בחינת כדאיות פרויקטי פיתוח

חישוב שיעור הרווח מתעלם מפרמטרים חשובים: משך הפרויקט - פרויקט הנמשך 4 שנים בשיעור רווח כולל של 30%, נראה כעדיף על פרויקט של שנתיים בשיעור רווח של 20%; מבנה תזרים המזומנים - שיעור הרווח אדיש להבדל בין פרויקט בו נרכשת הקרקע במזומן, לבין רכישה בעסקת קומבינציה. מיותר לציין את סיכוני החשיפה בעסקת מזומן; מבחנים קיימים וחוקי אצבע - הבסיס להכנת דו"ח כדאיות כולל אמידה של סך ההוצאות וההכנסות. נהוג לסווג את ההוצאות לארבע קבוצות: רכישת קרקע ומיסים, הוצאות כלליות (אגרות, תכנון, ניהול), בנייה ישירה והוצאות מימון. על-מנת לבנות תזרים יש להניח מספר הנחות עבודה ביחס לפריסת ההוצאות, קצב מכירת היחידות ואופן פריסתן.

ישנן 3 שיטות עיקריות לחישוב כדאיות:

" שיעור הרווח: בגישה זו המימון מחושב בערכים שוטפים ולא בערכים מהוונים בהתאם להנחות התזרים והנחת ההון העצמי בפרויקט. הרווח הינו הפער בין ההכנסות להוצאות, שניהם בערכים שוטפים, והוא מייצג את הרווח העתידי הצפוי במועד סיום הפרויקט. מקובל לחשב שיעור הרווחיות ביחס לסך ההוצאות. ניתן כמובן, לבצע תחשיב כלכלי מדויק יותר על-ידי היוון התזרימים השונים של ההכנסות וההוצאות, ועל-ידי כך לחשב רווחיות כלכלית במונחי ערך נוכחי (שיטת NPV). כלל אצבע: שיעור הרווח המקובל כיום בענף הנדל"ן הינו בגבולות 12%-15% מהעלות.

יתרונות: גישה מקובלת וקלה להשוואה ולקבלת החלטות, המשקפת את חשבון הליווי וכן שיעור החשיפה, וניתנת ליישום ללא חישוב תזרים תוך הנחת עלות המימון. חסרונות: פורטו לעיל.

" שיעור תשואה פנימי: השת"פ הינו שיעור ההיוון המשווה את הערך הנוכחי של תזרים ההוצאות לערך הנוכחי של תזרים ההכנסות. חישובו של השת"פ מחייב תזרים הכנסות והוצאות מפורט והוא לא לוקח בחשבון את הנחת גובה ההון העצמי, ולכן לא מתאר את תשואת המשקיע על ההון העצמי. כלל אצבע: פרויקט נחשב כדאי כאשר השת"פ גבוה מעלות ההון המשוקללת של הפירמה. בתחום הנדל"ן השת"פ המקובל הינו בגבולות כפליים שיעור הריבית הבנקאית.

יתרונות: השת"פ נותן ביטוי למבנה התזרים, מהווה בסיס טוב להשוואה בין חלופות השקעה מקבילות, ומשקף שיעור ריבית ממוצע על פני משך הפרויקט, ולא רק תשואה מצטברת. חסרונות: השת"פ מתאר תשואה ממוצעת, ולכן לא רגיש לפרויקטים ארוכי טווח בהם עלות ההון משתנה בין התקופות. השת"פ עלול לייצר מספר פתרונות כאשר התזרים משנה סימן מספר פעמים.

" תשואה על ההון המושקע: מדד התשואה על ההון העצמי המושקע משקף את התשואה על ההון שנדרש היזם להשקיע בפרויקט, המבוטאת במונחים שנתיים ולא מצטברים.

יתרונות: מהווה בסיס טוב להשוואה בין חלופות השקעה מקבילות, ומשקפת שיעור ריבית ממוצע על פני משך הפרויקט ולא רק תשואה מצטברת; מהווה מדד לתשואת הסיכון. חסרונות: פחות מקובלת בענף הנדל"ן.

בועז הלפרין הינו שמאי מקרקעין. יריב לוטן מנהל את חברת Value-Focused Investments