טלי ירון-אלדר: "הגענו לשיא במחירי הנדל"ן, רמות התשואה מתקרבות לרמות הריבית"

מחירי הנדל"ן בשוק המקומי, בעיקר במרכז הארץ, עולים באופן הדרגתי בתקופה האחרונה, אולם טלי ירון אלדר, מנכ"לית חברת ארזים , סבורה כי המגמה עומדת להיעצר. "יש המון כסף שמחפש אלטרנטיבות, אך למרות זאת אינני רואה את המחירים ממשיכים לעלות. הגענו לאיזשהו שיא במחירי הנדל"ן", אומרת ירון אלדר. "אנו מתקרבים לרמות דומות בין התשואות לבין הריבית, ובגלל שמדובר בכסף ממונף המגמה תיעצר", היא צופה.

מגמת עליית המחירים אינה תופעה ייחודית לשוק הישראלי, אלא היא חלק מסייקל עולמי אשר ירון-אלדר מאמינה כי הוא קרוב לסיומו. "הייתה עלייה דרסטית במחירי השוק, אך היא תיעצר ברמות האלו", היא אומרת. "יחד עם זאת, לא תהיה כל נפילה במחירים, מאחר שיש הרבה מאוד כסף שמחפש השקעות ולמשקיעים אין כל אלטרנטיבות. מכאן, שהתשואה הקיימת תישמר".

מירב נכסיה של ארזים הציבורית מרוכזים באנגליה, שם לטענת רבים המחירים גבוהים מדי, ולדוגמה התשואה על מרבית אגרות החוב הממשלתיות גבוהה יותר מהתשואה על נדל"ן מניב בלונדון הבירה. "עניין התשואות הוא עובדה קיימת, וחלק מהתופעה מקורה בציפייה של המשקיעים לעליית מחירי השכירות בבירה האנגלית. בלונדון יש מנגנון שמעדכן כלפי מעלה, כך שישנו צפי לאפסייד", אומרת ירון אלדר. "עם זאת, התופעה כמובן לא יכולה להימשך לאורך זמן, ומאחר שאינני רואה את התשואות על הנדל"ן המניב משתנות, לדעתי התשואות על האג"ח הממשלתיות יעלו".

* האם, לדעתך, ברמות המחירים הנוכחיות קשה למצוא עסקאות טובות?

"כיום, על מנת להצליח בעסקאות נדל"ן צריך לרקום עסקאות מורכבות. עברו הזמנים של תשואות של 9% במערב אירופה, ואם חברה כמו שלנו לא מוכנה להיכנס לשווקים לא מוסדרים או לפעילות של יזמות, עליה להיות יצירתית".

לדעתה של ירון-אלדר, האופטימיות הרבה השוררת בשוק המקומי עלולה להשכיח מהמשקיעים מספר סיכונים הטמונים במעבר לתקינה החשבונאית האירופית החדשה. "המעבר של החברות לתקינת ה-IFRS יגדיל חד פעמית את ההון העצמי, אבל הוא יגדיל משמעותית את התנודתיות במיוחד אצל חברות נדל"ן עם נכסים ספקולטיביים (יזמיות, בעלות נכסי נדל"ן מניב שאינם מושכרים במלואם וכדומה), שם יהיו זעזועים תקופתיים בהון העצמי. מנגד, התקינה החשבונאית החדשה מצרפת אותנו לעולם והיא תקל על חברות ישראליות לגייס כספים בחו"ל".

המניה מתנהגת מוזר

ומה לגבי הפעילות של ארזים? ירון-אלדר מספרת כי החברה שוקלת להיכנס לשוק האמריקני - תוכנית שעל יישומה הופקד בנו של מאיר גורביץ', בעל השליטה בחברה. "אני לא רואה את המשבר בתחום הדיור בארה"ב מגיע גם לנדל"ן המניב. מדובר במדינה גדולה כך שגם ההזדמנויות גדולות", היא אומרת. "אותנו לא מעניינים בניינים בפריים לוקיישן, שכן התשואות של בניין שנמצא במרכז ניו-יורק לא מתאימות לנו".

בתקופה האחרונה מתרכזת ארזים דווקא במימוש נכסים יותר מאשר ברכישת אחזקות חדשות, וירון-אלדר מציינת כי החברה נמצאת בתקופה של שחלוף נכסים, ובעתיד הקרוב היא צפויה להרחיב את היקף נכסיה. ככל הנראה תממש החברה מספר אופציות שניתנו לה על נכסים באנגליה ובגרמניה, במקביל לכניסתה לשוק האמריקני.

* בעבר עלה ובהמשך ירד מהפרק נושא הנפקת הפעילות הבינלאומית שלכם בבורסת היורו-נקסט. האם אתם פועלים שוב לקידום המהלך?

"נושא ההנפקה עולה מדי פעם, אבל אנחנו לא ננפיק כל עוד שלא נעבה את מצבת נכסינו. עם כמות כזו לא נצא לגיוס בחו"ל".

את 2006 סיימה ארזים עם מחזור כולל של 277.9 מיליון שקל, יותר מפי 2 לעומת 2005, אשר 234 מיליון שקל מתוך המחזור מקורם בדמי שכירות מהאי הבריטי. הרווח הנקי של החברה הסתכם ב-162.5 מיליון שקל, והוא נובע ברובו ממימושי נכסים שהניבו רווחי הון של למעלה מ-100 מיליון שקל. התזרים השוטף היה חיובי ועמד על כ-55 מיליון שקל. בהתייחס לתוצאות החברה, אומרת ירון אלדר: "כמו שהבטחנו, אנחנו מקיימים. כל שנה הרווח צומח והתזרים גדל, ואנו נרחיב זאת".

למרות התוצאות המשופרות, חציה השני של 2006 לא האיר פנים לחברה, והיא סיימה אותה עם תשואת חסר לעומת ביצועיהן של חברות נדל"ן אחרות. ירון-אלדר מדגישה כי היא אינה רואה כל סיבה לירידה בערך המניה במחצית השנייה של השנה החולפת. "למניה שלנו יש התנהלות מוזרה, שונה מיתר מניות הנדל"ן", היא אומרת.

על פי הערכות, הירידה בערך המניה נובעת מהתנצחות כלשהי בין המוסדיים לבין בעל השליטה גורביץ'. בצעד יוצא דופן לא אישרה האסיפה הכללית את עדכון שכרו של בעל השליטה, ולאחר 'קצר' זמני אושרה לבסוף תוספת השכר. בד בבד חלה גם ירידה בקצב העסקאות בהן התקשרה החברה, אך לשמחתם של בני משפחת גורביץ' הסתיים ככל הנראה הטרנד השלילי, ומניית ארזים הוסיפה לערכה כ-12% מתחילת השנה.

אם נניח לרגע את עניין המומנטום בצד, מי שהימר לפני חמש שנים על החברה - סביר להניח כי אינו מתחרט. כך, משקיע שבתחילת 2002 השקיע 50 אלף שקל במניות של חברת ארזים, שנסחרת כיום לפי שווי של 887 מיליון שקל, יכול היה לפדות אותן היום תמורת מיליון שקל.