אירופה הקלאסית

גבירותיי ורבותי: האופטימיות שולטת ביבשת אירופה. סקר "מגמות עולות בתחום הנדל"ן האירופי לשנת 2007" הנערך מדי שנה על ידי פירמת רואי החשבון הבינלאומית PwC (המיוצג בארץ על ידי פירמת רו"ח קסלמן וקסלמן) ו-ULI, מעלה שוב, כי המומחים השונים בתחום סבורים שרמת הסיכון ביבשת הישנה ככלל נמוכה יותר בהשוואה למקומות אחרים בעולם, התשואות בשוק האירופי גבוהות יותר, ישנו איזון טוב יותר בין ההיצע לבין הביקוש, ותחזיות הפיתוח טובות יותר.

אז מהו למעשה הסקר הגדול וכיצד נבחרה חביבת השקעות הנדל"ן של אירופה? מדובר במשאל שנתי, שערכו PwC ו-ULI בקרב למעלה מ-400 מומחי נדל"ן אירופים. בסקר הנוכחי דורגו ערים אירופיות גדולות, על ידי מתן תשובות לשאלות העוסקות בציפיות התפתחות השווקים בתחומים שונים. את התשובות היה עליהם לדרג על ידי המלצות שונות של אנליסטים, כמו קנה, החזק, תשואת שוק וכו', והן על ידי מתן ציון מספרי.

הנשאלים נתבקשו לדרג על פי ארבע הקטגוריות שלהלן את רמת שביעות רצונם וציפיותיהם משוק כזה או אחר, וכפי שנראה בכל הפרמטרים חל שיפור בציפיותיהם לעתיד.

* איזון בין ביקוש והיצע (ציון ממוצע 5.49 ב-2007 לעומת 4.85 ב-2006);

* פיתוח (ציון ממוצע 5.57 ב-2007 לעומת 5.17 ב-2006);

* רמת הסיכון (ציון ממוצע 5.49 ב-2007 לעומת 5.52 ב-2006);

* תשואה לאחר נטרול סיכונים (ציון ממוצע 5.60 ב-2007 לעומת 5.46 ב-2006).

נכון, בסיכומו של דבר, לא נתגלו הפתעות רבות ומלבד שינוי בדירוג הפנימי לא ניתן לראות גלדיאטור חדש מתפרץ. אך למרות זאת, אם תתאזרו בסבלנות ותשרדו עימנו את רשימת 27 המועדפות, יתבררו לכם מספר הפתעות ואלטרנטיבות שלא הייתם חושבים עליהן. תוכלו ללמוד מיהן הערים החמות ביותר שמפאתי הטבלה בשנים האחרונות ממשיכות להתקדם בדירוג הנוכחי, ואפשר שבסקר של השנה הבאה ירשמו מהפך.

במצעד הערים האירופיות ל-2007, הפייבוריטיות הנצחיות ממשיכות להוביל את הטבלה, אך ישנם מספר שינויים באמצע, ומספר שיפורים בין הערים המדורגות בסוף הרשימה.

על פי מפתח תשואה בקיזוז סיכון, פאריז ולונדון מובילות - בסדר הזה - כשפער קטן מאוד מפריד ביניהן. שטוקהולם, מדריד, ליון, הלסינקי וברצלונה נשארות בעשירייה המובילה ב-2007, כפי שהיה ב-2006.

החדשות המרעישות ל-2007 נוגעות לערים הגרמניות, מינכן והמבורג, שנכנסו לעשירייה הפותחת. מינכן דילגה על 13 מקומות (ממקום 17 ב-2006 למקום רביעי ב-2007), והמבורג עלתה מהמקום ה-14 ב-2006 לתשיעי ב-2007. אפילו דירוגה של פרנקפורט השתפר, אך עדיין נותר נמוך יחסית.

האופטימיות הכללית אינה נחלתן של כל הערים בצורה שווה. דבלין, למשל, ירדה 13 מקומות, מהמקום השביעי, ובודפשט נפלה ב-8 מקומות למקום ה-24 ב-2007.

לעומת דבלין ובודפשט, מוסקבה ואיסטנבול עלו ב-7 ו-8 מקומות בהתאמה, בין השנים 2006-2007. "הצמיחה במוסקבה ובאיסטנבול תמשיך ליצור ביקושים באמצעות גידול במספר המועסקים ובהכנסה הפנויה", נטען.

ערים אחרות כגון אמסטרדם, אתונה, ברלין, פרנקפורט, ליסבון ו-ורשה דורגו בעשרת המקומות האחרונים ב-2006, והן עדיין ממוקמות שם גם ב-2007.

בדירוג על פי מפתח הצפי לפיתוח, איסטנבול, מוסקבה, פאריז ולונדון מובילות.

המלצות לקנות, למכור ולהחזיק נכסים יוצרות שלוש קבוצות של ערים אירופיות:

בראש טבלת הערים בעלות המלצות חזקות לקנייה של נכסים נמצא את פאריז (1), מינכן (4), ליון (5), מדריד (7) וברצלונה (8).

בראש טבלת הערים בעלות איזון בין שלושת סוגי ההמלצות נמצא את שטוקהולם (3), הלסינקי (6), ציריך (13), מילאן (14) ופראג (16).

1. פריז

הוויכוח מי היפה מכול בירות אירופה יימשך כנראה לעד, אך לפחות בשאלת אטרקטיביות נדל"ניסטית, המומחים הגיעו למסקנה נחרצת - פריז הינה הטובה מכולן. "פריז מהווה שוק טוב, אך היא יקרה מדי". טענה זו חזרה על עצמה בפי רוב הנשאלים. יחד עם זאת, פריז ממשיכה להחזיק במקום הראשון ל-2007, עם ציפיות לתשואה גבוהה יותר מאשר בשנתיים הקודמות. ומה כל כך מיוחד בבירה הצרפתית, שהיקנה לה את הבכורה? בעיקר היציבות הצפויה לטווח ארוך. כדוגמא לכך אפשר להביא את הביקושים הערים לשוק המשרדים בפריז, כתוצאה מההתאוששות הכלכלית הצפויה להימשך לפחות בשנתיים הקרובות.

ענפי הנדל"ן המשרדי והמסחרי נהנים מהמלצות קנייה חזקות, כפי שהיה בסקר הקודם של 2006, בזמן שלגבי נדל"ן תעשייתי, מספר המלצות הקנייה ירדו מ-55% ב-2006, ל-42% ל-2007. בדירוג הפיתוח העירוני והתוכניות לעתיד עלתה פריז מציון משוקלל של 5.6 ב-2006 ל-6.2 ל-2007. עובדה שמשקפת את המספר הרב של הזדמנויות לחידוש מבני העיר.

2. לונדון

אולי בשנה הבאה, אבל גם השנה בירת בריטניה מפספסת את הבכורה למתחרתה הנצחית. לונדון ממשיכה לטפס - שנה אחר שנה - בדירוג התשואה ושומרת ב-2007 על המקום השני: מקום בו שהתה גם בסקר הקודם בשנת 2006.

לונדון דורגה במקום הראשון על פי מדד הסיכון (כלומר, בעלת הסיכון הנמוך ביותר) ובמקום הראשון על פי מדד הצפי לפיתוח. המומחים בסקר הביעו חשש מסוים מעלויות בנייה גבוהות, המוסברות באופן חלקי על ידי ביקושים גדולים לקראת המשחקים האולימפיים ב-2012. אלה עלולים להאט פיתוח פרויקטים חדשים בעיר לשנים הקרובות ולהסביר ציפייה למחסור בנכסים פנויים ב-2007. חשש כבד המאפיין את לונדון בשנים האחרונות אך עדיין לא בא לידי ביטוי הוא "סוף המחזור הכלכלי הנוכחי". גם בין המומחים היו כאלה שצפו שערים חזקות כמו לונדון קרובות כבר לסוף המחזור שלהן.

3. שטוקהולם

לאימא שבדיה הגאה יש נציגה על הפודיום. הבירה השבדית זוכה בסקר הנדל"ן הגדול במדליית הארד, ולפי הזינוק בשנים האחרונות, העיר צפויה להמשיך ולהתקדם בדירוג. שטוקהולם ממשיכה לעלות בסולם הדירוג מהמקום ה-17 ב-2005 לשישי ב-2006, ולמקום השלישי ב-2007.

הציפייה להמשך העלייה בדמי השכירות, להמשך הפיתוח העירוני ולשיפור האיזון בין הביקוש וההיצע, גרמה לשיפור הערכת המשקיעים כלפי העיר הסקנדינבית.

ככל ששוקי הנדל"ן של שטוקהולם ימשיכו להתאושש ואף לרשום האצה ב-2007, משקיעים ויזמים חייבים להתחשב באפשרויות הפיתוח מחדש של העיר. פעולות אלה נמצאות בהילוך גבוה, וצפויות להימשך גם בעתיד הקרוב מעצם היותה עיר סוציאלית מתקדמת.

4. מינכן

מינכן מצטרפת לעשירייה הפותחת את הדירוג ל-2007, ומקדימה במפתיע ערים אחרות, שנחשבו למועמדות חזקות יותר להיכלל במקום גבוה ברשימה.

מה קידם את מינכן למקום הרביעי המכובד? הביקוש הגובר למשרדים, מרכז העיר התוסס, וכוח עבודה משכיל ומוכשר, יוצרים סינרגיה המיטיבה מאוד עם העיר. מה השינויים שחלו בעיר ועזרו לה להגיע למקום הרביעי ל-2007 מהמקום ה-17 ב-2006? העיר חווה בימים אלו את תחילת ההתאוששות של שוק הנדל"ן הגרמני, שנחשב כיום לבעל הפוטנציאל הגדול ביותר בכל אירופה.

בדירוג על פי רמת הסיכון, למשל, מינכן טיפסה מהמקום ה-16 ב-2006 למקום הרביעי ב-2007. בנוסף, ישנה תנודה חיובית בקצב גידול דמי השכירות ל-2007. כמו כן, מעל ל-65% מהנשאלים המליצו על קנייה של נדל"ן משרדי - לעומת 46% לפני שנה.

5. ליון

ליון חוברת אל פריז, שתי צרפתיות בחמישייה הפותחת של הערים האטרקטיביות בסקר שלפנינו. רבים מהנשאלים בחרו בליון כשוק אלטרנטיבי לסביבה התחרותית של פריז, כשהטענה העיקרית לכך היא, ששם אפשר למצוא תמורה טובה לכסף, ושליון מהווה מקום מעניין להשקעה. מכאן, שאם צרפת תמשיך להיות המדינה המועדפת על המשקיעים, נראה את ליון כמתחרה ראויה לבירה הבכירה. כבר כיום, ליון משתייכת לקבוצת הערים שזוכות להמלצת קנייה בתחומי הנדל"ן המשרדי והמסחרי. הדירוג על פי התחזית לשיווי משקל בין הביקוש להיצע מיקם את ליון במקום יותר גבוה ממרבית הערים באירופה.

6. הלסינקי

למרות הירידה מהמקום השלישי ב-2006 למקום השישי ב-2007, ממשיכה הבירה הפינית להיות חברה בעשירייה הראשונה בדירוג ל-2007. רוב הנסקרים עדיין סבורים כי משקיע אירופי המכבד את עצמו, יכלול את הלסינקי כיעד להשקעה, ואת נכסיה בפורטפוליו שלו. עם זאת, נשמעו קולות הטוענים שאמנם שוק המשרדים נהנה משקיפות מירבית, אך יחד עם זאת קצב הצמיחה של השוק מתחיל להתמתן.

סיכום תוצאות הסקר מראה כי, האופטימיות עדיין קיימת והשוק הפיני ממשיך להיות איתן - הדעה הרווחת היא שהשוק ימשיך להתפתח, דמי השכירות יעלו, וכי יושג איזון די טוב בין הביקוש להיצע. רוב הנשאלים תמימי דעים שהתשואות בהלסינקי עדיין גבוהות בהשוואה לגורמי הסיכון, מה שמסביר את המיקום הגבוה לו זכתה בסקר.

7. מדריד

גם הבירה הספרדית מאבדת מקומות בסקר הנוכחי. מהמקום הרביעי בשנת 2006 נוחתת מדריד למקום השביעי השנה, אם כי עדיין מדובר בנחיתה רכה. הדעה הרווחת בין המומחים בסקר היא שספרד היא מעין פלורידה של אירופה, והיא נהנית ממזג אוויר טוב וממגמות דמוגרפיות חיוביות, המחירים יציבים ואין מחסור בנכסים. שילוב הביקוש המתמשך לכל סוגי הנכסים עם שיעור התפוסה הגבוה יוצרים צפי לעלייה בדמי השכירות, ומדרגים את העיר במקום השלישי בציפיות המומחים לגידול בדמי השכירות מקרב כלל ערי אירופה. הנשאלים לא הגיעו לתמימות דעים לגבי כדאיות ההשקעה בנדל"ן משרדי ובאשר לשאלת הפיתוח העירוני, ולכן בקריטריונים אלו העיר דורגה רק במקום העשירי בדירוג הפיתוח והסיכון.

8. ברצלונה

ברצלונה חטפה השנה מכה כפולה: גם צנחה שלושה מקומות וגם בטבלה הפנימית היא מדורגת מתחת למדריד. אם היה מדובר בטבלת הליגה בכדורגל ספק אם הדבר היה עובר לסדר היום. בדומה לבירה מדריד, ירדה אף ברצלונה שלושה מקומות מהמקום החמישי ב-2006 לשמיני ב-2007. עדיין מדובר במיקום מכובד ובהרבה מקריטריוני הסקר ברצלונה נכללה בקבוצה אחת עם לונדון, פאריז ומדריד באשר לכדאיות השקעה. למשל, ברצלונה נהנית ממקום גבוה באיזון בין ביקוש להיצע (4) ובדירוג לגידול בשכירות (5).

המלצות הקנייה לתחום הנדל"ן המסחרי נותרו חזקות, וגם בתחום הנדל"ן המשרדי לא חל שינוי. עם זאת, השינוי המשמעותי נצפה במגזר התעשייתי, עם עלייה במספר המלצות "החזק" - מ-19% ב-2006 ל-37% ב-2007.

9. המבורג

שתי גרמניות שמצליחות להשתחל לעשירייה הראשונה מעידות על הציפייה הרבה להתאוששות הנדל"ן במדינה. ב-2007 הצליחה המבורג להשתחל לעשירייה הראשונה ולתפוס את המקום התשיעי, לאחר שהייתה במקום ה-14 ב-2006. ציפיות ההחזר על ההשקעה בניכוי הסיכון השתפרו באופן מתמשך מאז 2005, בעיקר בגלל רמת הסיכון הנמוכה בשוק זה. האופטימיות לגבי המבורג באה לידי ביטוי בגידול המשמעותי בשיעור המלצות הקנייה, מ-40% ב-2006, ל-67% ב-2007. הדעה הרווחת היא שהמבורג מספקת תמורה טובה עבור הכסף, כשהתשואה השנתית המשוקללת נמצאת בתחום ה-5%.

10. קופנהגן

אגב ירידה של מדרגה אחת מהמקום התשיעי ב-2006, מתמקמת קופנהגן בסוף העשירייה הראשונה מבין ערי אירופה בשנת 2007. למרות הפסיעה לאחור, הצפי להחזר על ההשקעה בניכוי גורם הסיכון משתפר זה מספר שנים, והתחזית להתייקרות דמי השכירות ממשיכה לעלות אף היא. העיר נחשבת ל"עיר מקומית", ואינה נחשפת בקלות בפני משקיעים זרים. שיעור אחזקה גבוה של מקומיים, בנוסף לאחוז מכירות נמוך יחסית, מהווה נטל על הצמיחה אך הנשאלים צופים מן הסתם אפסייד לאחר שינוי מדיניות, כך שלמרות הקשיים, הבירה הדנית נחשבת לאחת הערים הטובות ביותר להשקעה בתחום המסחר והפיתוח. כמו כן, עולה מן הסקר כי היא מהווה אי של שפיות בענף הנדל"ן ההפכפך, שכן היא ממוקמת במקום החמישי המכובד במשאל הסיכון.

11. איסטנבול

איסטנבול ממשיכה לצעוד מעלה בדירוג לקראת אינטגרציה גלובלית ובשלות. העיר קפצה שמונה מקומות בדירוג לפי תשואה בקיזוז סיכון, מהמקום ה-19 ב-2006 ל-11 ב-2007. בשלושת ענפי הנדל"ן - משרדים, תעשיה/לוגיסטיקה ומסחר - דורגה איסטנבול בין שלוש הראשונות לפי דירוג הקנייה. בדירוג רמת הפיתוח תפסה את המקום הראשון המכובד.

לדעת המשיבים לסקר, העיר זקוקה עדיין ליזמים רבים יותר מאשר משקיעים, מה שמראה כי שוק הנדל"ן שלה נמצא עדיין על עקומת הלמידה. מדוע איפוא נותרה איסטנבול מחוץ לעשירייה הפותחת? הדירוג היחיד שמונע מאיסטנבול להימצא בעשירייה הראשונה הוא גורם הסיכון, ורוב המשקיעים עדיין סבורים שאיסטנבול מסוכנת יחסית לערים אחרות.

12. אדינבורו

אדינבורו לא הצליחה להישאר בין 10 הגדולות ב-2007, וירדה מהמקום ה-10 ל-12. אחוזי ה"החזק" שקיבלה העיר הסקוטית גבוהים יחסית לערים אירופיות אחרות, בכל אחד מענפי הנדל"ן השונים. הבדל משמעותי לעומת שנת 2006 הוא גידול בהמלצות מכירה בתחום הנדל"ן המשרדי, שגדל מ-7% ב-2006, ל-23% ב-2007. כמו כן, חל גידול בהמלצות מכירה בתחום התעשייה/לוגיסטיקה. אדינבורו עולה תכופות בשיחות בנושא השקעות נדל"ן, והדבר מצביע על התעניינות רבה, אך הצד השני של המטבע מעיד על כך שדעתם של משקיעי חוץ היא שהעיר טרם נכנסה לשלב התאוששות ודאי. העיר דורגה במקום 15 בדירוג האיזון בין ביקוש והיצע, ובמקום תשיעי בדירוג הסיכון - שיפור לעומת שנה קודמת.

13. ציריך

ציריך, כיאה לעיר שווייצרית, ממשיכה לתמוך במגמת ה"ניטראליות", המאפיינת את האומה. מדובר באי של שפיות המאופיין ברמות סיכון ותשואה נמוכות כאחד. הדירוג הגבוה של ציריך בתחום הסיכון - 6 מתוך 27 ערים (השישית הכי פחות מסוכנת להשקעה) - ממתן את השפעת דירוגה הנמוך במקום 22 בתחום התשואה הכוללת. סיכום שנתי מעיד על שיפור בדירוג על פי תשואה בניכוי סיכון, אך בכל זאת, העיר ירדה מקום אחד בדירוג, מהמקום ה-12 ב-2006, ל-13 ב-2007. שוק המשרדים של ציריך ממשיך להיות יקר עם תשואה נמוכה יחסית, וההערכות לעלייה בשכ"ד אינם גבוהות וממקמות אותה במקום 21 בקטגוריה זו.

14. מילאנו

הדירוגים התנודתיים בסקרים האחרונים מעידים כי מילאנו יציבה הרבה פחות בהשוואה לערים אחרות. ב-2005 דורגה העיר במקום השני, ב-2006 במקום 18, וב-2007 במקום ה-14 - השינויים המהותיים בדירוג ממחישים שעדיין לא פוצחה חידת אטרקטיביות הנדל"ן בעיר מרכזית זו שבמדינת המגף. הנשאלים בסקר מסרו שהם מחפשים התאוששות עקבית של השוק, ומצפים שהסימן לכך יהיה גידול בביקוש והתייקרות שכ"ד בענפים השונים. ישנם סימנים לשינוי מגמה בשוק ולדרישה לנדל"ן איכותי יותר מצד המשקיעים. העיר נתפסת כבעלת פוטנציאל גבוה והמלצות הקנייה ממשיכות להיות חזקות בשלושת ענפי הנדל"ן.

15. וינה

וינה קפצה חמישה מקומות בדירוג הנוכחי, מהמקום ה-20 ב-2006 ל-15 ב-2007, וכמעט הצליחה לחזור למקום ה-14 בו מוקמה ב-2005. רוב הנשאלים ממשיכים לראות את הבירה האוסטרית באור חיובי בנוגע לפרמטר "תשואה מול גורמי סיכון". למרות שחלק מהמשקיעים האירופים לא מעוניינים להשקיע בווינה, אחרים סבורים שהעיר מציעה שוק מבוסס היטב, המתאים לאכלס משרדים ראשיים ומטות של חברות רב לאומיות, בעיקר ממרכז וממזרח אירופה. גורם שאמור להדאיג את קברניטי עיר ציורית זו הוא הירידה בשיעור המלצות הקנייה הנוגעות לנדל"ן לתעשייה/לוגיסטיקה, מ-50% ב-2006 ל- 25% ב-2007.

16. פראג

פראג יורדת השנה מהמקום ה-11 ב-2006 ל-16 ב-2007, וזאת בעיקר בשל דירוג התשואה בניכוי אלמנט הסיכון. כאן המקום להדגיש שתהליך ההבשלה המוצלח שעברה העיר בשנות התשעים ועד לשנים האחרונות ממקם אותה כעת כעיר מבוססת ושונה במאפייניה מערים אחרות בחלקה המזרחי של היבשת. לשם המחשת ירידת הסיכון נציין כי, בתחילת שנות ה-90 התשואה נעה סביב ה-12%, כיום ישנן עסקאות המתבצעות עם תשואה נמוכה מ-6%. הדירוג בתחומי התעשייה/לוגיסטיקה ירד משמעותית לעומת 2006. לדוגמא, המלצות הקנייה לנכסי תעשייה/לוגיסטיקה ירדו מ-73% ב-2006, ל-40% ב-2007, ולגבי נכסים למסחר ירדו מ-74% ב-2006 ל-41% ב-2007. שיעורי ההמלצות השונות לגבי תחום המשרדים נותרו דומים לאלו שניתנו ב-2006.

17. בריסל

למרות שהאיחוד האירופי הגדיל את מספר המדינות החברות בו בשנים האחרונות מ-15 ל-27 כיום, "עיר הבירה" של האיחוד ממשיכה להידרדר בדירוג הערים, והפעם מהמקום ה-13 ב-2006 למקום ה-17 ב-2007. המדרגים חוששים כי, סטגנציה מסוימת בתחומי הפיתוח העירוני, הצפי לעלייה בשכ"ד ורמת האיזון בין ביקוש והיצע עלולים להגביל את מספר ההזדמנויות למשקיעים מקומיים וזרים בשנת 2007. יחד עם זאת, בריסל עדיין מהווה אלטרנטיבה הגיונית לשווקים חזקים כגון לונדון, ולכן יש כאלה שמכנים אותה "קנייה טובה ל-2007", מכיוון שלטענתם המצב יכול רק להשתפר.

18. רומא

רומא אינה מצליחה להתרומם בדירוג הנוכחי והיא ממשיכה לרדת. הפעם בשלושה שלבים נוספים, מהמקום ה-11 ב-2005, למקום ה-15 ב-2006, ול-18 ב-2007.בתחום הפיתוח, דורגה העיר במקום ה-11 תוך הבלטת ההזדמנויות שהיא מציעה למשקיעים וליזמים. זאת הודות לתכניות השיקום בעיר. אך כמו שהפתגם אומר - גם את רומא לא בנו ביום אחד - כך שהצפי הוא לשיפור רק בטווח הבינוני, במהלכו רומא תציע הזדמנויות עסקיות טובות. נתונים אלו מצביעים כי המדרגים שמו את עיר הבירה האיטלקית על "HOLD" אך אם הקצב הנוכחי יימשך, עלולה העיר היפיפייה להופיע בדירוג לשנת 2008 כבר בעשירייה השלישית.

19. מוסקבה

הבירה הרוסית היא ככל הנראה האניגמה הגדולה ביותר, אך לכולם ברור כי מדובר בפוטנציאל אדיר עם סיכון גבוה מאוד. השיפור שרשמה מוסקבה בדירוג לפי תשואה בנטרול אלמנט הסיכון הקפיץ אותה מהמקום ה-26 ב-2006 למקום ה-19 ב-2007. הדיבורים הרבים בדבר עלייה מטאורית בדמי השכירות של משרדים בעיר, בעיקר מדרגה A, לצד היצע מוגבל וביקוש גובר בכל תחומי הנדל"ן, משכו את תשומת לבם של משקיעים ויזמים מקומיים וזרים כאחד. לדעת חלק מהנשאלים, הקשיים במציאת נכסים משובחים באזורי העיר המרכזיים יביאו לתופעת פיתוח משרדים בפרברי העיר, שם ייווצרו הזדמנויות אדירות, כל זאת תחת פיקוח השלטונות. מוסקבה מהווה את הדוגמה הטובה ביותר בין כל ערי הסקר בהתלבטות התמידית שבין הסיכון הרב לבין הסיכוי הבלתי נגמר. לראייה, העיר דורגה כבעלת רמת הסיכון הגבוהה ביותר מבין 27 הערים שבסקר, אך מאידך דורגה במקום השני בצפי לשיפור התשואה.

20. דבלין

דבלין צנחה מהעשירייה הראשונה ב-2006 לתחתית העשירייה השנייה - מקום ה-20 ב-2007, בשל מחסור במשקיעים זרים בעיר. זרימת ההון נשלטת על ידי משקיעים מקומיים המונחים - כנראה - על ידי אינטרסים שונים מאלה של המשקיעים הזרים. המלצות המומחים בסקר היו די פושרות לגבי כל תחומי הנדל"ן, והשוק מצטייר כמסוכן יותר ממרבית הערים האחרות. בעיקר בשל העליות המסיביות במחירי הנדל"ן בעיר בשנים האחרונות. עדות נוספת לחשש המשקיעים קיבלנו בעלייה מדאיגה בשיעור המלצות המכירה לנדל"ן מסחרי, שקפצו מ-25% ב-2006, ל-44% ב-2007, בעוד שהמלצות ה"החזק" למשרדים ולתעשייה/לוגיסטיקה נותרו כמעט ללא שינוי מרמתם ב-2006.

21. ליסבון

ליסבון היא אחד מחמשת השווקים שנותרו כמעט ללא שינוי בהשוואה ל-2006 - והתמקמה, זו שנה שנייה ברציפות, במקום ה-21 בסקר. רוב הפרמטרים נותרו ללא שינוי בהשוואה לשנה קודמת. עם זאת, המלצות הקנייה בסקטורים למשרדים ומסחר עלו לעומת 2006. המלצות הקנייה לתחומי הבנייה עלו מ-27% ב-2006, ל-32% ב-2007, ולנדל"ן מסחרי עלה מ-38% ב-2006, ל-50% ב-2007. בקרב הציבור קיימת ציפייה ליתר פתיחות כלפי משקיעי חוץ, גם על ידי מתן כלים והטבות, אשר יקלו בין היתר על תכנוני המס. תשומת ליבם של המשקיעים מתרכזת בענף הנדל"ן המסחרי, בעיקר משום שאין נכסים פנויים באזורים המרכזיים של העיר. כן נרשמה ירידה בכמות הנכסים למכירה.

22. ורשה

גם בירת פולין שמרה השנה על יציבות והיא מדורגת במקום ה-22 בדירוג, כמו ב-2006, עם ירידה קלה מהמקום ה-20 בו דורגה ב-2005. יחסית למזרח אירופה, ורשה נחשבת לעיר ללא הפתעות. למרות עליות המחירים המטאוריות בשנים האחרונות, עדיין יש הסבורים, שדמי השכירות בעיר ימשיכו לעלות ריאלית. הנשאלים בסקר דירגו את ורשה במקום ה-17 מתוך 27, באשר לצפי לעליית דמי השכירות. ברם, נראה כי ההתלהבות מתחילה לרדת - מספר ההמלצות לקנייה לכל סוגי הנדל"ן נמוך בהרבה מזה של 2006, ושיעור המלצות המכירה גדל לעומת השנה הקודמת. לדוגמא, שיעור המלצות הקנייה לגבי נכסים לתעשייה/לוגיסטיקה ירד מ-74% ב-2006 ל-43% ב-2007, לעומת שיעורי המכירה של משרדים שעלו מ-22% ב-2006 ל-41% ב-2007.

23. אתונה

אתונה שיפרה קלות את דירוגה מהמקום ה-25 ב-2006, למקום ה-23 ב-2007. התייצבותה במקום ה-18 בדירוג התשואה משפרת את מצבה, אך שיפור זה מקוזז על ידי גורם הסיכון (מקום 25).

הסקטור לתעשייה/לוגיסטיקה מתאפיין בכך שהדיירים הם גם בעלי הנכסים, וזאת הודות לסובסידיות המשמעותיות שמעניק הממשל ליזמים כדי שיוכלו לפתח את עסקיהם בנכסים שבבעלותם.

מספר המלצות הקנייה ב-2007 נמוך מזה של 2006 לכל סוגי הנכסים, ולעומת זאת, מספר המלצות המכירה של הנשאלים גבוה משמעותית מבעבר. לדוגמא, שיעור המלצות המכירה למשרדים גדל מ-9% ב-2006 ל-31% ב-2007, ובמסחר גדל מ-4% ב-2006 ל-23% ב-2007 - גידול של יותר מפי חמישה.

24. בודפשט

דירוגה של בודפשט בשנים האחרונות היה פחות יציב מאשר ערים אחרות. מיקומה התנדנד מ-19 ב-2005 ל-16 ב-2006, ועכשיו ירד ל-24 ב-2007.

הנשאלים צופים עלייה ברמת הסיכון ב-2007 לעומת שנה קודמת ומציבים את בודפשט במקום הלפני אחרון בקטגוריה זו מתוך 27 הערים. התחזית הכללית - על פי דעת הנשאלים - פחות חיובית מבעבר. עם זאת, על כל משיב שמביע חוסר אמון בתחום ההשקעות והפיתוח בבודפשט, יש אחר שחושב אחרת. יש פער גדול בין שיעור ההמלצות להשקעה לעומת השנה הקודמת, עם ירידות בכל תחומי הנדל"ן. המלצות הקנייה למשרדים ירדו מ-52% ב-2006 ל-24% ב-2007, ובענף הנדל"ן התעשייתי/לוגיסטי נרשמה ירידה מ-72% ב-2006 ל-49% ב-2007.

25. אמסטרדם

אמסטרדם שמרה על מיקומה הנמוך יחסית בדירוג, עם צפי סביר בלבד לתשואה כללית עודפת בניכוי גורמי סיכון רלוונטיים. הצפי לעליות בשכ"ד, ולאיזון בריא בין ביקוש והיצע ולהמשך פיתוח אינם מבטיחים. רק באתרים מובחרים צופים הנשאלים עלייה בשכ"ד ובתחום הנדל"ן המשרדי אין צפי לאפסייד בעסקים. מצד שני, שוקי המסחר והלוגיסטיקה רשמו ביצועים נאים כתוצאה מתכנון של "מגה-קניונים". תחום הפיתוח של בתי המלון משך את תשומת ליבם של משקיעים רבים, שטענו שהמשך הגידול בתיירות החוץ משרה אווירה טובה על ענף זה. היזמים ההולנדים מחפשים פרויקטים של שיקום אזורים אורבאניים, אך עדיין נזהרים מאוד מהקשיים מצד הרשויות. הרפורמות החדשות צפויות להקל על הבירוקרטיה, ומשמעותן שגופי ניהול נכסים יוכלו להתחיל לפתח פרויקטים בעצמם או לרכוש נתחים במיזמים קיימים. הדבר צפוי לטשטש את ההבדלים בין יזמים מקומיים למשקיעים זרים.

26. פרנקפורט

ומי הצליחה להשתחל לרשימת הערים הטובות באירופה? כמובן - עוד עיר גרמנית. מבלי להתייחס לדירוגה הנמוך - הדעה הרווחת כי חל שינוי חיובי בעיר והיא הולכת ומשתפרת כך שבסקר הבא היא צפויה לתפוס מקום של כבוד. הנשאלים מצפים להמשך ההתאוששות בעיר וליציאתה מהמיתון. בין היתר, נציין את השיפור שחל בשיעור ההמלצות לקנייה של נדל"ן מסחרי: מ-41% ב-2006 ל-47% ב-2007, ובתחום המשרדים יש עלייה מ-26% ב-2006, ל-35% ב-2007. פרנקפורט היא אחת מהערים הראשיות בגרמניה, כך שאם ההתאוששות במדינה אכן תגיע, הרי שהצפי שנראה את פרנקפורט במקום בולט בדירוג הבא גבוה למדי.

27. ברלין

דירוגה של ברלין, בדומה לערים גרמניות אחרות, ממשיך להשתפר למרות הציונים הנמוכים שקיבלה הבירה הגרמנית בשנים האחרונות. חלק מהנשאלים משוכנעים בוודאות במגמה החיובית הפוקדת את שוקי גרמניה, וברלין צפויה להמשיך ולהתפתח בקצב יציב. עם זאת, נטען כי, עודף היצע מתמשך בשוק המשרדים פוגע במספרם ובאיכותם של המשקיעים הזרים. ההמלצות לגבי קנייה, מכירה והחזקה זהות לגבי כל תחומי הנדל"ן. השינויים המשמעותיים מ-2006 כוללים ירידה בהמלצות הקנייה לנדל"ן מסחרי, מ-53% ב-2006 ל-37% ב-2007, וגידול בהמלצות מכירה של נדל"ן לתעשייה/לוגיסטיקה מ-9% ב-2006 ל-22% ב-2007. במקביל, חל גידול בהמלצות קנייה למשרדים מ-25% ב-2006 ל-34% ב-2007.