האם ההאטה בשוק הדיור בארה"ב מסתיימת? החדשות האחרונות בחזית הזו הן לכל היותר מעורבות. האישורים לבנייה חדשה ירדו בפברואר ב-2.5% בהשוואה לינואר, בעוד המכירות בשוק הגדול ממנו בהרבה - הבתים הקיימים, דווקא עלו ב-3.9%. באופן דומה, מגזר המשכנתאות ללווים בעלי כושר החזר נמוך יחסית ("סאב-פריים"), המשיך לרחוש שמועות על עוד פשיטות רגל של חברות משכנתאות, אם כי המניות של כמה חברות במגזר הזה הראו סימני התייצבות.
כדי לקבל כמה תובנות על מה שצפוי לנו פנה "בארונ'ס" אל פרופסור רוברט שילר, כלכלן מאוניברסיטת ייל שחיבר את הספר "התרוממות רוח בלתי הגיונית" (השם לקוח מהאזהרה המפורסמת של יו"ר הפד לשעבר, אלן גרינספן, בסוף 1996 מפני הפרזות בשוק המניות). שילר ניבא בספרו לא רק את השוק הדובי במניות, אלא גם הוסיף פרקים חדשים למהדורה שיצאה לאור בקיץ 2005 שבה ניבא גורל דומה למחירי הנדל"ן למגורים בארה"ב.
שילר פרסם כמה מחקרים אקדמיים על התנהגות מחירי הדיור במבט היסטורי. הוא היה גם אחד ממפתחי מדד מחירי הבתים קייס-שילר של S&P, שעוקב אחרי מגמות המחירים ב-20 השווקים העירוניים המובילים בארה"ב. חוזים עתידיים ואופציות על המדד הזה נסחרים כעת בבורסת הסחורות של שיקאגו.
כיום, שילר עדיין מחזיק בתחזית שלו לגבי מחירי הדיור - צניחה מצטברת של 20% עד 30% במחיריהם הנקובים בחמש עד עשר השנים הבאות. במילים אחרות, הירידה לא צפויה להיות פתאומית; המחירים יכולים לרדת ב-2% בשנה בעשר השנים הקרובות.
חלק מהירידה הזו כבר מורגש במדד 2 - השווקים העירוניים הגדולים של שילר. הנתונים של דצמבר מצביעים על ירידה במחירים מנובמבר ב-17 מתוך 20 השווקים, כשהמדד המשולב עצמו ירד ב-0.4%. לעומת זאת, המדד של דצמבר היה גבוה ב-1.7% צנועים בהשוואה לדצמבר 2005.
שילר מציין שמחירי הבתים בארה"ב נעים במבט היסטורי בתבניות של כמה שנים כלפי מעלה או כלפי מטה. כך לדוגמה הוא מסביר שהמחירים ירדו בצורה מתונה מדי שנה ב-1990-1993, והירידה המצטברת מן השיא לשפל הייתה 8% בלבד. אחר כך הגיע שלב ההמראה של מחירי הבתים, בשנים 1996-2005, שבו נהנתה ארה"ב מהשגשוג הגדול ביותר במגזר הזה בכל ההיסטוריה שלה.
לדברי שילר, הגורמים הבסיסיים שמניעים את החולשה הנוכחית והעתידית בשוק, הם העובדה שמחירי הבתים עלו לרמות גבהות בהרבה ביחס לעלויות הבניה. סטייה כזו לדבריו אינה יכולה להימשך לעד, אפילו לא בערים ה"כוכבות" כמו ניו יורק וסן פרנסיסקו - ערים בהן קיימות שתי הגבלות: קרקעות פנויות ותוכניות בניה.
שילר מוסיף כי בכל ההיסטוריה האמריקנית האוכלוסייה נדדה באופן כללי אל אזורים של עלויות דיור נמוכות, כאשר המחירים גאו באזורים הלוהטים. אחר כך חזרו המחירים לרמות של עלויות הבניה, אפילו באזורים היקרים לשעבר. המגמה הזו, אומר שילר, צפויה לחזור על עצמה. שילר הרצה באחרונה בפני מנהלים במטה הבנק של אמריקה בשארלוט, צפון קרוליינה. רבים בקהל היו תושבי סן פרנסיסקו בעבר, עיר מושבו לשעבר של הבנק, והם אמרו לו שכולם הסתגלו לשארלוט אחרי שנעקרו מעיר החלומות בחוף המערבי. ההגירה הפנימית הזו הייתה ונשארה אחד הגורמים ש"משטחים" את שוקי הנדל"ן.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
