמור לייצר לחלקן לפחות רווחי הון אדירים. מנגד, הוא מאלץ חברות נדל"ן למגורים להכיר ברווח על פרויקטים רק בעת מסירת הדירה לקונה, בעוד שהיום הן מדווחות על הכנסות ורווחים לאחר ביצוע של 25% בלבד מהפרויקט ומכירת 50% מהדירות.

לאור זאת, הצפי הוא שחברות הנדל"ן המניב יזדרזו כבר בדו"חות הקרובים לאמץ את התקן, בעוד חברות הנדל"ן למגורים ימתינו עד למועד הרשמי המחייב, ינואר 2008. אבל לצד ההשפעה המיידית שתהיה למהלך על החברות עצמן ועל המשקיעים, נערכות כמובן גם חברות הדירוג לכללים החדשים. בכל מקרה, אביטל בר-דיין, סמנכ"ל חברת מידרוג וראש תחום תאגידים ומוסדות פיננסים בחברה, לא צופה זעזועים גדולים בדירוגים הקיימים.

גלובס: ההערכה היא שנראה את יישום התקן החדש כבר בדו"חות הקרובים?

בר-דיין: "היישום של התקן נופל בעיתוי מצוין על החברות. ההשקעות של השנים האחרונות, בארץ ובחו"ל, יעניקו לנכסים שווי גבוה בהרבה מזה שבו הם נרכשו. זה יתרום לקפיצת מדרגה ברווח ובסך הנכסים, שהיום הם סמויים בצורה מסוימת.

"ההערכה היא שחלק ניכר מהחברות המניבות, ודאי הגדולות שבהן, מנסות להיערך לתקן החדש כבר בדו"חות של דצמבר 2006. רק חלקן יצליחו גם לעשות זאת, מכיוון שצריך להבין את התקן עד הסוף, להפריד את הנדל"ן לקבוצות, להשליך זאת על החשיפה המטבעית ועוד".

- איך אתם בחברה נערכים לכל זה?

"חשוב להבין שגם כשדירגנו עד כה, בהחלט לקחנו בחשבון את השווי האמיתי של הנכסים. הפעלנו מקדמי רגישות ומבחנים שונים, כדי להגיע להערכה אובייקטיבית ומשקפת ככל הניתן של השווי, כולל ניכוי חבות המס בעת המימוש".

- עד כמה זה יהיה דומה לשווי בדו"חות החדשים?

"אני מניחה שההתאמה תהיה די טובה. החברות עצמן צריכות לקחת בחשבון שהשערוך של הנכסים הוא לא בנקודה אחת. אתה ממשיך לדווח לפי התקינה הבינלאומית, כך שאם תהיה ירידת שווי בעתיד תצרך להצהיר על הפסדים. חברות עם הנהלה אחראית ורציונאלית ייקחו בחשבון שיש כאן מעבר לשפה חשבונאית חדשה. מי שילך עכשיו על הקצה זה יפגע בו בהמשך".

- מה יקרה לדירוגי החברות?

"אנחנו מבינים שהמאזנים של החברות יראו לגמרי אחרת. יחסי האיתנות הפיננסית ישתנו ויהיו יותר דומים לשווי הכלכלי שהענקנו להם. בעצם נעשה רוורס אינג'ינרינג לכל כללי העמידה ביחסים הפיננסיים התואמים את הדירוג. בזמנו התאמנו אותם לנתונים החשבונאיים בלית ברירה, וכעת כל היחסים עומדים להשתנות ולחזור לנתונים הכלכליים. עם פרסום הדו"חות החדשים, חברת הדירוג תוציא הודעה על איזה יחס חדש צריך לשמור, תהיה התאמה חד פעמית של המאזנים, ולאחר מכן השינויים יהיו מינוריים.

- מה לגבי הבנייה למגורים, הנפגעת הגדולה מהתקן החדש?

"סביר להניח שחברות כאלו לא ירצו לאמץ מוקדם את התקן, אולם חברות משולבות עם נדל"ן מניב או חברות בת יהיו חייבות לעבור עם כל הקבוצה.

"כבר היום מאוד קשה לנתח דו"חות של חברות למגורים. הדו"ח מספר על ההיסטוריה ולא על השנה האחרונה. חברות יצטרכו להרחיב את סקירת המנהלים שלהן, אם הן באמת ירצו שנבין מה קורה. אנחנו כבר היום לוקחים את הדו"חות הכספיים כפרמטר, אבל עושים עליהם עיבוד ובדרך כלל מהוונים את התזרים הצפוי. מה שחשוב זו השקיפות והגלובליזציה, כך שסוף סוף ניתן יהיה להשוות בין חברות בטורקיה, בארה"ב ובישראל".