הכוכבים נולדים בערי השדה

ב עולם הנדל"ן הגלובלי קיימים אתרים קלאסיים שכבר מוכרים כמעט לכל אחד, ולא רק כמוקדי תיור מועדפים לחופשה השנתית. אין צורך להציג ערים כמו לונדון, ניו-יורק, לוס אנג'לס, פאריס וטוקיו, שכבר עלו בוודאי לאורך השנים האחרונות לדיון נדל"ני בשיחות של משקיעים רבים ואפילו בקרב סתם משפחות, על רקע עליות המחירים המרשימות, הנזילות הנפלאה של הנכסים ומחזורי העסקאות הענקיים באותן ערים, שכבר הפכו מזמן למוקדי השקעה בינלאומיים וקורצים למדי.

קחו את בריטניה, למשל, בה מהווה העיר לונדון יותר ממחצית מסך העסקאות בשוק המשרדי, למרות שבגודל אוכלוסייה היא מהווה רק 13% מכל האי. היבט נוסף הממחיש היטב את הבולטות של השווקים הגדולים היא התחרות הגדולה כמעט על כל עסקה שמגיעה אל השוק, המרכזת עניין בקרב אין ספור משקיעים מבית ומחוץ. העובדות הללו נכונות בזמנים שקטים במחזור ההשקעות, מה שאומר שבשוק הנוכחי, שבו מחזור ההשקעות הגלובלי מצוי בשיא היסטורי, קשה עוד יותר לחפש הזדמנויות נאותות בערים המפורסמות.

כתוצאה מכך, משקיעי נדל"ן רבים החלו להפנות יותר ויותר תשומת לב לערים מהליגה השנייה או לערי שדה. לחלק מהערים הללו יש שמות משונים, אך המכנה המשותף לכולם הוא שאוכלוסיותיהן הופכות לאמידות יותר ויותר. הנה כמה דוגמאות: יקטרינבורג (Yekaterinburg) וסמארה (Samara) ברוסיה, הפאי (Hefei) ודאליאן (Dalian) בסין ועוד.

ההשקעות - לפריפריה

מבחינת המשקיעים, הפוטנציאל הברור הוא תשואות גבוהות יותר. הסיכון הכרוך בהשקעות בערים כאלה הוא שקיפות נמוכה, ובמקרים מסוימים גם צמיחה פוטנציאלית נמוכה בדמי השכירות. "המכון לקרקע עירונית" בבריטניה וחברת ראיית החשבון פרייס-ווטרהאוז-קופר, צופים בסקר השנתי שלהם עלייה בהשקעות בערים המשניות הללו. הסקר שנערך ע"י שני הגופים מצא שאתרים קטנים יותר, כמו רדינג וקיימברידג' בבריטניה או סופיה ובוקרשט באירופה, עשויים לקבל הרבה יותר תשומת לב מבעבר, והמגמה הזו צפויה לחזור על עצמה בקנה מידה גלובלי.

החוקרים של חברת הנדל"ן הבריטית ג'ון לאנג לסאל (JLL) ניסו באחרונה לזהות את "הכוכבות העירוניות העולות" בכלכלות המתעוררות בעולם. הרשימה שהם הרכיבו כוללת 13 ערים רוסיות עם אוכלוסייה של מעל מיליון בני אדם, שכמעט כולן אינן מוכרות במערב. גם בהודו קיים שפע של ערים גדולות שעדיין לא עלו על מסכי המכ"מ של משקיעים רבים. אחמדבאד, צ'אנדיגאר, אינדור, כלכתה ונגהור נחשבות כולן ל"ערים מהליגה השלישית", עם פוטנציאל צמיחה, כך לפחות להערכתו של וינסנט לוטפיר, מנהל הסניף של ג'ון לאנג לסאל בהודו.

צריך להבין, כי ערים כאלו עשויות להפוך לפופולאריות בקרב מעסיקים - מפני שהם מציעות עלויות עבודה מופחתות בהשוואה לערים ההודיות הממוסדות יותר. כפועל יוצא, גדלים הביקושים כמובן למתחמי מגורים, תעשייה ומשרדים באותן ערים, ואיתם באה הפריחה היזמית והקבלנית.

נילש אשתר, מחברת ארנסט אנד יאנג בהודו, אומר שהפיתוח הפנימי של הערים הגדולות בהודו יימשך, אבל "אנחנו צופים שבעוד שנתיים עד חמש שנים, הפיתוח המהותי ביותר וההשקעות יתרחשו בערים מהליגה השנייה והשלישית בהודו". לדבריו, ההזדמנויות הגדולות ביותר הן בערים עם אוכלוסייה של חצי מיליון עד מיליון נפש.

בסין קיימות כמה ערים מהליגה השנייה והשלישית, כמו שיאן, רושי, חארבין, והפאי, שמושכות כבר כיום השקעות של קרנות בינלאומיות. "כאשר התשתיות משתפרות, ההשקעות שהתרכזו עד כה לאורך החוף המזרחי של סין מתחילות להגיע לערים גדולות רבות שנשארו עד כה מחוץ למסך המכ"מ של חברות זרות", אומרת השלוחה הסינית של ג'ון לאנג לסאל. הערים הללו צפויות לעבור טרנספורמציה, והזדמנויות חדשות ייווצרו למשקיעים, לבעלי נכסים ולתושבים.

בין הערים שסוכנות הנדל"ן מצביעה עליהם כלולה גם צ'אנגדו, בירת מחוז סצ'ואן, שממשלתו המקומית מפתחת באופן פעיל תעשיות היי-טק, ומושכת חברות כמו נוקיה, יבמ ומוטורולה. עם אוכלוסייה של 10.8 מיליון איש, צ'אנגדו יכולה להתחרות בגודלה עם ערי הבירה של מערב אירופה.

דייוויד בראש, המנהל האירופי של RREEF - חטיבת ההשקעות בנדל"ן של דוייטשה בנק, אומר שחברתו היא משקיעה נלהבת בערים מהדרג השני. "בסין, לדוגמא, אנחנו רוכשים נכסים במקאו ובדלתא של נהר הפנינים, במקום לרכוש נכסים בערים המפורסמות יותר. לפני שנתיים סגרנו למעשה את ההשקעות בשנחאי ובייג'ין, שמחירי הנכסים בהן עולים בגלל מומנטום יותר מאשר בגלל סיבות בסיסיות", אומר ברש. גם בהודו, חברת ההשקעות הזו מעדיפה את הערים מיסורה, צ'נאי וקומבטור על פני ניו דלהי ומומבי (בומביי), מה שיכול ללמד גם על המגמה הכללית.

פרמיות הסיכון יורדות

פול מקנמרה, ראש חטיבת המחקר ביחידת הנדל"ן של חברת פרודנשל, אומר כי "ערים מהדרג השני מציעות כנראה תשואות טובות יותר, מפני שהן אינן כה מפורסמות. מצד שני, מתקבל על הדעת שהמרווח בפרמיות הסיכון בין הערים מהדרג הראשון והשני כבר מצטמצם, ולכן אם יהיה מהפך בשוק, והמחירים יירדו לרמה של שיווי משקל מסוים, המשקיעים בערים מהדרג השני ייפגעו יותר". מקנמרה מציג כדוגמא משקיע הנכנס לעיר לא ידועה שהתשואה המשרדית בה גבוהה ברבע או חצי נקודת אחוז מהתשואה בעיר הגדולה והמפורסמת באותה מדינה. "אם השוק יצטנן, מרווח התשואה יכול לחזור ל-125 נקודות בסיס (מאיות אחוז)" הוא אומר, וההשקעות יהפכו למסוכנות בהרבה ורווחיות הרבה פחות.

ג'ון נוואלס, מנהל בחברת DTZ, אומר שהסיכון הפוטנציאלי העיקרי הוא העדר נזילות, כלומר אי יכולת לממש את הנכס. "ניקח מדינה, נניח מולדובה: אם 95% מהמשקיעים באים כיום מחו"ל, הם נתונים לחסדיהם של שוקי ההון הבינלאומיים. אם אתה משקיע בתשואה של 12%, זה יכול לכסות את סיכון חוסר הנזילות, אבל יכול לקרות מצב שבו אתה תחליט להעדיף את לונדון, למרות שהתשואה שלה היא 4% בלבד, מפני שיש בה פחות סיכון". במקרה כזה, יכול כדור השלג להתגלגל ולתפוס תאוצה במהירות. "