"חגיגת הנדל"ן באירופה בעיצומה"

"בעבר, לאנשים לא היה ביטחון להשקיע בנדל"ן. מי שהעז וקנה, ודאי הרוויח הרבה מאוד כסף. מי שלא הרוויח, היה ודאי אדם טיפש", כך אומר טוני מקגו, מנהל מחלקת מחקר אירופה בג'ון לאנג לאסל. מקגו, ביחד עם כריס סטיבנלי, מנהל חטיבת אירופה של החברה, הגיעו לארץ כאורחים של מכון כצמן גזית-גלוב, במסגרת כנס שנערך בשיתוף עם להב והפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב, לקראת תכנית השקעות נדל"ן בשווקים גלובליים שתיפתח החודש בלהב.

השניים, יחד עם רוג'ר מארקס, דירקטור אירופי מטעמה של ג'ון לאנג לאסל בישראל, מסבירים בראיון מיוחד ל"גלובס" מדוע לדעתם המחירים בלונדון עדיין סבירים, מדוע גרמניה היא הדבר הבא, מדוע יש סיבה ללב לבייב להמשיך להתרשם מהשוק הרוסי ולמה למעשה נזדקק בקרוב גם לכושר ניהולי, לא רק למזל, במידה ונרצה להרוויח מנדל"ן, לפחות באירופה.

"המחזור הולך וגובר ובשנה האחרונה נעשו עסקאות בסדר גודל של 242 מיליארד אירו בעסקי הנדל"ן המסחרי באירופה (משרדים, קמעונאות, תעשייה, לוגיסטיקה), 39% יותר מאשר ב-2005", מציין סטיבנלי. לדבריו, "הדבר מעיד על נזילות גבוהה ושוק בריא. הטרנד החשוב ביותר הוא העובדה ש-62% מסך הפעילות הייתה בעסקאות של משקיעים אשר מגיעים מחוץ לגבולות מדינת הנכס, בהשוואה ל-50% בלבד בשנת 2005.

"הסיבה המרכזית לכך היא הצפה של הקרנות שגייסו הון רב וצריכות להכניס זאת לשוק. קשה להן למצוא עסקאות טובות בשווקים המקומיים, ולכן מנהלי הקרנות בודקים אפשרויות גם מחוץ למדינה".

מקגו ממשיך: "זו פעם ראשונה, שאני זוכר שסך העסקאות הכולל (לא רק מסחרי) באירופה היה גדול יותר מאשר בארה"ב - 305 מיליארד אירו באירופה לעומת 283 מיליארד אירו בארה"ב. כמו כן, האמריקנים השקיעו 17.6 מיליארד דולר בנכסים באירופה בעוד שעמיתיהם הסתפקו בהשקעה של 6.1 מיליארד דולר בארה"ב".

"משקיעים אשר הרימו את הכפפה השיגו תשואות של 30% ויותר על הנכסים (גילום של עלייה בשווי הנכס בתוספת השכירות השנתית)", מסביר מקגו ומוסיף כי "גם ב-2006 מדד זה מראה כי שוק הנדל"ן עשה הרבה יותר טוב: התשואה המשוקללת משוק המשרדים באירופה עמדה על 28%, השוק המסחרי 25%, התעשייתי 18% ואילו שוק המניות פיגר בכ-17% בממוצע".

- מדוע התשואות באירופה ממשיכות לרדת?

מקגו: "אנשים מרגישים כיום הרבה יותר בטוחים. כמו כן, המעבר למטבע אחד - האירו - יוצר אפשרות של יצירת תלכיד של נושאי משרה שונים בתחום שיכולים להתרכז בהשקעה באירופה כולה, בעוד שבעבר לכל מדינה אירופאית צריך היה להקים קבוצה שכזו. משקיעים מסתפקים בתשואות נמוכות בשל ירידת הסיכון. בעבר כל הזמן היו "בומים" ולא ניתן היה לתכנן. נוצרו כל מיני בועות בעיקר בשל הצפת היצע. כיום לא בונים כך ולכן אין בועה כזו. מכאן שהמשקיעים מוכנים להיכנס לעסקאות בתשואות נמוכות מכיוון שהשוק יציב".

- האם לדעתכם המחירים לא זינקו יותר מדי ומהר מדי?

סטיבנלי: "נקודת המוצא מעודדת, האינפלציה נמוכה והגלובליזציה תימשך והנכסים כיום מתומחרים כמו שצריך. התשואות כרגע נורמליות והעיוות בשוק היה בעבר וכעת מתקנים אותו. תשואת אג"ח ממשלתי עמדה על 4.5% בעוד שהתשואה עמדה על 7-8%, ולכן מי שזיהה את המרווח האדיר זכה. אני מאמין שהמרווחים ימשיכו לרדת והמחירים יעלו במתינות במהלך השנה הקרובה".

מקגו: "יש ערים באירופה שכיום הפרמיה בהן שלילית - התשואה נמוכה מזו של האג"ח, אך בעולם בו שכ"ד ממשיך לעלות זה הגיוני ולא בעייתי.

"בריטניה נותרה השוק הגדול ביותר והיא מרכזת 33% מהעסקאות האירופיות. בלונדון, למשל, אין כל היצע ושעורי התפוסה כמעט מקסימליים לכן התשואות ממשיכות לרדת לרמה של 3.5%, בעוד ששכר הדירה הולך ועולה. שוק המשרדים בפאריז הוא הגדול ביותר, וכיום התשואה משכירות עומדת על 4%. המצב שם מצוין כך שאני מאמין שהתשואה תמשיך לרדת לרמה של לונדון".

אפרת טולקובסקי, העומדת בראש מכון כצמן גזית גלוב, מספרת כי יותר ויותר אנשים מבחינים בקשר שבין מצב שוק הנדל"ן למגורים לבין ירידות המחירים בשווקי המניות בעולם בחודשים האחרונים. "הקשיים בשוק הלווים מזכירים לעולם כי קיימים עדיין סיכונים בצמיחה העולמית", מציינת טולקובסקי.

מקגו אינו מודאג מהאימפקט: "ההאטה בשוק המגורים בארה"ב לא משפיעה כרגע על אירופה. מי שעלולה להיפגע, במידה והמיתון יחריף היא בריטניה, שהחשיפה שלה לארה"ב גבוהה בהרבה משאר המדינות באירופה, ביתר המדינות החשיפה היא די בשוליים".

מארקס מספר, כי למרות שהאמריקנים הם בני בריתנו הטובים ביותר, המשקיע הישראלי מזהה את היתרונות שניתן למצוא באירופה. "ישראלים מבינים שיש להם שוק ענק הממתין מעבר לפינה, והם ניצלו יפה מאוד את המצב. הטיסה הקצרה והפרשי השעות הקטנים מקלים ללא ספק על הניהול".

אחת מאותן מדינות שהישראלי גילה היא גרמניה, שם מצפים תקופה רבה להתאוששות הכלכלה המקומית. "גרמניה היא התופעה המעניינת ביותר. 82% מסך ההשקעות הן של זרים - הרבה מעבר לממוצע. מה שמעיד על הפוטנציאל". מספר מקגו: "לאחר שהוסדר עניין הקרנות, המקומיים שפסימיים לשוק שלהם, מכרו נכסים לזרים שעדיין יכולים לרכוש בתשואות מאוד אטרקטיביות והמרווח לדעתי עדיין גבוה, כך שאין ספק שגרמניה היא אחת ההזדמנויות הגדולות ביותר".

- מה לגבי השוק הרוסי?

מקגו: "רוסיה פיגרה אחרי אירופה בגלל בעיות פוליטיות ועכשיו היא מצמצמת את הפער. ההיצע במוסקבה הולך וגדל, אך הביקושים הגבוהים והיקפה הענק של הבירה יבטיחו את המשך עליית המחירים בשנים הקרובות. התשואה הממוצעת במוסקבה עומדת כיום על 9% בעוד שלפני שנתיים היא עמדה על 20%. השאלה היא עד מתי התשואות ימשיכו לרדת, אך ברור שבינתיים עדיין קיים פער גדול מול מערב אירופה שיצומצם, כך שמחירי השכירות ימשיכו לעלות".

- מי עוד בולטת בעיניכם?

סטיבנלי: "טורקיה נראית מצוין בעיקר בכל הקשור לנדל"ן מסחרי. האוכלוסיה הולכת ומתעשרת, ולכן הזרים נכנסים ומקימים קניונים. קשה אמנם להיכנס לשוק, אך המגמה בתהליכי שיפור מתקדמים".

- מה לגבי השווקים המזרח אירופאים?

סטיבנלי: "בארצות כדוגמת רומניה ובולגריה הייתה הרבה תשומת לב כי רבים חיפשו באזורים אלו הזדמנויות, אך עדיין מדובר בשווקים שאינם משפיעים ישירות על הכלכלה האירופית. אוקראינה מעט שונה כי מאסת התושבים מעניינת משקיעים רבים, אבל עדיין יש בעיה של תכנון וגם הבנקים המקומיים עדיין לא ערוכים".

מקגו מסביר כי לא די בבחירת מדינה אלא יש להתעמק ולחקור עד אשר מאתרים את הנכס הנכון. "צריך לבדוק טוב מאוד היכן אתה קונה את הנכסים ולא מספיק להחליט על עיר ההשקעה. למשל, ישנן ערים בהם הפערים בין רמות השכירות במשרדים ב"פריים" לבין אלו ב"סקונדרי מרקט" כמעט ואינם קיימים, והמרווחים בין שניהם ירדו יותר מדי, לכן כיום אני הייתי ממליץ להתרכז רק בפריים".

- האם אתם ממשיכים להיות אופטימיים?

מקגו: "כיום ישנה תופעה מעודדת, שכל היבשות נמצאות בשלבי צמיחה, ואף שוק מרכזי למעשה אינו מתכווץ. מחירי השכירות פועלים ביחס ישיר למצב הכלכלי, והמצב באירופה הוא טוב. השוק בבריטניה במצב טוב מאוד, גרמניה מתאוששת מעבר למצופה, פאריז חזקה ואפילו איטליה, שהיסטורית מאכזבת כל הזמן, במצב טוב. נתונים אלה מראים כי התל"ג צפוי לגדול ויחד עימו מחירי השכירות".

סטיבנלי: "ב-2007 יימשך הביקוש הער מצד משקיעים רבים, ובמחצית הראשונה של 2007 ימשיכו התשואות לרדת. כמו כן, עסקאות ה-SALE AND LEASE BACK יילכו ויתגברו. יחד עם זאת, בחלקים גדולים באירופה התשואות לא ימשיכו לרדת באופן משמעותי, להוציא אולי את רוסיה ומקומות אחרים. החגיגה באירופה בעיצומה, אבל ניתן לומר שהיא לקראת סיום, ולכן מעתה צריך לדעת גם לנהל על מנת להרוויח כסף". "

uri-s@globes.co.i