העתיד כבר כאן

קבלו את הטרנד החם הבא של שוק הנדל"ן המקצועני: מסחר בנגזרות הפיננסיות, תחום המנצל וממקסם את תשומת הלב ההיסטרית המורגשת כמעט בכל רחבי העולם לכל מה שמריח נדל"ן. למעשה, מדובר כרגע בחוזים עתידיים - כמו אלה שקיימים כבר שנים בשוק הסחורות (קומודיטי), מדדי הבורסות ושערי הריביות - המאפשרים לסוחרים להמר על כיוון התשואות או המחירים בשוק הנדל"ן המניב. השוק הראשון בארה"ב של נגזרים על נדל"ן מניב (מסחרי בלבד ולא מגורים) עומד בכל יום לצאת לדרך, לאחר שארבעה מבנקי השקעות הגדולים בעולם ישתפו פעולה כדי ליצור את פלטפורמת המסחר הייחודית, שרבים מעריכים כי יש לה פוטנציאל להפוך לשוק של מיליארדי דולרים.

וכמו לא מעט דברים אחרים, גם בתחום החוזים העתידיים על ענף הנדל"ן דווקא בריטניה מובילה על פני ארה"ב. בשנתיים האחרונות היו בבריטניה כ-200 עסקאות בשוק הנגזרות של הענף, בשווי של כמעט 5 מיליארד ליש"ט (קרוב ל-10 מיליארד דולר). בשנה שעברה כבר הוכפלו מחזורי העסקאות בחוזים הללו בבריטניה בהשוואה ל-2005, והשוק כבר צובר מומנטום ואינו נרגע.

מעבר לדלפק

שוק נגזרי הנדל"ן המניב נולד בעיקר על רקע תאבונם של הבנקים הגדולים לעוד מקור רווחים, בעולם המכיר כבר תקופה ארוכה מאוד את המסחר בנגזרים לסוגיהם - חוזים עתידיים ואופציות על נכסי בסיס. לפי הנתונים העדכניים של פדרציית הבורסות העולמית (יש גוף כזה), שווי הנגזרים בכל התחומים הנסחרים כעת בעולם מגיע לסכום הפנטסטי של 450 טריליון דולר, סכום המגמד אפילו את סך השווי של המניות הנסחרות בעשר הבורסות הגדולות בעולם, העומד על 60 טריליון דולר "בלבד".

נגזרי הנדל"ן הם עוד דרך של הבנקים לקרוא תיגר על הבורסות הרגילות, כלומר להמציא יש מאין שוק בו ניתן לסחור בחוזים עתידיים מעבר לדלפק, ללא רישום בבורסה ממוסדת. קרדיט סוויס הוא אחד הבנקים המייסדים של שוק נגזרי הנדל"ן החדש בארה"ב. שלושת הבנקים האחרים יהיו כנראה גולדמן זקס, מריל לינץ' ובנק אוף אמריקה.

משום מה, דווקא שוק הנדל"ן הוא אחד מסוגי הנכסים הבודדים בארה"ב ללא שוק נגזרים מפותח, למרות היקפו הגדול של השוק, שנאמד ב-26 טריליון דולר. אמנם ייתכן שהתנודות החדות האחרונות בשוקי המניות בעולם יעכבו במקצת את השקת השוק האמריקני, אך מאידך ייתכן שהשוק יתפוס תאוצה מהירה כבר בתחילת דרכו, מפני שמשקיעים ינסו לגדר סיכונים בשוק המניות באמצעות הימורים על מגמת שוק הנדל"ן.

תלות באיכות המידע

ארבעת הבנקים חתמו על הסכמים עם "המועצה הארצית של נאמני ההשקעות בנדל"ן", ה-NCREIF, גוף מהימן האמור לספק את המידע עליו יתבסס השוק ושמעבד מדדים לשוק המניב. לדברי מנכ"ל המועצה, בלייק איגל, שלושה בנקים נוספים (בהם כנראה ליהמן ברדרס ומורגן סטנלי) קרובים להסכם לשימוש במדדי מחירי הנדל"ן המניב. לדברי איגל, "הבנקים נלהבים מאוד מן הרעיון, מאחר שמדובר על שוק עם פוטנציאל אדיר. לא רק הבנקים הגדולים יסחרו בחוזים הללו. גם קרנות גידור וחברות ביטוח מפגינות התעניינות אמיתית בפיתוח השוק החדש".

הבנקים ו-NCREIFיקימו פלטפורמת מסחר דומה לזו שנהוגה כבר בבריטניה, השוק היחיד בעולם לנגזרי נדל"ן מניב שכבר התבסס. השוק הבריטי צמח, כאמור, מכמעט שום דבר לשוק של כ-10 מיליארד דולר בתוך שנתיים, שהם קצת יותר מ-1% מן הערך הכולל של הנדל"ן המניב בבריטניה, שעומד על כ-800 מיליארד דולר.

הסיבה שבזכותה השוק הבריטי הצליח להמריא היא בעיקרה איכות המידע על השוק, שעולה בהרבה על איכות הנתונים בכל שוק אחר בעולם. בבריטניה קיימים מדדים סטנדרטיים למדידת גודלו וצמיחתו של השוק המניב, שמעובדים על-ידי חברת המחקר המהימנה IPDה- Investment Property Databank. בנקי ההשקעות ו-NCREIF ישתמשו בפורמט דומה לזה הבריטי, כשחוזי הנגזרים הם למעשה חוזי החלפה (swaps), שמאפשרים למשקיעים להחליף תשואות על נכסים, בהתבסס על נתונים של ה-IPD, בריבית המבוססת על ריבית הלייבור, הריבית הבין-בנקאית בלונדון. בבריטניה, לפחות 14 בנקי השקעות פעילים בשוק הזה, והבולטים הם גולדמן זקס, מריל לינץ', רויאל בנק אוף סקוטלנד, JP מורגן, דויטשה בנק ו-ABN אמרו.

למרות שה-IPD פועלת היום לא רק בבריטניה, אלא גם בכ-20 מדינות נוספות, ההערכה היא כי בשווקים כמו רוסיה ודובאי, שבהם אינפורמציה על שוקי הנדל"ן היא מצרך נדיר, לא צפויים להתפתח שווקים של נגזרי נדל"ן בטווח הנראה לעין, למרות האטרקטביות של הנדל"ן באותן מדינות. עם זאת, גם בשווקים מבוגרים יותר קיימים סימני שאלה רבים בנוגע לאיכות המידע על מחירי הנדל"ן והיקף השוק. "בבריטניה יש לנו ברכה מיוחדת: מדד קבוע שמבוסס כבר זמן רב, ואין לנו הפתעות מהסוג הגרוע", אומר פול מקנמרה, אחד מחלוצי שוק הנגזרים הבריטי ומנהל פראפים, זרוע הנדל"ן של חברת הביטוח הבריטית פרודנשיאל. "במדינות אחרות קיימים מדדים נזילים שעדיין לא התייצבו. אם מדובר, נניח, על המדד בדנמרק, וחברת נדל"ן גדולה מצטרפת אליו, היא יכולה לשנות את כל ביצועי המדד". יתרה מכך, בכמה מדינות באירופה קיים מדד שנתי, לא רבעוני, מה שכמובן מגדיל את הסיכון של המשקיעים.

עודף במדדים

בדצמבר ביצעו מריל לינץ' וחברת הביטוח הצרפתית AXA את עסקת ה-swap הראשונה של תשואת נדל"ן בצרפת, בצמוד למדד הצרפתי של IPD. עיסקה אחרת, שדמתה יותר לאופציה, בוצעה באחרונה על-ידי מורגן סטנלי בגרמניה. "המעבר לאירופה יהיה בהובלת הבנקים הגדולים ומוסדות מקומיים מקבילים לפרודנשיאל הבריטית", אומר מייק קאטרידג', מנהל חטיבת שוקי ההון בסוכנות הנדל"ן הבריטית DTZ.

בארה"ב, שוק נגזרי הנדל"ן מקבל תנופה גם הודות ליוזמות חדשות בתחום המידע על השוק. המכון הטכנולוגי של מסצ'וסטס, MIT, הכריז בדצמבר שהוא משיק כמה מדדים למעקב אחרי שוק הנדל"ן המניב בארה"ב. 'המכון לנדל"ן' של MIT השיק כבר 29 מדדים, לסוגים שונים של נדל"ן ולאזורים גיאוגרפיים שונים, כדי לתמוך בחוזי החלפה (swaps) ובנגזרים אחרים. גם בורסת הסחורות של שיקאגו, CME, השיקה כמה מדדי נדל"ן שעשויים לשמש לתמיכה בשוק נגזרים.

על ההתעניינות הרבה בשוק ניתן היה ללמוד גם מהרשימה החזקה של הנואמים שהשתתפו בכינוס "עולם נגזרי הנדל"ן" שנערך לאחרונה בניו יורק.

"הבעיה בארה"ב היא שמתקבל הרושם שיש בה 101 מדדי נדל"ן שונים, ושכולם רוצים להמציא עוד מדדים", אומר אנדרו ג'ייראג'ה, ברוקר המשתף פעולה עם סוכנות הנדל"ן DTZ. גם הנתונים של NCREIF, שלכאורה מהווים את הבסיס הטוב ביותר כעת להשקת שוק נגזרים גדול בארה"ב, אינם בדיוק מושלמים. הם מייצגים רק שיעור קטן משוקי הנדל"ן בארה"ב, בהשוואה לנתונים של IPD בשוק הבריטי.

במקביל, אפשרות אחרת התופסת כותרות היא להשיק נגזרים בהתבסס על תנודות במחירי קרנות הנדל"ן הבורסאיות (הריטים), כלומר לאפשר למשקיעים להיכנס לפוזיציות על קרנות הריט או מניות נדל"ן אחרות, מבלי להחזיק במניות בפועל. זה כבר קורה באוסטרליה, שבה ניתן להמר על מגמת מדד של קרנות נדל"ן המקבילות לריט האמריקניות. באסיה, בה שוק הנגזרים צובר פחות מומנטום, GFI מנסה להשיק נגזרים בהתבסס דווקא על מדדי מחירי נדל"ן למגורים מיד שנייה.

בסיכומו של דבר, מה שהתחיל בבריטניה, כובש בהדרגה את שאר העולם. בעוד מספר שנים, אולי נזכיר בנשימה אחת חוזים עתידיים על שער הנפט, על אונקיה של זהב וגם על הנדל"ן. "