בית משותף יירשם רק לאחר רישום פרצלציה

תכליתו של כל בניין הכולל יותר מדירה אחת (בין אם זה בנוי לגובה ובין אם זה בנוי כדירות צמודות קרקע) להירשם כבית משותף. עניין זה מבטיח כי כל דירה תקבל תת חלקה עם גבולות ברורים ותקנון שיסדיר את היחסים בין היחידות, ובזה נשים קץ לשיתוף במקרקעין שעל-פי רוב אינו רצוי (ראו הלכת רובינשטיין ע.א 319/74).

דא עקא, כי לא כל בניין קיים על חלקה שנרשמה לאחר הפרצלציה בפנקס המקרקעין. הליכי תכנון כגון איחוד וחלוקה יוצרים בדרך כלל מגרשים לבנייה שאינם תואמים במדויק, לא בשטח ולא במיקום, את החלקה המקורית של הבעלים. כתוצאה מכך, בין נסח המקרקעין לבין מגרשו החוקי של בעל הזכויות יש הבדלי זיהוי רבים.

על-פי סעיף 125 לחוק התכנון והבנייה, תב"ע אמורה להירשם תוך 20 חודש, אך במציאות הבתים נבנים שנים רבות לפני שבכלל ניתן לרשום את החלקה שעליהם בנויים כיחידת רישום נפרדת. במצב ביניים זה, הזכויות של בעלי הדירות הינה ב"מושע", ואין דרך לזהות את היחידות בפנקסי המקרקעין.

בבית המשפט המחוזי בירושלים נידון לאחרונה היבט מעניין של הסוגיה בפני השופטת ג. כנפי-שטייניץ (ע.א. 9071/06 רפאל סילבר נגד הממונה על המרשם). בעניין סילבר, המערער קיבל מגרש כתוצאה מאיחוד וחלוקה, בנה עליו שתי יחידות צמודות ומבקש כעת לרשום אותן כבית משותף, חרף העובדה שהמגרש שעליו בנויות שתי היחידות טרם נרשם כחלקה רישומית בפנקסי המקרקעין.

המפקח על רישום מקרקעין והממונה על המרשם דחו את בקשת המערער לרישום בית משותף, בטענה כי עליו להמתין עד לרישום המגרש כחלקה נפרדת, ורק אז לרשום את שתי היחידות כבית משותף - ומכאן הערעור.

השופטת כנפי-שטייניץ דחתה את הערעור תוך קביעה, כי "הבית גופו נבנה על החלקות התכנוניות, ואין חולק כי מיקומן של החלקות התכנוניות שונה מזה של המקרקעין הרשומים. לפיכך, רישום הבית המשותף על המקרקעין הרשומים משמעו רישום מצג בדוי, של בית המצוי, כביכול, על המקרקעין הרשומים אף שבפועל זה איננו מצוי שם כלל ועיקר".

השופטת כנפי שטייניץ מעדיפה להשאיר בצריך עיון שאלה משפטית עקרונית, "האם ניתן לרשום בית משותף על חלקה תכנונית אשר נוצרה על-פי פתרונות איחוד וחלוקה אשר טרם נרשמה במרשם המקרקעין, או שמא ניתן לעשות כן רק במקרקעין רשומים על-פי חוק המקרקעין?"

בהקשר לכך יש לציין, כי ביצוע שיתוף ובמיוחד פירוק שיתוף במקרקעין שטרם נרשמו זכה למספר פסקי דין שעסקו במטרייה זו מזוויות אחרות, וניכר מכל אחד ממקרים אלו כי המצב זועק ל"פתרון רישומי" נאות שיתיישב עם העיקרון הבסיסי של פירוק שיתוף ב"יחידה רישומית", וגם עם המציאות שנבנתה על היחידה התכנונית (ראה גם מ. בניאן דיני מקרקעין עקרונות והלכות, מהדורה שנייה, ע' 660).

ברי כי ניתן לחשוב גם על פתרונות אחרים, אך דבר אחד בטוח: העניין לא יוכל להישאר ללא מענה, והפתרון ככל שיהיה, חייב לבוא או בתיקון לחוק המקרקעין או על דרך של הנחיה מהממונה על המרשם.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, ממשרד עו"ד בלטר, גוט, אלוני.